专家解读楼市新政 大户型不会热销 二手房市场将“回暖”
昨日，截止到市场星报、安徽财经网记者发稿时为止，我省的税务部门、公积金管理机构的相关工作人员表示，均未收到以上新政的执行通知。那么，国家的楼市新政对于安徽房地产发展、合肥楼市将带来哪些变化呢？市场星报、安徽财经网记者第一时间连线了我省多位房地产专家，专家们表示，国家此次放开对于楼市的政策“束缚”，短期内，购房者会产生观望情绪，但合肥二手房市场将逐步“回暖”。
安徽清源房地产研究院执行院长宋元认为，昨日国家的2条楼市政策有2层意义：第一，是“去行政化”的手段，也是符合去行政化、变市场为主导的大势所趋。在市场起主导作用下，就不应该规定二手房上市交易满2年或者满5年以上才免征营业税，不应该要求二手房首付比例需要达到6成……这些政策虽然当时出台有一定的背景，但都是行政化干预市场的手段。目前情况下即使不能去除国家宏观调控对楼市的政策，但未来的发展趋势是要全部去除的。
第二层意义就是“救市”。经济发展增速已经进入下行通道，应该把房地产市场出现的问题交给开发商自己解决。虽然这个政策出台，但是市场上愿意买房子的还是会买，愿意观望的不会因为你的政策而改变，未来房地产市场的发展，需要靠开发商提高自身的楼盘品质去繁荣。楼市所谓的小户型、低价位的“刚需”已经没有了，将被各种住房需求而代替。
政策：去行政化手段，变市场为主导
合肥365地产家居网内容总监郭红兵认为，该政策的出台，并不会改变安徽房地产市场的消费结构。短期以内，一部分准备买房的人还会有“观望”的态度。因为“二手房首付最低4成”的政策对市场影响并不大，而且怎么执行，还需要各个银行结合申请贷款人的信用和还款能力来核定，现在商业银行的二手房首付多在7成以上，如果商业贷款首付降低至2成，或能刺激消费者入市买房。公积金首付门槛低，但不是所有楼盘都可以使用。
安徽省内部分城市小户型，依然会难出售，但省城的小户型“变现”速度快还具有投资性。未来，安徽小户型总体的销售量会降低，会凸显大户型在销售总量的比例，但这并不意味着大户型会在安徽热销。在安徽买房的消费者，还是以本省居民为主，以进城的新市民为主，因为楼市投资的回报率已经没有之前那么高，未来安徽楼市的消费主要需求还是自住，投资相对而言较少。
市场：首付降低，大户型不会热销
经济增速下滑的结果，不会让很多老百姓愿意把钱“放入”楼市，合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为：“昨日国家即使不出台此楼市政策，明天也会出的”。因为在今年经济增长降低增速的大环境背景下，像降低二手房房贷首付诸如此类的政策，迟早有一天会出台的。
国家出台政策的目的，就是为了促使房地产平稳较快的发展，促使楼市成交量有所回升，保持房价稳定增长。优惠政策接二连三出台，会让更多的人对后继政策有所期盼。银行是否能够积极执行这个信贷政策，老百姓能否能够积极响应这个政策，现在看来都是未知数。
单单指望房地产一个行业来支持经济发展的观念，早已经过时了。如果在公积金最低首付款降低至两成的同时，商业贷款的首付也降低为两成，且降低贷款利率，如果这样执行，市场的反应会更大。国家肯定市场没有泡沫，要执行分城治理的政策，就应该将市场的问题交由市场解决，将地方的问题交由地方政府来面对，就不应该有种种宏观调控政策束缚房地产市场发展。
购房者：短期观望，不会立即买房
安徽南翔文化产业有限公司董事长王辉认为，为什么说北上广深房地产市场好的主因，还是因为人口，全国13亿人口的资源在那边，当然去买房了，即使会回流一部分回安徽，但是这些人回来之后，不是回到出生地区发展，更多会来省城合肥买房定居。
合肥这几年经济发展的速度有目共睹，安徽以前整个商业发展落后，购买力全部向周边的城市转移。而经过这几年的发展之后，整个房地产投资和发展的增速不容小觑。但是，无论经济投资还是房地产发展，都不能做政策“包养”下的产业。
作为房地产行业已经不适宜用政策手段干预，二套房新政、公积金新政作用其实微乎其微。有钱人已经不买房了，早先一代的“刚需”70后、80后都已经结婚买房，现在成长起来的90后、00后，父母都是60年代的，都有房子，如何刺激他们在房地产市场消费，就需要开发企业多动动“脑子”。
刚需：80后，已经不买房了
开发企业：要有“互联网+新型城镇化”思维
安徽思维沃克企业管理咨询公司执行董事、首席咨询师周家全认为，要解决楼市的根本问题，必须通过开发企业本身来解决。2015年以前楼市的兴衰可能是靠政策，2015年以后楼市的兴衰靠企业。
2017、2018年以后，房地产开发企业怎么办？传统城市化的力量会大幅度减弱，人口红利在逐渐消失。按照传统城镇化下开发企业的经营思路，“从满足工业聚集到满足居住类聚集”的开发理念需要调整，未来做房地产开发，不能像之前一样等着政府来配套商贸和公共服务设施，而是在房地产项目的开发同时，自己做好项目配套设施的规划和设计。
以前，开发经营讲的是地段最有价值，而以后，服务设施的好坏直接决定这个项目能否有市场。新常态下的楼市，就是新型城镇化战略下的楼市，看清楚大方向，依托新型城镇化，以“互联网+新型城镇化”的思维去开拓市场，房地产市场还是大有可为。
二手房：合肥4月市场将“回暖”
营业税免征年限有所变动，二手房挂牌价或会上升，4月份合肥二手房市场将“回暖”，安徽明大房产总经理徐齐付表示。为遏制房价过快上涨，近年来，国家频繁调整二手房交易税。2005年，国家为遏制投机炒作，稳住房价，将前述免征营业税期限“一年”调整为“两年”。2009年12月，国务院常务会议上将免征期限由“两年”调整为“五年”。2011年1月的国务院常务会议上决定，在免征营业税期限五年的基础上，将此前的二手房销售总额差额计征改为全额计征。二手房交易营业税的免税期限现在由五年再调整为2年，意味着减税，也就有更多房源释放，会在短期内刺激楼市。
据统计，合肥二手房市场80%的交易是10年以内的、40%是5年以内的，免征税期限改为满2年之后，将会有近2成的二手房交易不用缴纳营业税。如果该政策正式执行，合肥二手房市场免税房源数量将增加，部分年龄近乎于新房的二手房将无负担入市。按照目前税费计算，合肥5年以内的普通住宅营业税是征收总房价的5.55%，如果2年以上房源免征营业税，一套百万元房子便可以免税5.55万元。(市场星报)
