谢家集法院诉前调解化解老矿区改造住宅小区群体性物业纠纷案件

　　安徽法院网讯  淮南市谢家集区人民法院对老矿区改造住宅小区内产生的物业纠纷积极开展诉前调解工作，2013年以来，通过诉前调解有301户业主主动缴纳了物业费，不仅在诉前妥善化解了多起群体性物业纠纷，同时也有力支持了物业管理服务业在老矿区的发展。

　　老矿区改造住宅小区实行物业管理在老矿区是新兴行业，但一些矿工及其家属对物业管理的性质和功能不了解，不能理解花钱买服务的消费观念，发生多起群体性抵制、拒交物业费事件，严重影响了这一产业在老矿区的发展。2013年以来的物业纠纷中，有3家物业公司29批次案件起诉，每一批案件少则涉及3、4名业主，多的达数十名。谢家集区法院通过多种措施积极开展诉前调解工作，探索建立物业纠纷快速处理工作机制。

　　一是上门调解，做好双方当事人之间的思想工作。对每一起物业纠纷，诉前调解中心法官都主动上门来到物业公司和拖欠物业费的业主家中了解具体情况，分析纠纷发生原因，掌握第一手资料，稳定当事人情绪，制定调解工作方案。然后逐一做思想工作，进行沟通、说服，消除双方的隔阂和误会，解开思想上的疙瘩。

　　二是帮助物业公司提升管理和服务，提高协调和沟通能力。通过深入了解，法官发现物业公司确实存在管理混乱、职责不清、服务理念不强、缺乏与业主的沟通能力等问题，法官们将这些问题向物业公司的负责同志进行了反馈，督促物业公司加强自身管理，增强市场意识和服务理念，提高服务质量，恪守诚信，为业主切身利益考虑，不能收费至上，忽视了对业主的服务。同时法官们还帮助物业公司提高与业主协调和沟通能力，改进工作方式，主动与业主进行良性沟通，多采取一些人性化的方法，并建议物业公司除一些极端特例的业主外，尽量不要直接采取诉讼方式解决，避免使矛盾激化升级。

　　三是积极开展“送法进社区”活动，增强业主法律意识。法官们发现有些物业纠纷的起源，表面上看似乎是收费与服务的问题，其实根源在于业主法律意识不够强，对物业服务的思想观念错位，一旦出现问题和纠纷，就一味通过拒交物业费来消极抵抗。该院多次组织开展“送法进社区”活动，加强法律法规和物业管理知识的宣传，使业主明白享有的权利和应尽的义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识。引导业主通过业主委员会来维护自己的权益，以和谐手段来解决纠纷，逐步建立良好的互信氛围。

　　四是区别对待，因案制宜，妥善处理。拖欠物业费的业主如确属经济收入少、家庭生活困难的，建议物业公司给业主一些合理、必要的准备时间，不要催促过急；有缴纳能力却恶意拖欠的，严肃批评教育，指出其不主动缴纳要承担的法律后果，促使其主动缴纳；针对物业公司提出的要求缴纳物业费及滞纳金等诉讼请求，考虑到物业服务也存在令业主不满意之处，故对业主逾期缴纳的滞纳金部分适当抵扣物业公司应承担的服务瑕疵。法官们注意采取灵活多样的调解工作方式，如委托当地基层组织的负责人或人民调解员就近开展调解；拖欠物业费的业主是老年人，思想工作不好做通的，就先做好其子女的思想工作，让子女动员父母缴纳拖欠的物业费，都收到了良好的效果。