二套房首付比例降至四成公贷二套房首付降至三成
就在国土部和住建部27日正式公布稳定住房市场的新文件后，昨日下午，央行、住建部、银监局又联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，下调商贷及公积金贷款首付比例最高达30%。连续出台的新政对楼市会产生什么样的影响？购房者现在出手是否最佳时机？房价是否会更快上涨？带着这些问题，记者昨日第一时间采访了我省行业人士及业内专家。
[本地解读]
有什么目的？促楼市成交稳定价格
从今年两会后期的楼市即将出新政的吹风，到30日下午四部委新政的落地，在前后半个月时间内，关于楼市的各种传闻就没有中断过。而北京、济南等城市公积金及楼市政策的相继调整，也被看做是对市场的试水。“目的就是促进成交，稳定价格”，在合肥学院房地产研究所副所长凌斌看来，整体经济下滑态势明显的现状，是接连出台楼市新政的根本原因。作为国民经济的支柱性产业，作为拉动内需消费的主战场，房地产业的稳定对经济至关重要。
凌斌表示，合肥楼市一直比国内其他城市的成交要稳定，价格也要稳定，但从近期数据来看，合肥楼市的成交还是出现了不同程度的下滑。如果任由这种状态持续，最终价格的下滑会拖累经济的稳定增长。因此，从这个角度说，四部委的文件目的很明确。
有什么预期？公积金贷款额上限或调高
对公积金及银行机构来说，新的首付比例调整以及存量房出售年限的缩短，会对细微的本地政策产生影响。比如，合肥公积金目前夫妻双方最高贷款额度为45万元，这个标准可能会因为本次首付比例的调整而相应出现变化，这又涉及到公积金资金池存贷比安全的问题，需要本地政府和管理部门进行充分的研讨，根据本地市场状况出台执行细则。还有一个细化到个人的影响，如果45万元的贷款额度不调整，公积金二套减少的30%首付比例将被挤压至商贷领域，将承担相对较高的利率，购房者在进行成本核算时需要自我衡量。
从市场反应角度，凌斌认为，银行是盈利企业，当有更高收益理财产品时，按照商业对风险的控制原则，银行对房贷市场释放的资金会有限，尤其现在首付比例降低后，意味着银行面对的贷款额度压力和有可能的违约资金比例更高，商业影响的响应程度各不相同，尤其是文件中还有这样一条“具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定”，后期落地执行地方银行机构有不小的自由裁量空间。
有什么反应？合肥房价不会现暴涨暴跌
从个人角度来说，商业贷款二套首付比例降至40%(原先60%)；公积金首套首付比例降至20%(原30%)，二套首付比例降30%(原60%)。财政部将原先5年免营业税的限制放宽到2年。这些对买卖双方成交都是利好，尤其是二手房市场。不过，凌斌也认为，在一系列降低首付门槛以及对年内降息降准预期的背景下，购房者可能不会立即出手，观望情绪或将持续。
对二手房成交，安徽豪仕房地产代理销售有限公司总经理黄朝军说，目前合肥执行的营业税标准是5.5%，其实以往5年年限规定时，未满5年以及不是家庭唯一住房的房源一样在出售，因为税费都由买方承担了，卖方完全没负担。虽然新政对市场成交会有一定的促进作用，但就合肥市场来说还要看实际效果。
就一二手住宅的房价是否会因新政落地而上升，凌斌认为，合肥房价上升的程度和速度不会太大太快，一手房二手房都有价格备案制度和监测制度，房价不会出现暴涨暴跌的情况。黄朝军认为，新政对改善性需求的刺激和释放作用是最为市场预期看好的，对房价会有支撑作用，但效果怎样，每个城市和区域都会有不同呈现。
[相关解读]
两部委文件传递啥信息？
消化库存带动房地产行业
本月27日，国土部、住建部联合公布稳定楼市的政策，包括土地有限有供，优化套型结构，购买商品房作为保障房源供应等。凌斌说，两部委的文件是希望通过稳定房地产市场，达到稳定整体经济形势的目标。从城镇化的角度来看，产业、房地产、居民、公共服务的四步城镇化需依次进行。
就我省情况，合肥已形成良好的产业基础，目前已经发展到房地产城镇化的阶段，整体楼市发展平稳，文件中提到的四方面措施，在合肥已部分执行(例如土地供应的区域平衡、节奏控制、住房套型优化、保障性安居工程加快建设等)。而全省范围内，区域发展的不平衡，需要根据实际情况对照文件进行细化执行。因此，关于住房套型优化、土地供应更多是市级政府据实调控。例如，合肥滨湖和新站两区，房地产市场发展有很大区别，在土地供应，套型优化上肯定会在下一步有不同的调控方向，也将会通过供需关系影响两区的房价。
此外，在凌斌看来，多措并举增加保障房供应和加强市场监管，更是两部委新文件的亮点。尤其是明确政府可回购商品房作为保障房源，除了消库存，还能有效带动整个房地产行业的房源、资金周转，同时减少保障房建设过程中不必要的浪费，也减轻城市建设的压力和负担。不过，他还提出，应该进一步打通全国的公积金使用。目前，合肥与长沙等中四角城市公积金互通，省内16个城市的公积金互通，但在实际执行层面，还需更多的政策细化，加速公积金流动和使用。
在市场监管方面，新文件明确对开发和交易环节中有严重违法违规行为的房地产企业，国土部门可根据住建部门提供的信息，限制或禁止其参与土地竞买。并将土地市场和开发市场中的违法违规信息，两部门加强信息共享，严格管理。对此，凌斌认为，关键在于建立信用平台和市场交易平台的贯通。目前，合肥市执行对房地产开发企业的信用扣分制度，但扣分后这些企业如何处理，在新的土地交易、开发、以及资质评级中如何体现对违法违规处理的效果，还需进一步体现。