到期近百亿元 10月份房地产集合信托兑付压力大
日前，中航信托两单房地产集合信托面临兑付危机，也暴露出目前房地产集合信托面临的兑付压力。据《证券日报》记者不完全统计，10月份，按预计结束日期算，共有34款房地产集合信托计划面临到期，规模总计906336万元，平均年收益率9.45%，本金加收益合计共需近100亿元。
实际上，自今年年初以来，从“光耀地产”开始，房地产集合信托的兑付危机就不断被提及。不过，从到目前为止的房地产集合信托的到期兑付情况来看，并不如此前预想的那样糟糕。
中航信托两款房地产信托终如期兑付
近期，中航信托的两款房地产集合信托计划均如约兑付。此前，业内担忧因受项目停工及保证人出现问题连累，信托计划可能不会如约兑付。
10月29日，中航信托相关负责人表示， 因保证人出现问题而受到关注的中航信托“天启308号”昊元置业结构化集合资金信托计划正按原定计划抓紧准备清算，投资者的本息将如约兑付。
资料显示，“天启308号”信托计划成立于2012年10月，产品采用结构化设计,其中共募集优先级资金6.9亿元，期限2年，主要用于向杭州昊元发放贷款用于“昊元之江时代中心”项目建设。该信托计划由“嘉兴久珠”、“从腾实业”、“上海金丽华”(上海金丽华房地产发展有限公司)、“上海宁佰”(上海宁佰投资管理有限公司)提供无限连带责任保证。此外，融资主体实际控制人吴建元、马骏也提供个人无限连带责任保证。
此前因项目担保人出现问题，引发对信托计划能否如约兑付的担忧。
中航信托相关负责人表示，当前，该项目施工正常，酒店式公寓已封顶并预售，商业及企业写字楼已达预售条件，受当前房地产市场低迷影响，销售不如预期。对此，公司密切关注，加强对项目的管控，洽谈机构投资者，以维护投资者利益。本次分配将通过项目现金流、机构劣后资金及其他增信措施等实现优先投资者如期兑付。
在此之前，中航信托的“天启340号”昆明丽阳星城信托贷款集合资金信托计划，因担保方云南锡业集团原董事长雷毅被纪检部门带走调查等原因，引发能否如约兑付的担忧。不过，在10月17日，该计划到期日，中航信托发布公告称，受托人已收清“中航信托·天启340号昆明丽阳星城信托贷款集合资金信托计划”项下二期的信托本息共计2.08亿元，受托人将按信托合同约定，于到期日后5个工作日内向二期信托单位的信托受益人全额分配预期信托利益。
10月份
面临近百亿元兑付压力
中航信托的两款房地产集合信托的兑付警报解除，但却显示出房地产信托所蕴藏的压力。
据本报记者统计，按预计结束日期算。10月份共有34款房地产集合信托计划面临到期，规模总计90.63亿元，平均年收益率9.45%，本金加收益合计共需近100亿元。
据不完全统计，10月份到期的房地产信托中，五矿信托规模最大，据业内之首。数据显示，五矿信托10月份到期房地产信托数量总计4个，规模总计193,870万元，平均年收益率7.30%。
近年来，受多轮严厉的房地产调控影响，不少房地产开发企业融资渠道不畅，信托融资成为房企获取融资的重要渠道。而与此同时，信托产品的高安全边际和市场化的资金成本，受到高净值客户的追捧，房地产信托大行其道，成为不少信托公司的主要业务。而在此过程中，房地产信托平均收益率长期位居第一，融资规模不断扩大，屡创新高。
但是随着高峰时期成立的房地产集合信托的陆续到期，而房地产市场却一路下滑，住房价格、销售量双双下降，房地产集合信托计划到期兑付面临压力。
此前，用益信托工作室数据统计显示， 2014下半年到2015年集合资金房地产信托预计到期总规模为3282.95亿元，其中2014年三季度455.63亿元、四季度530.40亿元、2015年一季度526.11亿元、二季度575.21亿元、三季度621.91亿元、573.69亿元。
广发证券最新研报称， 从2014 年信托到期的月份分布来看，兑付压力主要集中在5 月份和12 月份。兑付违约事件主要发生在房地产、煤矿能源和基建行业，其中房地产信托的违约事件占到总违约事件的70%。未来二三线房地产信托的兑付压力会比较大，地区分布看，预计杭州和成都的房地产信托违约风险会相对较高。
不过，彭博亚太首席经济学家欧乐鹰表示，随着中国房地产市场的不断下滑，信托违约的数量将持续上升，但整体上是可控的，毕竟中央也不允许房地产下滑过快。
而一位信托业内人士表示，按照房地产信托的融资要求，房地产项目都是按50%的抵押率来进行抵押的，有的甚至更低。在中航信托的“天启308”项目，有价值约10亿元土地抵押及劣后资产等多重增信措施做保障。这也是能如约兑付的保证。而且一般是在兑付前几个月，信托公司就会做准备工作，如果确认有兑付困难，会把抵押、质押的资产进行处置。因此虽然目前市场不好，但整体的风险依然是可控的。
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