趋生活化 "红街"图谋另类商业地产
(原标题 :更加生活化 “红街”图谋另类商业地产)
日前，蓝光地产发布了“红街·金种子计划”，推出“红街”系列商业地产品牌，试图打造街区商业新模式，以区别于“巨无霸”式的商业综合体。据悉，蓝光地产已率先在成都的项目中尝试这一商业模式。目前，蓝光地产集团已经进军青岛、长沙、重庆、无锡、昆明等全国核心城市。未来，公司将会把自己成熟的商街开发经验复制到全国。
实际上，成都休闲商业文化早已经引起了业内人士的广泛关注。有业内人士表示，蓝光通过全国一系列“红街”的开发，实际上就是想向全国各地推广成都的生活方式。据透露，蓝光会根据各个城市的气候条件、消费习惯，对当地的“红街”加以“改良”，以便更适合当地人的胃口。
据记者了解，蓝光地产正在开发的“红街·金种子计划”将突破传统商业模式，避开当前过热的购物中心，另辟蹊径瞄准体验性消费需求更强的街区商业。
对此，有业内人士表示，近年来随着新城镇化建设的推进，纯住宅性质的土地资源越发稀少。对住宅产品的宏观调控，让不少房企看到了商业地产这一机会点。但究竟该打造什么样的商业地产，才能满足不同消费人群的需求，也日益成为令各大开发商最头疼的问题。
用“小而美”挑战大商业
根据蓝光地产集团的“红街”战略规划，“红街”的半径规模一般在1000米至3000米，整个住区规模占地50亩左右，整体定位为打造与区域文化相匹配的、特色鲜明且具有主题灵魂的街区商业体，包括独栋商业、地下商业、社区底商三种商业产品，以及主题商业街、生活广场两类建筑形态。
在“红街”价值体系中，将出现标配的鲜蔬配送、社区餐饮、社区金融、社区超市、社区医药、棋牌茶楼、干洗缝补、美容美发等八大业态，红街将从日常生活层面引导社区商圈消费。
从目前中国商业地产市场现状来看，一线城市区域型商业容量有限，且已接近饱和，社区型商业将逐渐占据主导地位，成为未来商业地产的发展重点。
独立经济学家、中国企业资本联盟主席杜猛在接受中国商报记者采访时表示：“现代社区商业已有十几年的历史，它既便民又经济。大都市的生活要求有更多社会商业网点布置，特别是社区商业。城市规模发展越大，便民店就显得越重要。”
“目前较为流行的大型商业街区有：主力店+街区、购物中心+街区和街区式综合体。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受中国商报记者采访时说：“街区类型，其物业形态不同，主体功能也有所区别，主要表现为集散功能、生产功能、管理功能、服务功能、创新功能等。”
类似“红街”这种街区商业体形态，似乎已经成为开发商的一种选择方向。如在万科“市级商业+区域级商业+社区级商业”三级商业架构中，也可以看到类似的配比，其社区配套商业资源占比超过了50%。
戴德梁行中国区商业地产部主管、董事甄仕奇在接受采访时表示：“社区商业主要提供社区居民需要的日常生活服务，具有经常性、便利性的特点，因此具备持续性消费的先天优势，市场基础稳定，容易形成消费黏性。在激烈竞争的大环境下，商业项目如何增加客户黏性是其在市场站稳脚跟的关键。为了实现差异化竞争、提升客户满意度，开发商也正开始由单纯关注商铺销售转向重视商业经营。”
融合“互联网思维”
据了解，蓝光地产的“红街”街区商业新模式其实是作为其“居家服务体系”的核心而推出的。目前，蓝光地产集团正在推动“生活家”系统服务标准工作，而该系统由居家服务体系、健康服务体系、文教服务体系三大体系组成。
据透露，在这一“居家服务体系”中，除了社区金融、超市、便利店、蔬果超市外，还包括了医药、餐厅等，蓝光将对这些基础商业和服务设施进行有针对性的补贴，为的就是在蓝光社区第一个客户入驻前就可以看到这些已经基本具备的服务设施。
因此，在蓝光地产提出的“红街”概念中，还有两处亮点。其一是“社区金融”，其二是“社区医药”。记者曾就“红街”项目的具体规划，和蓝光地产北京总部的媒体处联络，但是他们以北京目前没有“红街”计划婉拒了采访要求。蓝光地产媒体处联系了总部后表示，将在整体资料理清后再做回复。
此外，也有业内人士认为，这也是“红街”街区商业新模式融合“互联网思维”的一种体现，银行可以在社区设立网点，社区医药可以引入各大药房，以区别于传统的商业地产发展模式。
据了解，“红街”系列品牌还将首创社区商业阶段性自持模式。即蓝光地产将在品质项目中保留20%至30%的自持量，通过蓝光专业化自持管理，让商业项目顺利开业经营;此外，蓝光地产还承诺项目交房一年可实现平均70%以上的招商率，公司将投入巨资对旗下商业项目进行商业定位，制定发展计划。
目前，蓝光地产将这一全新的品牌模式定位为第4代社区商业品牌，而近日蓝光地产携手迪康药业重组上市的消息，也让市场对其重组后推出的系列产品保持着较强的关注度。
当然，房地产商最核心的竞争要素是不动产的管理能力和社区服务水平，这就同样要求社区商业地产开发商不仅要注重对硬件的打造，更应从人性化服务、文化塑造、互动体验等软件方面做文章，例如设置母婴室、多媒体互动式服务设施、互动体验感的休息区，提供服饰搭配、健康饮食建议，倡导绿色环保文化等。
戴德梁行华东区写字楼部主管、董事沈洁告诉记者，在美国、英国等商业较为发达的国家，大多数购物中心都是社区商业，日本便利店巨头罗森和7-11在中国的成功也是社区商业可以参考的发展路径。商业和住宅互动，销售和物业管理互动，将优质的持有型社区商业打包发展成连锁零售业，将是未来开发企业重要的利润增长点。
并非稳赚不赔
国内各具特色的街区普遍带有浓厚的住宅底商特点，拥挤热闹的景象折射了一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所正在成为发展的潮流。
在杜猛看来，“中国社区商业发展缓慢，没有形成独具特色的文化氛围。为什么人们要泡吧就会想到三里屯，关键在于三里屯酒吧一条街代表了一种开放的国际文化氛围。社区需要类似托儿所、宠物店、花店、书店等各类便民小店，但目前真正的社区商业利润较薄，生存艰难，其原因有很多：首先是区域性垄断，其次是税收多，而且政府扶持力度不够，最后是商铺租金昂贵。”
杜猛认为，社区商业仅靠补贴还远远不够，时间一长就会影响经营的积极性，最重要的还是需要政府提供系统的政策扶持，包括税收减免、社区文化建设、便捷的行政审批流程、开放注册资金最低限额并给予优惠等等。”
运营良好的商业街区能够满足社区以及周边居民的消费需求，繁荣当地商圈，而总体规划不清晰，项目一味定位高端的商业街区则难以有较好的盈利水平。
韩长吉对记者表示，“红街”主要以居家服务为核心，其涵盖的八大业态虽然都是社区居民日常生活所必备的，但是人们的需求具有差异性，“红街”的总体定位将影响入驻商家的档次，从而影响服务价格，因此将不能很好地满足各阶层居民的需求;另一方面，社区医院等投入大，盈利或者不高，需要一定的补贴，这就影响了企业总体利润。
具有多年房地产项目策划经验的伟城战略策划顾问有限公司总裁徐伟成在接受中国商报记者采访时表示，可以用“万变不离其宗”来概括未来社区商业的发展趋势。
徐伟成表示：“商业街区的本质在于为居民提供足够丰富的公共体验空间，不同的主题文化创意满足情感互动的风情生活区域，各种比较完善的消费业态实现自然互补。”
徐伟成认为，受地域环境的制约，社区商业选址的前提是要因地制宜，考虑南北方自然气候条件的差距，进而注重选择高密度的刚需住宅聚集区，确保拥有大量常住人口以及业主较高的收入水平，确保消费基数和消费方式，这样才能为整个社区注入全新的商业和休闲生活氛围。另外，住宅与商业比例不超过10%也是开发商需要谨慎把握的一个重要原则。总之，只有充分了解项目开发前期社区规划商业总建筑面积、业态、主题、产品定位，理性结合后期建筑设计、销售持有比例、经营管理等各方面，社区商业才会发展得更好、走得更远。
(责编：张樱兰)