“红五月”褪色 房企半年报将蒙“阴影”

  　　本该是销售旺季的“红五月”中却给房企半年报蒙上一层阴影。数据显示，除了万科、保利卖出好成绩外，包括恒大、碧桂园、世茂、首创、方兴、旭辉、建业、富力等多家上市房企5月的销售额环比4月都出现了下跌。

　　截至6月12日，据中原地产统计，全国已有超过30家上市房企披露了前5月销售额，5月销售总额达到1016.7亿，环比4月上涨5%，但整体而言房企在“红五月”的表现并不乐观，30家企业中，前5月销售额比2013年同期下调的达到17家。

　　虽然楼盘降价促销消息不断，但从5月数据看，多数房企的销售均价仍比2013年同期要高。以龙头万科为例，今年前5月万科销售均价为11604元/平方米，比去年同期上涨1352元/平方米;而广泛布局三四线的恒大，前五月的销售均价为6833元/平方米，同比上涨了285元/平方米。对此，有业内人士表示，房价离所谓的“崩盘”还很遥远。

　　但是，多数房企每个月的销售均价开始逐步走低，越来越多的房企在半年报压力下加入“以价换量”大军，重点布局在三四线城市的碧桂园首当其冲。

　　业内人士表示，这说明楼市仍然处于“低温”之中，预计未来市场分化将更大;而由于2013年市场的火爆，多数房企在年初制定2014年销售目标时都过于乐观，现在销售速度放缓，预计将有一批房企无法完成目标。

　　据了解，目前除了恒大、万科、中海等个别企业达到了全年目标的40%以上外，多数房企都将面临挑战，尤其是中型开发商，如目前花样年仅完成了全年目标的9%，佳兆业为28%、建业为24%、金地则为24%。

　　中原地产北京分析师张大伟称，如果不加快以价换量，很可能90%以上的企业难以完成年度目标;而房企也会在半年报的压力下，加大降价促销的力度。

　　■ 动向

　　多数房企销售均价逐月下降

　　从上市房企披露的销售均价看，涨价只是少数，由一贯主打中高端产品的中海、绿城领头。记者通过中海公告计算，中海5月销售均价为14367元/平方米，环比4月上涨19%，涨幅最高。

　　5月被大股东转手给融创的绿城，前五月销售额同比下跌8%，但依然不愿降价，5月均价为23000元/平方米，环比4月上涨4%，也比2013绿城的销售均价高出近2000元/平方米，绿城依然是中国销售均价最高的上市房企。

　　其余房企只是微涨。万科5月销售均价为11831元/平方米，同比涨2.4%，环比涨1.4%，被业内视为“逆市”走高;保利5月均价为12500元/平方米，环比持平，同比上涨7%;远洋5月销售均价约12600元/平方米，环比上升1%。

　　降价房企是多数。5家千亿房企中，主要布局在三四线城市的恒大、碧桂园5月销售均价为6333元/平方米、6303元/平方米，环比4月分别下跌7%和5%。

　　以恒大为例，5月每平方米6333元的销售均价创下2014年前五月的最低点，环比4月每平米下降了542元，而同比去年5月则每平米下跌了830元;凸显出三四线城市楼盘供应过量市场下严峻的销售压力。

　　降价并不仅仅局限在三四线城市的刚需项目上。金地5月份销售均价为12358元/平方米，环比下跌11.4%;旭辉5月销售均价约11400元/平方米，环比下跌了1500元/平方米;而一贯主打中高端市场的融创中国，5月合同销售均价约20950元/平方米，也比4月下跌了1510元/平方米。

　　业内人士指出，从1月到5月，多数上市房企的销售均价同比涨幅总体呈下降趋势，6月已近过半，为了冲刺年中报表，上市房企将持续刮起以价换量风潮。

　　龙头房企买地谨慎

　　二季度即将结束，由于销售速度不如预期，房企仍在全力“去库存”，对买新土地的热情降低，其中万科、保利今年以来拿地速度持续减速，而中海则干脆暂缓拿地。

　　中海一季度买下了9块地，其中只有一块在一线城市(广州)，而进入二季度以来，中海就停止了拿地。今年3月，中海地产主席兼首席执行官郝建民在业绩会上称，2014年中海的全年销售目标为1400亿港元，今年预计增加土储为1000万平方米，前五月中海完成了销售目标约为40%，一贯稳健的中海因此有意放慢拿地节奏。

　　其余龙头房企则将买地的目光聚焦到了一二线城市。据了解，在拿地上一贯激进的保利，5月仅买入石家庄等地2个项目。据中投证券统计，今年1-5月保利地产累计新增权益建面共327万平方米，权益土地款122亿元，占同期销售金额的比例为25%，低于去年全年33%的水平，而保利以城市改造平台“保利城投”的形式，以28.6亿元底价拿下广州科学城旧城改造项目，规避一线城市高地价。

　　5月销售量价都逆市升高、最被看好的万科，在拿地上也依然保持谨慎，前五月万科卖楼815.2亿元，但买地仅花107亿元。

　　5月万科买入包括北京大兴土地在内的3块土地，全都集中在一二线城市，2014年以来万科买下18块土地，而去年同期为38块;据券商测算，今年万科新增土地建面392万平方米,同比降70.7%,权益地价107.3亿;而万科2014年还未在三线城市买地，一二线城市的拿地建筑面积占比分别达到29%、71%。

　　“我们一定会等到下半年土地价格下降，才会推出大的拿地计划。”万科董秘谭华杰表示，在今年市场的回调中，会将去年过度上涨的房价调回来，一线城市高企的地价会下降到正常水平。

责编：李新培