规范管理让万千百姓乐业更安居
新闻摘要
房地产开发既是城镇化建设的重要内容，又是区域经济发展的重要动力，更是一项事关万千百姓安居乐业的民生事业。一栋栋拔地而起的高楼，书写着城市跨越发展、竞进图新的历程，也寄托了群众奋发有为、追求幸福的梦想。一个健康、繁荣的房地产市场，一个个合法、规范的房地产项目，对一座城市经济发展、社会和谐具有举足轻重的作用。
为进一步加强我市房地产项目管理工作，规范我市房地产市场秩序，切实保护购房者合法权益，促进房地产市场健康发展，市政府于今年4月出台了《关于进一步加强我市房地产项目管理工作的通知》（以下简称《通知》）。7月11日，市政府新闻办举行新闻发布会，权威发布了《通知》的各项新规。未来，合肥将从土地、规划、预售、交易、广告、工程质量等房地产项目的各个方面，全面肃清房地产项目的不规范顽疾，正本清源，弘扬市场正气。
缴纳履约保证金，“鞭策”项目按时开竣工
正本清源，《通知》首先从土地市场规范房地产项目开发。
根据《通知》，国有建设用地项目实施开竣工报备及履约保证金制度。在签订土地出让合同或颁发划拨土地决定书时，开发企业要按照不低于土地出让金或划拨价款总额的5%缴纳开竣工保证金，约定项目的开竣工时间和违约责任。开发企业在用地出让合同中约定的开工和竣工到期之日前15日内，均须向市国土资源局提交书面开工和竣工报告，不按时开工和竣工的要说明理由。如按期开工则返还50%，按时竣工则返还全部剩余保证金。而未按期竣工的，每延迟一天按缴纳保证金的3‰扣除，扣完为止。
在项目施工建设过程中，擅自修改最初的规划也被明令禁止。根据《通知》，如需修改规划必须依法向城乡规划主管部门申请，获批后才可修改。同时，要求企业不得以公寓式办公、办公式公寓、公寓式酒店、酒店式公寓以及产权式酒店等建筑术语规划报批商品房。
统一方案文本，力防预售“节外生枝”
商品房预售，是我国房地产的一项基本制度。根据相关规范，开工的项目只要符合预售条件，均应全部向房产部门申请，按预售方案进行预售。不过在现实操作中，各开发企业的预售方案可谓是“五花八门”，难以管控。对此，市房产局将制定统一的房地产项目预售方案文本，规范预售行为。
按规定申报预售方案，取得预售许可证，是房地产项目进行预售的前提条件。但现实中，部分房地产开发企业在未取得《商品房销售预售许可证》的情况下，以内部登记、认筹、认购、发放VIP卡等形式，向购房者收取购房定金性质的费用，变相销售商品房。对此，市房产部门将严厉查处此类行为，对发现的企业除必须依法退回收取资金外，还将扣除企业信用分，载入企业诚信档案，将其违法、违规行为向银行等金融机构通报。
而对于计划实行项目分割预售的，我市对其进一步规范，明确规定规划用途为酒店的项目不得分割销售、规划用途为商业设施的项目不得划线分割销售。
商品房买卖合同附加很多霸王条款，商品房广告承诺升值或者办理户口，使用“名校”、“学区房”等词语吸引购房者……在现实的商品房买卖中，一些开发企业不顾市场规范、肆意拔高项目的优点，对项目的劣势只字不提，最终破坏了市场的和谐、稳定。
对于商品房买卖合同，《通知》要求房地产开发企业应在制定合同样本后30日内向工商行政管理部门申请办理合同格式条款备案手续，由工商行政管理部门依法对合同格式条款，包括当事人的权利与义务对等、履约期限和方式、违约责任、争议解决方式、合同附加条款等内容进行监督，发现违法违规的依据相关规定修改后方可备案。而已经备案的《商品房买卖合同》还应提交房地产行政主管部门备案，并在商品房销售处公示。签订正式合同时，企业不得擅自改变已经备案的格式条款内容。
商品房的销售广告，往往是购房者接触房源的第一媒介。商品房广告的一些说辞，往往被消费者信以为真，成为选择购房的重要参考。为此，我市要求房地产广告必须真实、合法，不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果，不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺，不得含有为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。
市房产局相关负责人介绍，根据相关法律解释，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，其中的说明和允诺，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。如果开发企业事后违反当初约定，也应当承担违约责任。
出现严重质量缺陷须按现价退房
近年来，涉及商品房质量的投诉居高不下，房屋出现质量缺陷后房地产开发企业和购房者处理的方式意见无法统一，最后往往产生较大的社会矛盾。
对此，《通知》要求，买卖双方签订的购房合同中需明确出现质量缺陷的解决内容和处理方式，并明确对存在严重质量缺陷或影响正常使用功能的，应当依据有关规定，房地产开发企业应予以退房或换房，并承担违约赔偿责任，且退房时应按房价上涨幅度予以调整，如遇降价的则应以购房时价格予以退还。
我市要求，房地产开发企业应按户（套）出具商品房工程质量分户验收合格书面证明资料。分户验收合格证明资料要加盖建设、监理和施工法人单位公章，作为《工程质量保修书》的附件一同交予购房业主。项目交付后，房地产开发企业应依据规定承担质量保修责任，并在质量保证金托管期满前两个月告知全体业主。
而对于发生延期交房的，《通知》要求房地产开发企业书面告知购房人逾期交房的原因、整改措施及交房期限，同时按合同约定承担相应的违约责任。