新加坡等国家保障房体系情况

  新加坡：建立有产社会

“居者有其屋”是新加坡政府住房政策的核心。在过去50年中，新加坡政府建造了近100万套公共住房，解决了80%人口的住房问题，由此形成了以公共住房为主、商品房为辅的房地产市场格局。

新加坡的公共住房即政府组屋，类似于中国的经济适用房，由政府投资修建并以低价出售或出租。负责修建组屋的建屋发展局从政府拿地，根据地段交一定的地价。建好之后，建屋发展局会以国民收入的多寡为依据，按照公平原则合理分配。符合政府配房条件的住户一律排队等候政府分配住房，中等收入者可以享受一定程度的购房优惠，低收入者则可以享受廉租房待遇。

政府对购买组屋的条件有明确规定，比如年龄需在21岁以上，必须组成一个核心家庭，每月家庭总收入不超过8000新元（约合4万元人民币），不拥有任何私人房产。新组屋的定价依据是专业估价师根据二手组屋市场成交价进行的评估，与二手组屋价格挂钩。

　　组屋可以在二手市场转售，但有禁售期等限制。如果一户人家出售了原有的组屋，需要经过一段时间间隔才能再次申请。而且每个人一生最多只能有两次机会申请。居民可以在二手市场出售套现，但如果使用了公积金，必须将公积金返还。

　　新加坡也有用于出租的组屋，但目前只有4.5万套，仅限最贫困的人士申请。申请者必须是年满21周岁的公民，家庭月收入不超过1500新元（约合7500元人民币）。如果曾拥有组屋而后出售，30个月后才能再次申请出租的组屋。

法国：为廉租房建设定底线

　　廉租房制度是法国社会福利保障制度的一个重要组成部分。据统计，法国目前约有450万套廉租房，约占法国主要住房的17%，占可出租房屋的40%至50%，约1000万人租住在廉租房内。法国由此成为欧洲租房率最高的国家之一。

　　法国通过法律手段为建立廉租房制度及其顺利实施提供了保障。2000年，法国颁布了一项法律规定，在人口超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%，否则将受到处罚。

　　廉租房制度的推行还帮法国有效控制了房价。因为廉租房的租金通常只有市场价格的三分之一，最低仅有六分之一，所以很多低收入居民首先选择租房而不是买房。从而降低了市场上的买房需求，对稳定房价起了一定作用。

　　尽管法国推广廉租房产生了良好的社会效益，但在分配和管理方面仍然存在一些问题。首先，由于廉租房集中建设，城市出现了泾渭分明的“富人区”和“廉租区”。居住在“廉租区”的居民就业机会相对少，环境相对恶劣，陷入贫困的几率较大，埋下了社会矛盾和不稳定的隐患。其次，法国“廉租房”缺乏退出机制，永久性的租期造成另一些急需住房的人一时难以租到住房。

美国：补贴租房者

　　为了鼓励租房、解决住房问题，美国早在1974年就通过《住房和社区发展法》推出了租金补贴计划。但直到上世纪90年代公共住房政策遭遇挫折之后，美国才开始更多地将住房保障制度放在贴息贷款、担保和抵扣个人所得税等优惠措施上。

　　美国的租金补贴计划主要分为两类：一类以房屋为基础，就是受补贴者只能将补贴用于租赁指定的住房。另一类以租户为基础，只要是屋主愿意加入租金补贴计划，且租金与房屋质量符合联邦政府住房和城市发展部的标准，受补贴者就可以自由选择居住地区及承租房屋类型。租金补贴由地方公共住房机构直接付给屋主，剩余部分租金则由租户直接付给屋主。

　　一般来说，如果家庭所得低于当地所有家庭所得平均数的一半即可申请以房屋为基础的补贴。以租户为基础的补贴又分成两类，即许可证计划和租屋券计划。根据许可证计划，受补贴者承租的房屋租金不能超出住房和城市发展部设定的合理市场租金标准。受补贴者只需要拿出家庭收入的30%支付房租，其余部分由公共住房机构支付。

　　租屋券计划则比许可证计划更有弹性，受补贴者可以承租高于或低于合理市场租金标准的住房。当租户选择高于合理市场租金的住房时，要自行负担超出部分的租金。公共住房机构给予的租金补贴介于合理租金标准与家庭30%收入之间。

　　很多私人屋主愿意参加这一计划，因为等待租房的受补贴者很多，不用发愁没有租户。同时，租金也有保证，因为一部分租金由政府直接支付，租户出于信用考虑轻易也不会拖欠租金。此外，租户行为良好，因为一旦触犯法律或有涉及毒品之类的不良行为，受补贴者将再也无法获得这一补贴。

俄罗斯：补贴青年购房

　　在俄罗斯，当前城市的平均房价是居民平均收入的20余倍，对于青年群体来说，高昂的房价尤其难以承受。为扭转人口老龄化趋势，促使青年家庭生育更多孩子，俄罗斯政府为青年家庭提供住房保障，并根据家庭子女数计算补助金额。

　　所谓的“青年家庭”即夫妻双方至少有1人年龄小于35岁，以及家长不超过35岁的单亲家庭。住房保障补助计划为青年家庭提供住房按揭贷款的首付款、住房债务或者自建住房费用等。补助数额根据住房面积、家庭成员数以及市政机构确定的每平方米住房标准价值等确定。补助方式包括直接的货币补贴、优惠利率贷款等。

对于没有孩子的家庭，政府补助不低于住房平均价的35%，金融机构提供资金近45%，家庭自身出资20%。对于有孩子的家庭，政府补助不低于住房平均价的40%。该计划通过缓解青年家庭住房矛盾，辅助改善了俄罗斯的人口问题。

（来源：《半月谈》，2011年第20期）