开发商和业主们准备好了吗?

  中共中央国务院《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提出“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题”。

街区制将带来土地出让、规划审批、管理维护等一系列变化。归纳起来至少有六点:

1、土地出让条件变了。住 宅用地不能再按照整个地块出让,而改为“插蜡烛”模式,即在原有住宅小区地块上仅仅出让住宅楼投影面积的用地,其它用地作为公共设施的道路和绿地。这样做 的结果是,要么住宅楼投影面积用地楼面地价成倍上涨,要么政府土地出让收入锐减,公共道路和绿地的成本总还是要摊在住宅用地上的,出让总地价是不会下降 的。

2、规划审批方式变了。以后开发商就不用再做住宅小区规划了,当然也不用报批了,地块规划除了一字、十字、井字形道路和绿地外,也不需要什么景观了,也没有出入口,也不需要交通干道出入口的开口审批,住宅楼栋的面积、高度都规定好了,也没有容积率了,审批简单多了。

3、地下空间利用方式变了。以往住宅小区地下空间都是用来做地下车库的,住宅楼下面仅仅是通道,整个车库是建在小区道路和绿地之下的。当道路和绿地变成公共设施,地下还要建设车库,要么,地下车库作为公共设施,要么地下空间与相连的几栋住宅楼用地一起出让,保证地下车库联通。

4、地下车库管理变了。如 果地下空间一同出让,住宅楼交付后地下空间产权属于全体业主所有,地下车位需要首先保证业主使用。如果是公共设施,也需要管理和维护,都要确定使用权和收 益权。上述意见中提出“合理配置停车设施,鼓励社会参与,放宽市场准入,逐步缓解停车难问题”,也是停车场社会化管理的方向。

5、豪宅定价标准变了。豪 宅定价三个核心条件:硬件、服务、私密性,住宅小区开放后,其他两个条件仍然可以满足,但私密性消失了。特别是在一些高端小区和别墅区内的跑道、嬉戏场所 将不复存在,定价将重新确立并接受市场检验。中央景观和楼王也将不复存在,当绿地成为公共设施时,对于豪宅和贫民窟,玫瑰花都是同样的鲜艳,这也符合公共 财政的公平原则。

6、管理责任主体变了。原有住宅小区配电房、垃圾房、路灯等公用设施都是开发商建造,而开放式住宅就需要政府部门承担并负责维护管理了。

住宅小区内道路和绿地改为公共设施,将面临土地出让金退还难题,同时安全管理、卫生管理责任主体将转移到政府部门(因为没有物业费了),这无疑都将是一笔巨大的财政负担。

其实在改革开放前,住宅是没有封闭小区的,更多是家属院和宿舍楼,改革开放后,农村劳动力得到解放,流动人口越来越多,社会治安管理面临突出问题,因而提出封闭小区、建立围墙、实行物业管理、给予收取物业费政策,缓解了警力不足、财政紧张的矛盾。

目前,全国流动人口增速虽呈现下降趋势,但仍有约2.5亿人,国家卫生计生委流动人口司预测,到2020年,流动迁移人口(含预测期在城镇落户的人口)将逐步增长到2.91亿,人民安居乐业、生活小康,街区开放也将水到渠成。

开放街区是个梦,遥远未来或可及!

开放街区必须要循序渐进、依法办事,处理好五个关键点:

1、共识先行。我 们正在进入共享经济时代,通过共享闲置资源及其使用权来为个人和团体创造更好更多的收益,全球已经有超过数万的各类共享经济公司,在各行各业影响着人们的 生活和消费方式。共享出行的代表UBER、滴滴打车,共享空间的代表Airbnb、创客空间,共享资金的众筹项目等等。政府大院其实正是大家经常病垢的低 效利用的非共享空间。关键要做好解释引导,争取大家的理解和支持。

2、因地制宜。开放街区根本上还是解决通行效率,因此主要还是在一二线大城市实施更加有效,大城市交通拥堵、人口稠密,但管理半径小、治安效率高,实施街区制更有价值,特别是商业聚集区、大型居住区,也应当成为街区制的先行者。

对于中小城市和郊区,交通条件好、人口密度低、私家车多,街区制反而不适用,因此不能一刀切。况且很多住宅小区其实并不具备开放的条件,很多中央景观、楼王都在小区中心部位,有些小区内道路是环形或弯道,即使打开了也无法通车或不便通车。

新建住宅在设计上需要主动调适,比如增加管家式大堂空间,调整地下车库入口门禁和监控,采用可调透明玻璃窗增加私密性的同时减少阳光损失,采用真空夹层玻璃降低道路噪声,在高端项目上增加顶楼会所等。

已有小区打开需要考虑道路车辆通行多了之后,对住户产生噪声、安全影响,小区内一些儿童、老人休闲设施可能需要迁移或拆除,并有弥补措施。

3、示范引路。政府、军队院子将首先面临政令畅通的检验。经营场所如酒店群院子也会面临考验,比如北京会议中心、上海西郊宾馆等。如果政府机关能够率先垂范,就可以更好地树立市民信心,推动街区制的真正落地。

4、依法办事。打 开已建成的住宅小区必须要首先做好业主思想工作,小区是否打开要按照国务院令第504号《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》第十一条规定,依法由全 体业主共同决定,同时还要按照《物权法》规定,合理计算小区道路和绿地转为公共小区道路和绿地后的土地出让金退还标准,并退还全体业主。

打开现有住宅小区要规划道路节点避免造成新的拥堵,围墙拆除、场地绿化及楼宇监控、机房设备改造方案要征得业主同意,垃圾房、配电间等需要移交政府市政公用部门管理改造,改造费用要落实。

原小区地下车库如果提供社会共享,也要确定收益权的合理分配。

原有物业合同服务事项和收费标准要调整,有的小区可能将无法进行物业管理,物业合同中止也将涉及法律纠纷。

5、强化管理。街 区制的非议更多集中在治安管理,对于治安环境较好的城市和区域可以先行试点。住宅小区和单位院子打开后,治安管理、卫生管理、绿化管理都需要紧紧跟上,要 加大人防、技防、设施防的力度,让先打开的小区治安有序、卫生整洁、绿意盎然,居民才会放心、安心、无后顾之忧。部分小区打开后,也可以将道路两侧的住宅 楼改造为组团封闭管理。

街区制也是一场改革,改革就要真正以民为本、践行民主法治、真抓实干、不放空炮。

责编：马宜明