合肥市进一步加强房地产项目管理工作新闻发布会通稿

　　《合肥市人民政府办公厅关于进一步加强我市房地产项目管理工作的通知》进一步加强房地产销售交易环节及售后管理，切实保护购房户的合法权益，主要体现在五个方面：

　　一、《通知》明确：加强商品房预售管理

　　一是要严格执行商品房预售方案申报制度。《城市商品房预售管理办法》明确规定商品房预售方案是申报商品房预售的要件之一，建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》再次强化商品住房预售方案管理工作。法规与政策明确：房地产开发企业应当制定商品住房预售方案，并按照预售方案销售商品住房。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式等方面内容。目前我市各开发企业申报预售时提交的商品房预售方案，都是企业自行制定的，内容不全面、格式不统一。我局将制定统一的制式文本印发执行。

　　二是进一步规范预售行为。依据《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等规定，开工的项目符合预售条件的，应当全部申报预售，原则上应按预售方案进度进行预售。房地产开发企业开发建设的商品房，未取得《商品房预售许可证》（以幢为单位）的情况下，以内部登记、认筹、认购、发放VIP卡等形式向购房人收取购房订金性质的费用变相销售商品房的，将由房地产行政主管部门依据《城市房地产开发经营管理条例》等有关规定予以处罚，并记入企业诚信档案。

　　三是进一步加强商品房预售资金监管。2013年新修订出台的《合肥市商品房预售资金监督管理暂行办法》（合政办〔2013〕38号），明确规定实施监管的预售商品房范围，包括住宅、商业、办公、工业厂房、车库、仓储及可预售的地下空间等。重点监管资金是指项目达到竣工交付条件所需的工程建设费用，用于购买必需的建筑材料、设备及支付建设施工进度款。针对监管过程中，个别开发企业提供虚假施工合同申请拨付资金的情况，本《通知》再次强调开发企业要加强施工及材料设备采购合同管理，如实申请资金拨付，如有弄虚作假行为，一经发现将按照规定严肃处理。为保障监管账户内预售资金安全，监管银行要严格按照规定做好资金拨付等工作，市房产局将出台监管银行考评办法，进一步规范监管银行的行为。

　　四是规范附限制销售条件的商品房预售许可。对土地使用权证、单体建设工程规划证记载限制销售条件的项目，明确在申请商品房预售时，提供由国土资源、规划部门出具的限售房屋面积、位置证明文件。2014年3月28日合肥市第3次土委会再次明确：土地出让合同明确的自持商业或集中商业，由市规划部门在批准的项目详细规划设计方案中划定具体位置并明确建筑面积。

　　五是规范房地产项目分割预售。2013年11月4日，市规划局、市房产局、市工商局联合印发了《关于规范房地产项目规划、销售信息及广告宣传相关工作的通知》（合规〔2013〕126号）明确：房地产开发企业应当依据土地出让合同约定的使用年限和规划部门批准的商品房使用功能，在《商品房买卖合同》中对商品房的使用年限和使用功能做出明确约定，同时规划用途为酒店的项目不得分割销售、规划用途为商业设施的项目不得划线分割销售。

　　二、《通知》明确：规范商品房买卖合同格式条款

　　2000年，建设部和国家工商总局为规范商品房交易行为，维护交易双方当事人的合法权益，联合制定了《商品房买卖合同》示范合同文本。但是在实践中，部分房地产开发企业为了自身利益，将其又进行了格式化，即在示范合同文本的一些条款空白处单方重新制订了很多免责条款，或在补充条款中加入权利义务不平等的格式条款内容，以转嫁合同风险，免除自身责任、加重买受人责任、排除买受人权利。此行为违反《中华人民共和国合同法》相关规定，引发合同争议，近年来合同违约纠纷已成为购房户投诉的重点之一。为公平设定权利义务条款，规范合同格式条款，2003年12月13日，安徽省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议通过的《安徽省合同监督条例》，规定了十三种违反公平原则的合同格式条款情形，明确规定了商品房买卖等合同采用格式条款订立的，应向县级以上工商行政管理部门备案。并规定包括房地产等有关行政管理部门在内，按照职责共同做好合同格式条款监督工作，依法规范合同格式条款提供方的合同交易行为。2014年4月9日，住房城乡建设部和国家工商总局联合发布了新版《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）、《商品房买卖合同（现售）示范文本》（GF-2014-0172）。新修订的合同示范文本分为预售合同和现售合同两个文本。与2000年的合同示范文本相比，新修订的合同示范文本主要有以下特点：一是在平等维护买卖双方合法权利、明确双方义务的基础上，更加注重买受人权益的保障；二是对签订合同过程中容易忽视的问题进行提示，引导买卖双方对合同重要事项作出承诺和告知；三是对法律法规没有明确规定的事项，引导买卖双方自行约定，避免引发纠纷；四是细化了买卖双方的违约责任，合同的适用性和可操作性增强。

　　房地产开发企业应当依据规定，在《商品房买卖合同》中约定商品房的使用年限、使用性质、交付时间、交付条件和交房标准、质量标准、违约责任的承担方式、争议解决的方式等内容。依据《合同法》和《安徽省合同监督条例》等有关规定，对《商品房买卖合同》约定的内容进行监督、管理，对未按上述内容进行明确约定的，商品房买卖合同不得备案。

　　【备注：《安徽省合同监督条例》第三条规定本条例所称格式条款，是指合同一方当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、单据等内容符合合同要约规定和前款规定的，视为格式条款。第九条　采用格式条款订立合同的，格式条款提供方（以下简称提供方）应当遵循公平原则依法确定双方当事人的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第十条规定格式条款不得含有免除提供方下列责任的内容：（一）造成对方人身伤害的责任；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的责任；（三）对提供的商品或者服务依法应当承担的保证责任或者保修责任；（四）因违约依法应当承担的违约责任；（五）依法应当承担的其他责任。第十一条规定格式条款不得含有加重对方下列责任的内容：（一）违约金或者损害赔偿金超过合理数额；（二）承担应当由提供方承担的经营风险责任；（三）违反法律、法规加重对方责任的其他内容。第十二条规定格式条款不得含有排除对方下列主要权利的内容：（一）依法变更或者解除合同的权利；（二）请求支付违约金或者请求损害赔偿的权利；（三）就合同争议提起诉讼的权利；（四）行使合同解释权的权利；（五）依法享有的其他主要权利。第十三条规定下列合同要采用格式条款的，提供方应当将合同样本在制定后30日内报所在地县级以上地方工商行政管理部门备案：（一）房屋买卖、租赁及其居间、委托合同；备案的合同样本，提供方需要变更格式条款内容的，应当及时将变更后的合同样本重新报工商行政管理部门备案。】

　　三、《通知》明确：已购商品房涉及严重质量缺陷或影响主要使用功能的，房地产开发企业应当按现价退房或换房，并承担违约赔偿责任

　　从实际看，涉及商品房质量投诉居高不下，在房屋出现质量缺陷后，房地产开发单位与购房者对处理的方式意见无法统一，购房者要求退房的，在退房价格上产生分歧较大，本《通知》要求，双方签订的购房合中需明确解决内容和处理方式，并明确对存在严重质量缺陷或影响正常使用功能的，应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《商品房销售管理办法》有关规定，房地产开发单位应当退房或换房，并承担违约赔偿责任，且退房时应按房价上涨幅度予以调整，如遇降价的则应以购房时价格予以退还。

　　四、《通知》明确：加强房地产广告管理

　　为了吸引消费者、推销房源，不少开发企业在进行广告宣传时作出不切实际的夸大宣传，其后又在签订《商品房买卖合同》时，用“以双方签订的合同为准”对之前的宣传加以否定，从而引起大量的购房纠纷。依据《最高人民法院商品房买卖合同纠纷适用司法解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”《房地产广告发布暂行规定》第三条规定：房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。第十四条规定：房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。第十六条规定：房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。第十八条规定：房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。为此，本《通知》进一步强调：“房地产广告必须真实、合法，不得欺骗和误导公众，不得用其他项目作为本项目的效果图，不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺，不得含有为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺，不得使用“名校”、“学区房”等内容。涉及学区的，应将辖区教育主管部门的批复文件在商品房销售处公示。”市工商行政管理局、依据《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》的有关规定，对房地产开发企业广告发布行为监督、管理。

　　【备注：《高院商品房买卖合同纠纷司法解释》第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　《房地产广告发布暂行规定》第三条 房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。第十四条 房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。第十六条 房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。第十八条 房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

　　2013年11月4日，市规划局、市房产局、市工商局联合印发了《关于规范房地产项目规划、销售信息及广告宣传相关工作的通知》（合规〔2013〕126号）第三条：房地产开发企业不得在销售广告中使用“名校”、“学区房”等违反义务教育平等原则的广告宣传语；涉及学区其他广告宣传内容的，应当将辖区教育主管部门的批复文件在销售现场公示。】

　　五、《通知》明确：加强房地产经纪管理和物业管理

　　一是房地产经纪机构及其分支机构、商品房代理销售机构均应按规定到市房地产行政主管部门办理备案手续。2012年4月1日实施的《房地产经纪管理办法》（住建部第8号令）第十一条规定：房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。2011年9月9日我市为贯彻落实住建部《房地产经纪管理办法》，市房地产管理局印发了《关于开展房地产经纪机构网上备案的通知》（合房[2011]196号），文件要求：凡在我市市区从事房地产经纪业务的房地产经纪机构、分支机构，均应按照《房地产经纪管理办法》的规定，到市房地产行政主管部门（以下简称主管部门）进行备案，取得《合肥市房地产经纪机构备案证书》或《合肥市房地产经纪分支机构备案证书》，进行存量房网上交易密钥认证后，方可开展房地产经纪业务。2013年8月1日市房产局印发了《关于明确房地产经纪机构备案条件和工作流程的通知》（合房[2013]157号），进一步明确了房地产经纪机构（含分支机构）备案条件和工作流程。

　　二是进一步加强房地产经纪违法违规的处罚。依据住建部第8号令《房地产经纪管理办法》的有关规定：房地产经纪机构发布虚假房源信息、超标准收取佣金、经手购房资金等违规行为一经查实，由房地产行政主管部门责令其整改，并给予警告、约谈、通报批评以及暂停其在本市范围内从事房地产经纪活动等处罚，同时载入房地产经纪机构和经纪人的信用记录。

　　【备注：《房地产经纪管理办法》第二十二条规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。”第三十五条规定：“违反本办法第二十二条，房地产经纪机构擅自对外发布房源信息的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案，取消网上签约资格，并处以1万元以上3万元以下罚款。”《房地产经纪管理办法》第二十四条规定：“房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。”2005年我市就设立了存量房交易资金托管中心，加强资金监管。第三十六条规定：“违反本办法第二十四条，房地产经纪机构擅自划转客户交易结算资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，取消网上签约资格，处以3万元罚款。”第二十八条规定：“建设（房地产）主管部门、价格主管部门应当通过现场巡查、合同抽查、投诉受理等方式，采取约谈、记入信用档案、媒体曝光等措施，对房地产经纪机构和房地产经纪人员进行监督。房地产经纪机构违反人力资源和社会保障法律法规的行为，由人力资源和社会保障主管部门依法予以查处。被检查的房地产经纪机构和房地产经纪人员应当予以配合，并根据要求提供检查所需的资料。”

　　三是建立物业服务企业履约保证金制度。物业服务企业履约保证金是指开发建设单位、业主大会等与其依法选聘的物业服务企业在《前期物业服务合同》、《物业服务合同》中约定，由物业服务企业缴存，保证其履行合同义务的资金。建立物业服务企业履约保证金制度是为了规范物业管理活动，加强物业服务市场监管，提高物业服务企业履约意识，维护业主合法权益。物业服务企业缴存的履约保证金，由市房地产行政主管部门通过招投标方式确定的专业银行进行第三方托管。履约保证金的账户开设、缴存、退还等工作由市房地产行政主管部门进行监督管理。

　　四是加大对物业管理违法违规行为的处罚。依据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《合肥市物业管理若干规定》及建设部《物业服务企业资质管理办法》的有关规定：物业服务企业未按规定办理物业承接查验手续和缴纳履约保证金、擅自撤离物业管理区域、停止服务或应当退出拒不退出物业管理区域，以及拒不移交有关物业管理资料等，房地产行政主管部门依法对其进行处罚，并暂停办理资质升级及资质延续，其现有管理的物业项目不得参与物业管理示范（优秀）项目评选活动。外地物业服务企业在我市未办理备案手续的一律不得承接或分包物业服务项目。