电商热衷房企销售“助力” 监管制度待考

              在并不被业内专家和购房者普遍看好的情况下，房产电商在2010年之后的几年时间里“遍地开花”，各大电商平台迅猛发展，规模日益壮大。野蛮生长的同时，背后隐藏的交易风险也开始暴露，对于房产电商收取的巨额诚意金如何作出有效监管，尚需市场考验。

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              为了试探市场，有效蓄客，开发商热衷于开盘前推行“内部认购”活动，以“会员卡”、“诚意金”、“优惠券”等方式向购房者收取订金。并以此做饥饿营销，“以量定价”，即以蓄客量决定开盘的房源数量和价格，形成供不应求的局面。

              但“不退还订金”、“坐地起价”之类的客户纠纷事件频发。为此，国家住建部于2010年4月13日发布建房[2010]53号《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，通知要求：未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。随后，各地政府部门也陆续出台相关政策，以规范预售制度。

              自此，“会员卡”、“诚意金”、“认购卡”等逐渐退出历史舞台，而房企借用电商的销售模式开始“异军突起”。政策严控的2010年，团购盛行，电商极力推出会员卡、团购卡以吸引顾客，并引得“他人”纷纷效仿。

              据记者调查了解，虽然各家房产电商的模式不尽相同，但基本套路大致是：先与楼盘签订独家代理协议，包括销售底价；再通过自身推广平台，以“X万抵X万”等优惠政策吸引购房者报名，并通过“会员卡”、“摇号卡”或“优惠费”提前收取费用；最后触发购房成交。其中，以各种名义提前收取“订金”，是电商模式的核心。

              房产市场中，办理电商“购房卡”几乎是强制规定，因为“不走电商渠道就拿不到购房优惠”，这与此前的“内部认购”方式如出一辙。

              “政府禁止开发商提前收取订金，但房地产媒体以电商名义收取订金，算是打了政策的擦边球。”一位资深业内人士表示。

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              一直以来，商品房交易由于总价高、流程复杂等特征，交易过程均受到严格政策监管。但房产电商作为新兴事物，以购房优惠为名打政策“擦边球”收取订金的做法，却始终游离在政策监管之外。

              2014年8月27日，苏州市住房城乡建设局发布《关于进一步加强商品房销售管理的通知》，通知规定：在取得商品房预售许可前，房地产开发企业不得收取任何预订款性质的费用，不得委托第三方以认筹、发放会员卡、网络团购等抵扣或优惠购房款的方式组织团购，售楼现场不得收取或变相收取与销售项目相关的费用。 随着苏州率先出台规范房产电商政策，野蛮生长的房地产电商将纳入政策监管。不少业内人士都深表赞同，并且倡议其他城市也有所响应和跟进，因为这将有效填补房地产市场的交易漏洞，更好保障购房者的权益。不过，也有资深业者认为，虽然苏州此举让“N万抵N万”的电商团购没戏，但在淡季之下，不排除还将出现以其他名目或渠道进行的提前收筹，相关部门还得时常监控市场，及时给现有规范“打补丁”。

              2014年8月，郑州某房企因借助电商违规销售而遭受郑州市住房保障和房地产管理局查处。“房产企业在没获得预售证之前，不管是直接或间接变相销售，都属于违规销售行为。对于房企通过电商排号、订房、认购等方式的新违规营销模式，郑州市房管局早前就已经发现，并介入调查过。由于，这种营销模式一般都是由第三方收费，且收费项目和依据不清晰，所以在调查取证上难度较大。”郑州市房管局监察支队法制科科长杨道磊在接受媒体采访时称。

              杨道磊表示，这种第三方参与的营销模式，存在维权难的问题。消费者在购房中如果发生问题，例如价格或质量未达到满意涉及到退钱问题时，却找不到维权对象，原因就是交钱时是交到第三方手里，而非房企，这时就很有可能会给购房者带来损失。他希望通过媒体呼广大市民尽量避免通过这种营销模式购房。

              “目前对房产电商并没有严格的政策界定，苏州的一纸禁令或成为一个监管样本，但还需经受时间考验，希望郑州也尽快出台相关法律规定。”河南天基律师事务所律师王明伟表示。