看专家如何解读皖新版住房合同

　　 亮点1
　　
　　预售和现房买卖彻底分开
　　
　　新版合同与老版合同最大的区别是分为了两个版本，新版合同分别针对商品房预售和商品房的现房买卖，分成了两种版本，分别进行规范。
　　
　　这有利于开发商按照预售的承诺交房，既可以避免纠纷，也为消费者维权增加了凭据。
　　
　　 亮点2
　　
　　不用担心买房交易信息被泄露
　　
　　合同示范文本明确：由出卖人对所售房屋不存在“一房多卖”、“司法查封”、房屋地基基础和主体结构问题等作出承诺，买受人对使用期间不擅自改变房屋用途和承重结构等作出承诺。
　　
　　此外，明确出卖人将合同签订后发生的规划设计变更、预售合同登记备案情况等重要事项告知买受人的义务。增加买受人信息保护条款，明确出卖人对买受人信息负有保密义务。这个条款毫无疑问是对当下购房者的隐私信息被不断滥用和泄露现状的强烈回应，这就需要开发商高度自律，保障购房客户的信息安全。
　　
　　 亮点3
　　
　　减少因为交房手续问题而扯皮
　　
　　在交付时必须具备的配套设施设备的约定中，提出了比原来更明确、更高的要求，不但开发商要把自己项目内的水、电、暖、气设施设备建设好，还要实际与市政管网连接、确保供应，这个规则的变化，许多城市的边郊楼盘根本就做不到，所以这个文本一旦施行，开发商绝不能再去拿市政配套不全的边郊项目，否则就是等着赔钱了。
　　
　　对于交付通知发送的时间提前量限定为不得少于10日，同时开发商不得以缴纳相关税费，或者签署物业管理文件作为购房者查验房屋和办理交付手续的前提条件。这给开发商的交房流程提出了更严格的要求，如果开发商违反这条程序约定的，将承担逾期交房责任，避免了市民为拿房因为手续问题而和开发商扯皮。
　　
　　 亮点4
　　
　　空气、隔音等都要提前约定
　　
　　针对法律法规规定不详、买受人又最为关心的小区公共服务配套设施建设完成情况，小区内车位、车库、会所等配套设施的所有权归属，室内空气质量、建筑隔声标准等房屋质量问题，合同示范文本引导买卖双方进行约定，明晰权利义务关系。
　　
　　新版合同除大幅强化了开发商的质量维修责任外，还首次要求将空气质量、建筑隔声、节能措施三大内容明确披露在合同中，而且前两项如果不达标，给开发商一次整改的机会，再不达标的，购房者直接有权退房。而这三项措施，恰恰是现在开发商比较不重视的内容，特别容易构成违约，一旦实施到位将为市民购买更宜居的房子提供保障。
　　
　　 亮点5
　　
　　引入惩罚性赔偿金
　　
　　引入惩罚性赔偿金内容，对存在“一房多卖”、房屋产权合法性有问题、房屋主体结构不合格给买受人造成损失等严重违约情形的，出卖人除退还买受人已付全部房款和利息外，还要支付已付房价款一倍或者买受人全部损失的赔偿金。
　　
　　举个例子，一套商品房价格100万元，开发商一房两卖导致购房者办不了房产证，购房者以后就可以退房，要求开发商支付200万元，再加上100万元本金部分的利息损失。其实，这条规定在最高人民法院此前的司法解释中已经出现过，但因其责任较重，在司法审判实践中存在是否适用的争议，按此判决的案例比较少，而这次把它明确写入合同，其目的就是减少规则适用的争议，设定了开发商必须承担责任的“高压线”。
　　
　　 ■新闻背景
　　
　　今年5月底，历经4年多次修订、由住建部与国家工商总局共同起草的《商品房买卖合同示范文本》正式出炉。安徽本月起已经发文，要求开始在全省范围推行新版《商品房买卖合同(预售)示范文本》、《商品房买卖合同(现售)示范文本》。新修订的合同示范文本分为预售合同和现售合同两个文本，其中不少事关消费者利益的条款都进行了修改补充。