房地产私募股权投资“老树开新花”

  　　在中信地产看来，其项目思路上的变化紧紧抓住了新型城镇化的战略。城镇化基金是一种夹层的基金，在源头用股权去撬动它，然后在做债权的时候放大。

　　长富汇银在2014年做的最多的是棚改项目。目前国内的开发商真正去做BOT的时候，手中往往是没有现金的。在此背景下，合作的方式就是完全可以探讨的。

　　在河山资本看来，当重资产的投资模式的回报率呈现趋势性下降时，私募地产基金管理人就自然地转向了轻资产的模式。“二房东”模式正是一种轻资产运营地产的模式。

　　“房地产行业的确是从黄金时代进入到了白银时代，但基础行业的波动和调整却给了我们投资机构更多的介入机会。”这一观点似乎正在成为新常态下房地产私募投资界的共识。

　　在近日举办的“融资中国2015资本年会”上，无论是地产开发商还是房地产私募基金仍然颇为乐观。有业内人士表示，新型的房地产私募投资生态圈在逐步形成和完善，更多的投资机会涌现，投资的大门正在打开。不过，新形势下，各家机构的“玩法”可能会大不一样，对基金管理人的要求和门槛也将越来越高。

　　新常态下的探索与创新

　　变革的局势需要创新，房地产金融亦是如此。

　　“房地产金融的创新不再仅仅是纯粹的技巧与资源的创新，而应该是完全来自于项目的需求。”中信地产副总裁林竹表示。

　　项目的需求发生了变化，融资方面就需要随之作出调整，创新应运而生。“项目层面的变化来自于房地产业态的变化，还有市场最新需求的变化。”林竹称。

　　在中信地产看来，其项目思路上的变化紧紧抓住了新型城镇化的战略。林竹认为，新型城镇化项目的启动与以往普通的住宅业务有很大不同，跟传统的商业地产也不一样。“我们专门做了一些融资跟资本运作方面的研究，结论是传统的银行开发和信托类发起项目的方式已经明显不适合我们做这种大规模的城镇化项目。”他表示。

　　城镇化项目首先是对资金的需求量很大，其次是周期很长，这也就意味着要求的资金成本不能太高。市场的需求就意味着机会。“针对这一需求，我们最近尝试了城镇化基金，这是一种夹层的基金，在源头用股权去撬动它，然后在做债权的时候放大。我们的金融创新首先服务于项目的创新，而不是为了创新而创新，这是我们创新的根本动力和源头。”林竹称。

　　中信地产在房地产融资市场捕捉到的另一大动向是PPP(Public-Private-Partnership，公私合作模式)。目前市场各方更多地把PPP纯粹当成一种融资工具，而实际上它更应该是项目的发动与组织方式。

　　“这种组织方式带来的架构和交易方面的灵活度以及股东结构的多元化给我们的整个融资打开了一个更大的空间。而如何利用好这种PPP交易架构带来的融资方面的多元化利好，是私募与公募、VC和PE所需要共同思考的问题。”林竹称。

　　三线城市可行的坚守

　　探讨房地产投资基金当然离不开基础市场的走势。在业内人士普遍看好房地产基金的背景下，地产市场本身的趋势又是怎样的呢?

　　“我们看待任何市场的时候，是从未来的事来分析，还是回到房地产这个行业?”长富汇银总裁张保国提出了这样一个问题。

　　回到地产行业本身，在张保国看来，首先，在目前中国仍属相对宽松货币环境的背景下，能够真正吸纳如此大货币量的只有不动产。其次，来自需求端的内生动力充足。数据显示，目前国内20岁至30岁年龄段的人口为3.3亿，他们有成家、立业、购房的真实需求。

　　对于整个房地产私募基金而言，这一潜在的空间意味着无限的机会。目前，美国私募基金在房地产行业的总投资占比达到70%。反观国内，2014年的固定资产总投资数据约为50万亿元，其中，房地产为9.5万亿元，约占五分之一;而私募基金在其中的投资规模不过千亿元而已。

　　“对私募基金管理机构来说，机会太多了，选择余地非常大。”张保国坦言，对房地产私募基金而言，一个更大的机会就是选择什么样的交易对手。

　　长富汇银在2014年做的最多的是棚改项目。“为什么要做棚改?目前国内的开发商真正去做BOT(build-operate-transfer，建设—经营—转让模式)的时候，手中往往是没有现金的。”张保国称，在此背景下，合作的方式就是完全可以探讨的。

　　“哪怕是三线城市，只要是最核心的区域，再加上团队靠谱，完全可以做。”在他看来，关键是提升自己的能力，完善业务划分，然后真正深入地去做，就一定能够占有市场。

　　“二房东”模式背后的逻辑

　　除了长富汇银这样在看准的三线城市都会出手的“坚守派”，市场上不乏灵敏的“调整派”。过去的5年时间，在房地产领域逐步细分的背景下，一类比较另类的小市场不断出现，这一市场俗称“二房东”市场。

　　“私募地产基金管理人跟任何私募基金管理人一样，只有一个任务，就是为投资人创造足够高的绝对回报，而要创造足够高的绝对回报，就一定要在合适的时间，做对的事情。”河山资本总裁、主管合伙人曹少山表示。

　　在河山资本看来，过去十几年地产商挣钱，为地产商配套融资的私募基金也挣钱，这其中很大的原因是地产开发过程当中，资产价格在不断上涨，所以只要参与游戏的都挣钱。而转变在2013年开始出现。当重资产的投资模式的回报率呈现趋势性下降时，私募地产基金管理人就自然地转向了轻资产的模式。“二房东”模式正是一种轻资产运营地产的模式。

　　“从核心来说，就是原来你要花1万元成本盖房子，盖房子的租金收益率只有3%或4%，甚至更低;而把分母变成租房子的成本，一下子就是几个量级的下降，虽然出租的收益不高，但这个方式有绝对回报。”曹少山称。

　　“地产以前是黄金时代，现在是白银时代，实际上，叫什么时代都没有关系，它的盈利点是在转移的。”曹少山表示，新形势下，拼的一定是运营层面的能力。

责编：孙童心