安徽楼市的“马太效应”:省会涨不止 地市继续跌
房地产“去库存”新政之下,供求失衡的合肥楼市应声大涨,市场“一房难求”,捆绑销售、捂盘惜售等乱象横生。与此同时,真正需要去库存的安徽省内地级市,房地产市场更加萎靡不振。
“你就说现在能不能签?今天不定下来,明天早上10点再来肯定就没有了。”吴贤霞沙哑着嗓子,朝表情有点懵的客户嚷嚷。
2016年2月29日这天,置业顾问吴贤霞卖了5套房子。在合肥市蒙城北路与阜阳北路交汇处的一个楼盘,她抱着一摞材料在人头攒动的销售大厅穿梭,从大年初二上班开始,吴贤霞已经“连轴转”工作了二十多天。
从地图上看,这个楼盘已经不属合肥市区内,而在郊县长丰县内,但在售的2期项目,每天仍能卖出30-50套商品房。
3月1日,中国指数研究院公布全国百城房价数据,安徽省会合肥2月份住宅样本均价达到每平方米8202元,环比上涨2.19%,涨幅居百城第8位。
而据国家统计局发布的70大中城市房价数据,1月份合肥新建商品住宅价格环比上涨了1.5%,二手房价格同比上涨了5.6%。这一涨幅位居中部六省省会城市之首,全国70城第5位。
自2015年10月以来,合肥房价涨幅稳居全国前八位,显著高于相邻的武汉、
郑州、长沙、南昌等省会城市。2016年2月份,下调首付比例、减免契税、营业税的新政密集出台后,商品房市场更是应声大涨。
与此同时,安徽省内的地级市如铜陵、蚌埠、安庆等,库存量依旧高居不下,房价同比出现下跌。
“国家出台救市政策是想救铜陵、芜湖这些三四线城市,谁知道红利却被省会合肥抢走了。”合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为,2016年安徽房地产市场将加速两极分化。
供需失衡的楼市
“降首付”“降税费”的政策只是起到了“火上浇油”的作用,合肥楼市过热的根本原因,还是供需不平衡。
“合肥很少是因为房价被外界关注,这下全国有名了。”合肥万途地产营销公司总经理孙宜庆对南方周末记者说。
农历新年之后,合肥市政府所在的政务区,单价2万每平米的商品住宅已屡见不鲜,一度有二手房一小时内被房东提价11万元。而在2015年上半年,政务区均价才刚刚突破1万元每平米。
毗邻巢湖的滨湖区,出现了1500组客户拼抢90套房源的盛况。价格最低的北城区域房价每平米普遍上涨1500元—2000元。
南方周末记者走访合肥市多家房产中介发现,一房难求的现象十分普遍。合肥德威房地产代理销售有限公司经理肖功龙告诉南方周末记者,春节过后,一套80平方米的二手房,总价较节前足足贵了25万以上,“只要有房子,就能卖得出去”。
合肥本土网站百瑞地产主编王敏告诉南方周末记者,合肥重点区域房价在短短两个月内,至少上涨了50%。
在王敏看来,合肥房价节后暴涨与国家新推出的房地产政策有着直接关系。2月2日,央行、银监会推出“救市”房产新政,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,之前则是30%以上。2月19日,财政部等三部门联合发文,针对非一线城市,将降低房地产交易环节契税、营业税。
王敏认为,国家出台地产新政的初衷,是为了帮助消化库存,但是合肥的库存量一直都不算高。
孙宜庆向南方周末记者提供了一组数据,市场最为冷清的2011年年底,合肥房地产库存达到历史峰值6万余套,但是当年合肥共卖出8万-9万套商品房,库存压力不甚明显。
凌斌介绍,虽然在很大程度上对土地财政也有所依赖,但合肥的土地市场一直较为稳健,没有出现“疯狂卖地”现象,土地供应量每年只是稳步增加。
由于2014年房地产市场较为低迷,2015年合肥的土地放量多年来首次收缩,比2014年减少了21%。
2015年3月,“3·30新政”出台,内容包括二套房商业贷款从此前的7成首付降低为4成首付;营业税免征期5年改2年。之后,国家又连续出台救市“组合拳”,一线城市和重点二线城市房地产迅速回暖。
但此时的合肥却出现了较为严重的“地荒”,开发商开始争夺有限的土地资源。王敏介绍说,2015年12月,合肥包河区出现了第一块楼面价破万元的“地王”,而在当时,旁边的小区现房均价也不过每平米5000元-6000元。
此后,这一纪录不断被打破。12月30日,政务区的一个稀缺地块拍出了楼面价每平米17000元的最高纪录。
“‘地王’传递出的信号很强烈,同样的地段,地价比楼价还要贵,升值的想象空间有多大?”上海城开集团合肥置业有限公司副总经理吴国琼告诉南方周末记者,“地王”在短时间内频现,是合肥房价开始飙升的标志性事件。
“地荒”导致“房荒”。百瑞网的统计数据显示,截至3月3日,合肥九区库存仅为14745套,最为紧俏的政务区只有3个楼盘的少量户型在售,接近于零库存。
“‘去库存’是全国比较普遍的情况,但是合肥比较特殊,库存不是太大,而是太小了。”凌斌认为,“降首付”“降税费”的政策只是起到了“火上浇油”的作用,合肥楼市过热的根本原因,还是供需不平衡。
“买车位只相当于医院‘挂号’,挂上号也不见得买得到房。”
当疯涨的市场遭遇到行政法规的强制约束,捆绑车位,捂盘、惜售等现象,便在合肥楼市屡屡上演。
为“加强和完善对商品房价格备案的管理”,自2013年6月,合肥全市的商品住宅均启用了“房价网上备案系统”,实行房价备案网上申报、网上审核、及时公示。
每隔3个月,开发商须把拟上市楼盘的详细售价,报备给房管局和物价部门。报备后未来3个月内,房价上下波动的范围不能超过备案价的5%-10%。若要更大幅度地调整售价,需等到3个月后,再行报备。
吴国琼介绍,价格备案制度全国范围内都有明文规定,不过在很多地方并没有被严格执行。但是在合肥,政府对备案制度的管理极其严格,违反者暂不予以价格备案、房产部门暂不核发预售许可证。“规定非常严,违反规定罚款很重,是我所见过的对价格控制最严的城市。”他说。
2015年12月份,合肥房地产市场急剧升温,滨湖区一个楼盘拿地走的是“挂拍”途径,并不受房价备案制度约束,于是直接将每平米5500元-6000元的售价,提升至每平米均价8000元。
与此同时,包河区另一处开发商首期项目开盘,见到与之毗邻的“楼王”楼面价已经达到1万元,便将已经打印妥当,还未上报的备案材料连夜销毁,把均价从7000元每平米修改为1万元每平米,再行报备。
同样是滨湖区的一个楼盘,在2016年2月份楼市最为火爆的阶段,正好赶上3个月一次的备案窗口期,因为春节后房价突飞猛进,只好将已经上报但还未审批通过的备案紧急撤回。
连夜撤销备案的现象,反向证明了房价上涨实在太快。“他们备案的价格已经是往高里报了,但是涨得太快,发现还是报得太低了。”王敏解释说,开发商都来不及3个月调一次价。
并不是所有楼盘都能恰巧碰上备案窗口期。凌斌介绍,“万科森林公园”项目备案价格已经报批,在认筹阶段遭遇楼市疯涨,碍于政府限价的压力,不能迅速“随行就市”,于是将小区车位与房子一起捆绑销售。
“买车位只相当于医院‘挂号’,挂上号也不见得买得到房。”凌斌说,最高的一个车位卖出了50万天价。如果将车位溢价一并核算,备案价为8000元每平方米的住宅,实际售价已经达到12000元-13000元每平米。
此后,捆绑车位成为合肥房地产市场较为普遍的现象。之后,“捆绑装修”的变相溢价手段也在酝酿当中。
由于临近“3·15”,有的开发商不敢搞争议极大的捆绑销售,于是干脆不再对外销售,捂盘、惜售的现象开始大量涌现。
因此,尽管楼市火爆,合肥市在2月份的成交量只有5600余套,为5年来同期最低水平。“不是没人买,大家都抢着买,是没人卖了。”
旱的旱死,涝的涝死
合肥在“人口输出”与“回乡置业”两个环节,吸附了全省的房产购买力。
与合肥一房难求的局面大相径庭,安徽省境内地级市的房地产市场则是库存居高不下的窘境。
据安徽省经济信息中心发布的报告显示,在不考虑待开发土地面积以及2005年以前新开工及期房销售的情况下,2015年前10个月,安徽全省房地产库存面积达32844.2万平方米,按2014年全省商品房销售面积计算,需5.3年才能消化。
其中,皖北宿州市、亳州市、阜阳市商品房去化周期分别在3.4年、5.2年和5.2年。皖南部分城市去化周期则在7年至9年,有的甚至在10年以上。
安徽新安房产网铜陵版主编潘祥云2012年大学毕业后,在合肥买了一处住宅,当时每平方米的价格为5600元,经过新一轮的涨价,这套房子在二手房市场上的报价已经达到12000元—13000元每米,足足上涨了一倍多。
而他两年前在老家铜陵市购入的一套商品房住宅,每平方米单价反而跌了300元。“我的感受是最直接的,在合肥买房赚钱,在地级市买赔钱”。
铜陵市2月份商品住宅销售量仅有五百余套。潘祥云观察发现,“降首付”“降税费”的救市政策,对地级市楼市的刺激十分有限。
其原因在于,合肥这样的省会城市房价相对较高,居民购房最大的困难是凑首付款,降首付比例相当于降低了购房门槛,因此新政的刺激立竿见影。而在三四线城市,房价相对低廉,新政的效果不明显。
更重要的原因在于,人口在源源不断地从三四线城市流向大城市和省外。凌斌调研发现,合肥市每年的商品房消费群体当中,拥有合肥市区户籍的当地购房者只占到35%,全省其他市、县的购房者则为38%。
安徽省在2014年有户籍人口将近7000万人,常住人口却只有6082.9万人,属于典型的人口输出省份。凌斌介绍说,在全省人口外流的大环境下,作为全省的中心城市,省会合肥每年仍保持着15万人以上的人口净流入。
这意味着,合肥在“人口输出”与“回乡置业”两个环节,吸附了全省的房产购买力。而一系列救市政策,则加快了房地产市场两极分化的趋势。(据南方周末)
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