《合肥市人民政府办公厅关于进一步加强我市房地产项目管理工作的通知》新闻发布会发布稿

各位新闻媒体的记者朋友们：

　　大家下午好！

　　4月27日，合肥市人民政府办公厅以合政办〔2014〕12号文件印发《关于进一步加强我市房地产项目管理工作的通知》，就该通知有关精神作如下新闻发布：

　　一、《通知》出台的背景和意义

　　近年来，合肥市人民政府及其各有关职能部门在不断提升服务质量，优化投资环境的同时，着力加强房地产市场监管，建立和完善“集中检查-日常巡查-跟踪督察”动态管理机制，我市房地产市场总体平稳健康持续发展。2013年，全市房地产开发总投资1105.81亿元，同比增长21%；商品房新开工面积大幅增长，达到2211.02万平方米，同比增长48.5%；商品房竣工面积1435.33万平方米，同比增长55.8%；2013年度全市商品房和商品住宅销售面积分别为1895.04万平方米和1606.97万平方米（163591套），同比分别增长38.25%和36.97%；今年1-6月份，全市商品房销售面积为897.25万平方米（99870套），同比增长0.77%。

　　在充分肯定成绩的同时，我们也认识到我市房地产领域仍存在一些问题和不足。如少数企业未按期开竣工、未取得《商品房预售许可证》而违规预售、发布虚假销售广告等等。为进一步加强房地产项目管理，根据国家有关法规及房地产调控政策规定，我市在认真研究、多层面征求意见、反复修改的基础上，研究出台了加强房地产项目管理的政策规定。这对于规范房地产市场秩序，切实保护购房者合法权益，促进房地产市场健康发展，具有十分重要的意义。

　　二、《通知》的主要框架及内容

　　内容主要包括7个方面：

　　一是加强国有建设用地开竣工管理，实施开竣工报备及履约保证金制度。用地单位须按建设用地出让合同中的约定的开工期到期之日前15日内，向市国土资源局提交书面开工报告，不按时开工的说明理由；竣工（结构封顶）期到期之日前15日内，向市国土资源局提交书面竣工（结构封顶）报告，未按时竣工的说明理由；土地出让合同中，均要约定项目的开竣工时间和违约责任。在签订土地出让合同或颁发划拨土地决定书时，土地使用权人要按照不低于土地出让金或划拨价款总额的5%缴纳开竣工保证金。按期开工的返还50%，按时竣工的返还全部剩余保证金。未按期竣工的，每延迟一天按缴纳保证金的3‰扣除，扣完为止。

　　二是加强规划管理，经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案不得随意修改。确需修改的，建设单位应当依法向城乡规划主管部门申请，城乡规划主管部门按法定程序审查后，决定是否批准其修改申请。规划修改申请经批准后方可实施。依据国家规范明确房地产项目的规划用途。不得以公寓式办公、办公式公寓、公寓式酒店、酒店式公寓以及产权式酒店等建筑术语规划报批商品房。

　　三是加强商品房预售管理，严格执行商品房预售方案申报制度，预售方案应当包括基本的内容，如项目开工申报表、承诺开竣工报告制度、竣工交付时间及建设进度安排、项目预售计划、本期预售商品房情况、预售资金监管方案、前期物业备案表、商品房质量责任承担主体和承担方式、建筑节能措施以及配套用房的名称、权属、性质、面积、位置等。进一步规范预售行为，开工的项目符合预售条件的，应当全部申报预售，原则上应按预售方案进度进行预售。未取得《商品房预售许可证》前，不得以内部登记、认筹、认购、发放VIP卡等任何形式变相销售商品房。商品房项目应全部纳入资金监管，商品房预售资金实行全程全额监管，核定的重点监管资金原则上用于该项目工程建设。房地产开发企业应加强施工及材料设备采购合同管理，如实按照合同约定申请资金拨付，不得提供虚假不实合同。参与商品房预售资金监管的银行应严格按照商品房预售资金管理规定拨付资金，不得擅自拨付或挪用商品房预售资金。规范附限制销售条件的商品房预售许可。对土地出让合同、规划审批有限制销售条件的，在申请预售时，须提供国土资源、规划部门出具的限售房屋面积、位置证明文件。规范房地产项目的预售性质，规划用途为酒店的项目不得分割销售、规划用途为商业设施的项目不得划线分割销售。

　　四是规范商品房买卖合同及广告管理，房地产开发企业应在制定合同样本后30日内向工商行政管理部门申请办理合同格式条款备案手续，由工商行政管理部门依法对合同格式条款，包括当事人的权利与义务对等、履约期限和方式、违约责任、争议解决方式、合同附加条款等内容进行监督，发现违法违规的依据相关规定修改后方可备案。已经备案的《商品房买卖合同》应同时提交房地产行政主管部门备案，并在商品房销售处公示；签订正式合同时，不得擅自改变已经备案的格式条款内容。经双方签章的网签合同作为办理预售资金监管等手续的依据。在《商品房买卖合同》中约定商品房的使用年限、使用性质、交付时间、交付条件和交房标准、质量标准、违约责任的承担方式、争议解决的方式等内容。商品房买卖合同应就出现工程质量缺陷争议解决方式作出约定，原则上还应约定委托具有司法鉴定资格的工程质量检测机构对工程质量缺陷进行检测与判定。经检测，对一般质量缺陷的，应明确由房地产开发企业负责消除质量缺陷并保修；涉及对建筑结构安全有严重影响的或存在严重质量缺陷影响建筑主要使用功能的，房地产开发企业应当按现价退房或换房，并承担违约赔偿责任。对房地产广告发布作出限制性规定，不得用其他项目作为本项目的效果图；不得出现融资或者变相融资的内容，或含有升值或者投资回报的承诺；不得含有为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺；不得使用“名校”、“学区房”等内容，涉及学区的，应当将辖区教育主管部门的批复文件在商品房销售处公示。

　　五是规范商品房交付行为，房地产开发企业发生延期交房的，应书面告知购房人逾期交房的原因、整改措施及交房期限，同时按合同约定承担相应的违约责任商品房交付业主时，房地产开发企业应按户（套）出具商品房工程质量分户验收合格书面证明资料。分户验收合格证明资料要加盖建设、监理和施工法人单位公章，作为《工程质量保修书》的附件一同交予购房业主。房地产开发企业在项目交付后，应依据规定承担质量保修责任，并在质量保证金托管期满前两个月告知全体业主。保修期满后，经所服务的物业服务企业和同级物业主管部门确认已完成保修内容后，方可返还和提取质量保证金。注销营业执照和开发资质的，企业的法定代表人应就主体工程质量保修责任出具法律担保书，并向全体业主公告。实施物业承接查验。商品房楼盘交付应当完成物业承接查验工作和办理备案手续。

　　六是加强房地产经纪管理，房地产经纪机构及其分支机构应按规定到市房地产行政主管部门办理备案手续。受房地产开发企业委托从事商品房代理销售业务的房地产经纪机构，在申请商品房预售时，须提交受委托机构和商品房销售代理项目的备案证明。对房地产经纪中的违法违规行为作出处罚规定。加强物业管理，建立物业服务企业履约保证金制度。物业服务企业未按规定办理物业承接查验手续和缴纳履约保证金、擅自撤离物业管理区域、停止服务或应当退出拒不退出物业管理区域，以及拒不移交有关物业管理资料等，房地产行政主管部门依法对其进行处罚，并暂停办理资质升级及资质延续，其现有管理的物业项目不得参与物业管理示范（优秀）项目评选活动。外地物业服务企业在我市未办理备案手续的一律不得承接或分包物业服务项目。

　　七是进一步明确各有关部门的职责分工，加强对房地产市场监管，对违反土地出让合同约定、擅自更改规划、违规预售、虚假广告、合同欺诈、延期交付不承担违约责任、房屋质量问题不及时处理等扰乱房地产市场秩序的违法违规行为要及时查处，责令限期整改，并查清违法违规事实予以处罚。