安徽物管示范项目考评出新规 入住率低一票否决惹争议

今年，当安徽的小区物管参加省级评优时，将直接和入住率“挂钩”。记者从安徽省住建厅获悉，即将组织开展2014年度全省物业管理示范项目实地考评验收，对于住宅小区入住率低于70%的，将直接在评优中出局。这项评选标准出炉后，“拍砖”与“叫好”齐飞。

新标准：入住率低一票否决惹争议

小区入住率低于70%，评优将被一票否决。这条是否合理也成为物业公司关注的热点。

有业内人士表示，此条“硬杠杠”各方声音不一致，还在于很多物业公司认为入住率与自己没关系，凭什么要作为考核标准。不过一位相关人士分析说，假如住宅小区入住率低于70%的；物业管理区域内存在私搭乱建、安全隐患的；近年来物业管理区域内发生过安全责任事故的；业主(物业使用人)对物业服务投诉多，多数合理诉求未能及时解决的；物业管理区的物业服务企业经营不佳，亏损严重的，只要出现这些情况中的任何一种，则无法通过验收，项目物管评优就彻底泡汤。

“物业管理水平的体现，和入住率其实密切相关。” 合肥 市物业协会内部人士透露，这个标准来自全国物业管理示范住宅小区(大厦)评分细则，入住的居民越多，物业和业主的关系会越成熟，在管理上会更体现出效率。同时，对于物业公司来说，入住率高了，才能在收费上得到保障，从而可以提供更好的服务。随着人居环境的变化和业主需求的提升，未来物业管理上必须注重与业主建立情感沟通，由原先流于表面的简单服务升级到真正周到贴心的好管家。

记者了解到，今年会从全省物业管理主管部门、获得过全国物业管理示范项目的物业服务企业中抽调人选，共同组成考评组，可以说上阵的都是行家里手。专家组对于物管的考量自有一套“望闻问切”的方法，通过听取介绍、查阅资料和察看现场相结合的方式进行验收。比如，听取项目所在地社居委、业主代表、辖区派出所等对物业服务的意见，对现场的资料、设施设备、环境等情况实地查验，然后再进行现场打分。

新趋势：安徽物业矛盾纠纷呈上升趋势

一个社区物管工作的好坏，直接影响业主们日常 生活 的舒适性和归属感，优秀的物管是业主的“管家”，反之则可能与业主变成“冤家”。

“这里的物业曾私自改造地下停车库，通过砸墙空出更多的车位出售，引起过大家的不满，被砸的一些墙体到现在还没维修好。”在蜀山区，一家小区的居民近来有些抱怨，尽管入住的时间不算长，心里面觉得非常失望，并表示现在唯一能改变的就是努力换房。

随着合肥城镇化进程的加快，物业管理也得到了快速发展，覆盖面不断扩大，服务范围逐步拓宽。如今，物业管理面对的群体越来越大，物业和业主矛盾呈现出上升趋势，日益成为社会关心的焦点问题。安徽省律师协会的专家认为，近年来全省包括合肥的物业纠纷案数量总体上不断增加，争吵扯皮甚至撕破脸走上法庭的案例不少，主要纠纷涉及停车问题、物业服务质量、物业费收取等。“一直以来，物业管理行业准入门槛较低，物业服务企业良莠不齐，服务意识、服务水平还有待快速提高。”而此次考评结束后，对于达到高分标准的，将授予安徽“省级物业管理示范项目”称号。这意味着，一个小区的物业管理要是能获得这份荣誉，那足以说明在全省做得是顶呱呱的，居民生活在其中自然也就更加舒适放心了。

新范围：业委会建设情况纳入考评范围

今年考评组考评的重点，除了常规的房屋共用设施设备管理、保安及车辆管理、环境卫生与绿化管理外，业主大会(业主委员会)建设以及入住情况等都会纳入衡量范围，最终进行综合打分。

业主大会和业主委员会是业主行使公共管理权的有效方式，可以代表业主聘请物业公司进行管理，审核、监督各项费用的使用。长城物业公司的工作人员指出，小区就是一个小社会，难免会产生一些异议和纠纷；业委会是小区业主的组织，可以有效建立业主和业主之间、业主与物业之间乃至业主与开发商之间的沟通渠道，起到化解矛盾的作用。

“成立业主委员会本身是小区业主维权的一大进步，但是真正做起来要花很大的精力。”曾身为小区业主 论坛 发起人的凌先生就表示，业主委员会的成立，需要达到一定比例业主的申请，业主多的话本身联系组织就比较难，还要物业或开发商的支持，成立后的运行又少不了投入时间和资金。

凌先生介绍，在合肥成立业主委员会的小区大约有四五百家，但是实际正常运转的占比只有四分之一左右，不少业主委员会都有成立难、运行难和维权难的“苦水”。而且，也存在一些业委会不作为，不代表业主认真行使权利，反而和业主闹出纠纷的情况，也彰显出业委会在管理上的不足。

记者了解到，主管部门将小区是否成立业主委员会将作为小区评优的标准，就是想激励物业积极配合小区成立业委会，未来安徽在相关管理制度上有望会做出更多有益的探索。对于已经获得省优荣誉的物管项目，如果后期管理水平出现下降、群众意见较大、或者达不到规定标准的物业管理项目，有关部门则将督促其限期整改或撤销称号。

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打分项目扩大范围

除了常规的房屋共用设施设备管理、保安及车辆管理、环境卫生与绿化管理外，业主大会(业主委员会)建设以及入住情况等都会纳入衡量范围，最终进行综合打分。

-声音

拍砖:很多物业公司认为入住率与自己没关系，凭什么要作为考核标准。

叫好:物业管理水平的体现，和入住率其实密切相关。入住率高了，才能在收费上得到保障，从而可以提供更好的服务。