合肥商业地产投资谋生新格局

　　近日，国家统计局公布了10月国内70个大中城市的最新房价情况，与9月相比，价格下降的城市达69个，楼市去库存化步伐正在加快。

　　与此同时，“明年3月楼市有望涨起来”的论调开始出现在国内不少经济学家的预测中。

　　高铁南站开通，刚刚荣升为长三角城市群副中心的合肥，城镇化开始提速，一轮新的地产开发热潮也正不断涌现。

　　种种迹象标明，合肥商业地产投资正谋生一片新的格局。

　　市场谋变：住宅难风光商业用房“突围”

　　细数今年楼市，业内有人感叹它正在呈现出愈发明显的“双重”性格，这里不妨就让数据来说说话。

　　要想了解消费者的接受度，销售面积和销售额最有说服力。一方面，住房销售低迷已经成为不争的事实。来看看国家统计局的最新数据，今年1-11月份，全国商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%，其中住宅销售面积下降了10.0%。而安徽省统计局的研究则称，今年前三季度，安徽的商品住宅销售面积3553.2万平方米，下降了3.8%。可见，无论是全国大势还是安徽区域，住宅并不好卖，消费者的认可接受度在下降。

　　另一方面，不同于住房市场的低迷，商业地产则继续在焕发着“青春”。从全国范围来看，1-11月份，商业营业用房销售面积反倒是增长了7.1%。安徽统计局的数据表明，今年前三季度，全省商业营业用房销售面积425.5万平方米，增长36.1%；商业营业用房销售额378.2亿元，增长高达41%。

　　分析人士指出，相对来看，合肥楼市还是比较稳定的，在楼市整体低迷的大环境下，商业地产依然保持着飞速发展的势头。“通过供需双方的数据对比，可以看出目前商业地产的强大生命力，随着楼市政策大环境的回暖，一段时间内消费者购房的注意力将更多地从住宅类向商业转移，这会是个积极的趋势。趁着房地产行业有望慢慢迎来转机之际，此时正是出手投资很好的切入时间点。”

　　专家预测：合肥商业地产投资正当时

　　近期有关楼市明年有望回暖的论调也不断出现在各大经济专家的预测中。中国社科院博士管清友前不久在2015年中国经济十大猜想中，指出的第五大猜想就是：房地产市场将回暖。合肥学院的房地产研究专家凌斌也在微博中赞同了经济学家杨红旭先生关于“房价明年3月前后涨起”的综合判断，业内一些学者更是直言楼市回暖下，商业地产会迎来更大的发展空间。

　　是什么让专家们看涨了明年的楼市？

　　地方限购政策先后解禁，楼市限贷政策先后放宽，地方扶持楼市的新政层出不穷……业内人士认为，近期楼市的一系列新政显示，中央对楼市的调控思路已经开始回归常态，新一届政府对房地产的调控思路逐步明朗，房地产仍是中国经济的一个重要环节，不应把房地产“妖魔化”。

　　“投资不是在最繁华的时候，而是在有潜力的时候，才能分享繁华成果。”业内专家认为，楼市加快去库存，回暖势头初现，此时正是投资楼市，尤其是商业地产的最佳时机。

　　“美国房地产市场经历了三个阶段，而中国房地产市场正过渡到类似美国房地产市场的第二阶段中。”业内专家介绍，美国房地产市场发展的第一阶段主要由住宅发展商，重点打造旧城改造和郊区住宅产品；第二阶段，主要由专业开发商和投资管理者，重点打造公寓城市写字楼酒店和高档物业，从区域市场向全国市场辐射；第三阶段，主要由地产服务商和投资管理者，重点打造智能化多功能物业，从全国市场辐射了国际市场。中国房地产市场正过渡到类似的第二阶段，而合肥这样的省会城市处于城镇化发展的加速期，此时正是商业地产投资的黄金期。

　　根据合肥市统计局的权威数据，合肥市常住人口已超过761万人、城镇化率67.8%，而且正走在新型城镇化的快车道上。2014年前10个月，合肥经济总量奋力赶超，多项经济指标跻身全国省会城市前十，全市生产供给保持稳定，经济结构更加优化。

　　居民生活水平稳步提高，今年前三季度全市的居民人均可支配收入17869元，增长11%。其中，城镇常住人口人均可支配收入22046元，增长10.1%；农村常住人口人均可支配收入9904元，增长12.5%，增速均高于全省。同时，消费热情高涨，市场需求日益旺盛。前10个月，社会消费品零售总额1386.39亿元，同比增长12.8%。

　　根据规划，到2020年，全市将形成“一核多极”的商业格局，建成在中西部地区具有较强影响力的中央商务区；成熟商圈数量达到15个以上，特色商业街数量达30条以上。

　　闪亮的数据背后，折射的是合肥经济稳中有进的良好格局，居民收入及消费能力的双重提高，商业布局的加速，保障了商业地产的快速发展，也为市民投资购买商业用房营造了良好的发展环境。

　　“9月份，国务院关于长江经济带的最新发展规划出台，安徽加入长三角，合肥与杭州、南京一起成为长三角城市群的副中心，在这样一种全面升级的区位大格局下，为商业地产向广度和深度进军营造了更高的平台，也让广大的投资者赢来了难得的黄金机遇。”

　　合肥向南：滨湖成新人流聚集地

　　11月12日，高铁南站正式开通。

　　“高铁一响，黄金万两！”

　　与国内多数高铁站郊区型区位布局不同，合肥高铁南站地处合肥主城区与滨湖新区接合部，西接政务区，东连包河政务办公区，呈现出了“南融北接”“东西贯通”的中心区位特征。在合肥高铁南站线下空间及南北广场总设计师蔺震生看来，未来依托合肥高铁南站，该片区将建成集合肥汽车南站、新规划的合肥汽车站、地铁、地下公交换乘网络为一体的立体交通体系，由此带动新城发展，形成新的商务核心区，最终建成新的城市副中心。不久的将来，在合肥“1331”规划格局版图中，高铁南站“新商圈”将与三孝口、四牌楼、淮河路步行街、三里庵、南七等一大批中心商圈一道，让省城迎来“多中心”时代。

　　“高铁南站的开通可以说是一个标志性的事件，从此，大合肥的概念就更加清晰了。以前我们说合肥，更多的人都会局限地认为是合肥老城，而滨湖被割裂出去，毕竟二三十公里的路程还是很遥远的。但高铁站的建成与运营，强化了滨湖与老城的关系。过去，合肥的中心是长江路沿线，而未来，合肥的中心必定是繁华大道，高铁沿线。高铁的开通，使得滨湖不再偏于一隅，城市向南边发展的势头会更显著，从而使合肥成为真正的‘滨湖’城市。”

　　作为未来合肥城市的副中心，10多平方公里的南站片区连带其所辖的包河区、滨湖新区也正成为合肥炙手可热的稀缺地段，成为未来新的人流聚集地。

　　嗅觉灵敏的开发商已开始争相布局周边区域，目前，高铁站板块已是大牌房企云集，而地价也是节节攀升。

　　万达文旅城、加侨国际广场、华夏国际茶博城、美生中央广场滨江花月、水丽坊自在城、绿地中心……合肥高铁板块周边商业广场、楼盘遍布。根据多个发达国家的经验，一些世界500强企业会首先考虑入驻高铁站附近的写字楼和商场，在滨湖和高铁片区，合肥商圈的“新贵”呼之欲出，尤其雄踞滨湖中心的万达，更让投资者和业内人士纷纷看好。

　　“商业物业的投资就是要选准对象，看品牌实力以及企业的产业布局和未来格局，要让投资者看到未来美好愿景。”业内专家认为，如果说现在是合肥商业地产投资的最佳时机的话，合肥南向的品牌商业地产更是值得投资者关注的重点。

　　自2013年万达文旅城落地合肥以来，可以说其在合肥楼市上一枝独秀，领舞群雄，其巨大的品牌价值和产品附加值不断地吸引着大众的眼球。嗅觉灵敏的不仅仅是开发商，同样有更多嗅觉灵敏的投资人士感受到了这一讯号。滨湖作为合肥建设“大湖名城，创新高地”的主要载体，是合肥和安徽未来的国际金融中心和省级政务中心。而雄踞在滨湖中心的合肥万达城，其配套产品，无论是住宅、商业，还是SOHO，绝不仅仅只是一种商品，更多的是一种资源、一种载体、一种生活体验、一种荣耀和美好的回忆。于是，“合肥未来看滨湖，滨湖未来看万达”在一夜之间忽然成为广大专业投资人士的信律，借助万达平台，共享投资盛宴，已成为广大专业投资人士的不二选择。

　 　延伸阅读

　　合肥商业地产迎来3大黄金机遇

　　全新的区域定位，充满活力的经济发展结构，日趋完善的交通配套，在业内专家看来，合肥商业地产迎来3大黄金机遇，眼下正是合肥商业地产投资的最佳时机。

　　区域定位：唱响国际大舞台

　　城市战略定位是引领城市发展的核心，决定着一个城市的发展取向、发展模式和发展高度。

　　今年9月，《国务院关于依托黄金水道推动长江经济带发展的指导意见》出台，预计2020年长三角经济区将基本形成世界第一超级经济区，而在这个世界第一的超级舞台上，也将赋予合肥新的战略定位——全国性综合交通枢纽、长三角城市群副中心、国际化都市区……合肥开始紧跟上海发展步伐，比肩南京和杭州，在世界性的大舞台上唱响自己的声音。

　　业内人士认为，打造长三角城市群副中心，提升合肥都市区国际化水平，将有利于合肥更好更快地融入全球产业链和市场体系，全面提升城市发展层级和区域竞争能力，进一步扩大国际知名度和对外影响力，带来更多的人流、物流、资金流和信息流。这样一种全面升级的区位大格局下，为商业地产向广度和深度进军营造了更高的平台，也让广大的投资者迎来了难得的出手机会。

　　经济大势：构建“一核多极”商业格局

　　人口集聚是商业经济繁荣的体现。

　　数据显示，2013年，有10万人办理户口迁移落户合肥，合肥有着人口快速集聚的优势，同时还有资本、信息和人才及各类平台等综合优势，为商业的发展带来源源不断的动力。

　　今年上半年，合肥工业生产、投资、消费、出口等均保持两位数增长，主要经济指标纷纷“飘红”，基本进入全国省会前十。同时，消费者对市场的信心在不断提升，2013年城镇居民人均可支配收入27980元，增长10%，今年以来，合肥消费品市场依然保持上行态势，市民吃喝玩乐购半年开销836.1亿，同比增长13.3%。

　　今后，合肥还将在主城区规划建设核心商务区，同时结合城市空间布局，构建多个节点型的商业集群。到2020年，形成“一核多极”的商业格局，建成在中西部地区具有较强影响力的中央商务区；成熟商圈数量达到15个以上，特色商业街数量达30条以上。

　　交通配套：新一轮市政交通配套启动

　　任何一个城市商业地产大发展的必要条件，必须依靠强有力的便捷交通作为支撑。就合肥目前商业氛围来看，新一轮的市政交通配套将给城市商业发展提供升值机会。

　　大合肥建设正如火如荼地进行，多条地铁线路的修建相继展开，新交通方式也孕育无限商机，更多的商业形态和商业区域随之“质变”而生，催生着更多大体量、新形态的商圈出现，合肥城市商圈或迎来一个个新的发展机遇。

　　合肥地铁1、2号线正在如火如荼建设中，3号线今年内也将正式启动建设。合肥还将谋划市郊铁路建设，推进公交都市建设，加快轨道交通建设，建成合肥城市轨道交通主骨架，高铁南站的投运，与国际机场、铁路枢纽无缝衔接，逐步实现公共交通占机动化出行比例达到60%左右。交通基础建设的飞速前进使得城市商圈布局不断产生调整，同时将给市民的购物带来“加速度”效应，带来更多的商业投资机遇。(吴奇 叶琳玲 郑成功)