合肥多方布局力除房地产交易“猫腻”

　　新闻摘要

　　规范我市房地产市场秩序，切实保护购房者合法权益，促进房地产市场健康发展……市政府出台的《关于进一步加强我市房地产项目管理工作的通知》（以下简称《通知》）方向明确，措施得力，是市委市政府促进房地产市场健康发展、维护公平公正的一记重拳。

　　在现实的房地产交易中，由于信息不对称等因素，部分开发企业在房地产销售中“扬长避短”、“暗藏猫腻”的行为时有发生。随着《通知》的出台，我市为房地产交易中的“猫腻”布下“地雷阵”，努力让房地产市场交易公正透明。

　　不按规定预售将扣信用分

　　今年5月，融侨集团合肥置业有限公司被市房产局扣除信用分5分，原因是其开发的“融侨悦城”项目在未取得《商品房预售许可证》的情况下，违规对买受人收取定金……取得《商品房预售许可证》，是房地产企业进行商品房预售的前提。如果违规进行，将会受到惩罚。

　　根据相关法律法规，房地产开发企业开发建设的商品房，在未取得《商品房预售许可证》（以幢为单位）的情况下，以内部登记、认筹、认购、发放VIP卡等形式向购房人收取购房定金性质的费用变相销售商品房的，都属违法行为。在合肥，此种行为将由市房产部门依据《城市房地产开发经营管理条例》等有关规定予以处罚，并记入企业诚信档案，向金融机构通报其违规和失信行为。

　　市房产局相关负责人介绍，商品房预售方案是申报商品房预售的要件之一，其内容须包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式等方面内容。针对预售方案由房企自行制定、内容不全面、格式不统一的现状，今年我市将着力统一预售方案文本，以规范文本，防止从中作弊。

　　霸王买卖合同将不得备案

　　在房地产交易中，部分开发企业为了吸引消费者、推销房源，在进行广告宣传时作出不切实际的夸大宣传，其后又在签订《商品房买卖合同》时，用“以双方签订的合同为准”对之前的宣传加以否定，从而引起大量的购房纠纷，是房地产消费投诉的“重灾区”。

　　根据《最高人民法院商品房买卖合同纠纷适用司法解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。其中的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。不难看出，开发企业广告做得漂亮，事后又在合同中否定的行为，是违反法律规定的。

　　同时，在《商品房买卖合同》签订时，开发企业经常在示范合同文本后一些条款空白处，单方重新制订了很多免责条款，或在补充条款中加入权利义务不平等的格式条款内容，以转嫁合同风险，免除自身责任、加重买受人责任、排除买受人权利。对此，《通知》进一步规范我市商品房买卖合同格式条款，市工商、房产部门联合对《商品房买卖合同》约定的内容进行监督、管理，对有霸王条款的《商品房买卖合同》不予备案。

　　广告不能肆意夸大吹牛

　　针对商品房广告市场的部分广告肆意夸大宣传、吹牛的现象，《通知》进一步强调，房地产广告必须真实、合法，不得欺骗和误导公众，不得用其他项目作为本项目的效果图，不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺，不得含有为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺，不得使用“名校”、“学区房”等内容。

　　据此，房地产广告中频频出现的“学区”、“名校”等概念，在我市房地产广告中将成为禁止词。市房产局相关负责人表示，今后涉及学区的宣传，开发企业可以将辖区教育主管部门的批复文件在商品房销售处公示。市工商行政管理局将会依据《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》的有关规定，对房地产开发企业广告发布行为进行监督、管理。一旦发现违规行为，将依法查处，市房产部门也会对其扣除信用考评分。