商品房工程质量出现问题，无疑是最令购房者痛心疾首的事情。为解决这一房地产市场顽疾，市政府出台的《关于进一步加强我市房地产项目管理工作的通知》（以下简称《通知》）明确了商品房工程质量问题解决方式、赔偿原则，通过树立严规铁律，为商品房工程质量保驾护航。 　　     严重质量问题必须按现价退房 　　     商品房工程质量，事关百姓安全和社会稳定，如果出现工程质量问题，理应予以重罚。 　　     此次新出台的《通知》提出，“经检测，对一般质量缺陷的，应明确由房地产开发企业负责消除质量缺陷并保修；涉及对建筑结构安全有严重影响的或存在严重质量缺陷影响建筑主要使用功能的，房地产开发企业应当按现价退房或换房，并承担违约赔偿责任”。 　　     我国《商品房销售管理办法》第三十五条也规定，商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任，且退房时应按房价上涨幅度予以调整。如遇降价的则应以购房时价格予以退还。 　　     商品房交付须按户出具验收合格书 　　     先收房，再验房，后期发现问题后往往因为已经签字收房而难以解决；或者在收房时，根本看不到关于房屋质量的验收资料，只能糊里糊涂地就接受了交付的房屋……这样的现象在房产交付时经常出现。 　　     为解决这一问题，《通知》规定，“商品房交付业主时，房地产开发单位应当按户（套）出具商品房工程质量分户验收合格书面证明资料，分户验收合格证明资料要加盖建设、监理和施工法人单位公章，作为《住宅质量保证书》的附件一同交给购房业主”。 　　     市城乡建委副主任陈传东介绍，分户出具验收合格证明材料，并在交付时交给业主，一方面有利于购房者及时核查验收资料内容，让其对所购的商品房验收情况进行全面了解。另一方面，商品房销售者按户（套）出具书面的质量合格证明资料，可以视为质量保证书面承诺，便于以后在涉及质量纠纷中更好地维护购房者（小业主）的权益。 　　     质量问题引入第三方机构检测 　　     如果出现商品房工程质量问题，该如何解决？对此，《通知》明确规定，“原则上应约定委托具有司法鉴定资格的工程质量检测机构对工程质量缺陷进行检测与判定”。 　　     陈传东介绍，近年来，涉及商品房质量的投诉居高不下，一是房地产开发单位与购房者之间对房屋建筑工程质量合格标准各执一词，认识和观点存在很大差异。在实践中，已装修房屋出现的质量问题是否为原施工单位责任不好判定，往往出现原施工单位和装修公司之间的扯皮现象。引入法定检测机构进行检测与判定有助于消除各方疑虑，体现争议解决的公开与公正性。 　　     此外，在房屋出现质量缺陷后，房地产开发单位与购房者对处理的方式意见无法统一，特别在涉及赔偿损失方面更是无法协调处理。而引入第三方法定检测机构后，其检测的结果对赔偿纠纷解决也将十分有利。 　　     保修期满两月前须告知全体业主 　　     商品房质量的保修期，是商品房工程质量责任的一个分界点。一般从项目交付使用到工程质量保修金托管期满期间，房地产开发、施工单位迫于保修金被托管的压力，在质量缺陷处理上比较积极，但返回和提取质量保修金后，一些房地产开发、施工单位便拖延维修，推诿扯皮。 　　     因此，《通知》规定，房地产开发企业在项目交付后，应依据规定承担质量保修责任，并在规定的保修期满前两个月告知全体业主。陈传东介绍，向全体业主公告，由同级物业主管部门确认，有利于业主集中反映问题，督促房地产开发单位集中解决问题、消除质量缺陷。 　　     同时，保修期满后，经所服务的物业服务企业和同级物业主管部门确认已完成保修内容后，方可返还和提取质量保修金。而注销营业执照和开发资质的，企业法定代表人应就主体工程质量保修责任出具法律担保书，并向全体业主公告。也就是说，即使保修期满后，开发企业或其法人对商品房的质量，也要负一定的法律责任。

本文来源: 合肥服务外包

16.07.2014  16:33