安徽楼市去库存调查：个别楼盘火爆 楼市难言回暖

　　 中安在线讯 据新安晚报报道，虽然一系列利好政策让我省多地楼市出现回暖迹象，但“去库存”压力有增无减，现有商品住宅更是需要三年半才能卖完(详见昨日报道)。连日来，记者走访了铜陵、黄山、淮南三个具有代表性的城市，了解当地楼市“去库存”现状及面临的难题，并试图寻找安徽省“去库存”可能的出路。

　　 【铜陵：“蛰伏”四年，再现“小阳春”】

　　铜陵，这座位于长江边的城市曾是全国最小的地级市，但人均GDP多年领跑全省。根据当地业内的统计，铜陵人均住宅拥有量达1.6套，一家三套房是很常见的事。然而，铜陵楼市的库存量却连续几年达到3万套。去库存，早在几年前就被当地各项优惠政策具象化了。去年年底以来，受全国楼市大环境影响，铜陵楼市在春节前后出现了难得一见的“小阳春”。当地房地产管理部门相关人士透露，“五一”期间该市还将出台更给力的购房优惠政策。

　　 “盛宴”持续十多年

　　2011年上半年，铜陵楼市的“盛宴”达到顶峰，市区的楼盘开盘价甚至能秒杀合肥不少楼盘：均价接近8000元。

　　铜陵人经常说起的“凯撒”夜总会，在他们心中更像是一道界限，用以区分“市区”和“郊区”。“过了‘凯撒’再往北，老铜陵人就认为到了郊区，他们眼里的市区只有那么小一片。”生长在铜陵的尹静(化名)至今还记得她几年前购置新房时，爸妈完全不能认同女儿“住到郊区去”。就连“凯撒”夜总会所在的北京路，道路南北两侧的房价也完全不同。这是铜陵本地人购房时最为看重的区位观念，难以撼动。

　　本世纪初，尹静邻居家40多平方米的房子，卖了3万元，这被认为是“顶天”了。也差不多从那时起，老铜陵人对改善居住条件逐渐有了明晰的概念。

　　此后十多年里，由于周边县城人口流入，铜陵房价不断攀升。铜陵人的财富衡量方式也悄然发生变化。“我爸妈家和我婆家分别有两套房子，但我妈还是要求我们结婚时再买一套新房。”

　　人们对购房有着迫切需求，政府也乐见土地带来收入。铜陵楼市的这场“盛宴”在持续十多年后，于2011年上半年达到顶峰。2011年，铜陵市区的天瑞泓景苑开盘时的价格，甚至能秒杀合肥不少楼盘：均价接近8000元。有着楼市“盛宴”的大背景，再加上这个楼盘位于市中心优势位置，迎合了铜陵购房人对于区位的执念。卖出高价也不足为奇了。

　　“那时候整个铜陵的商品房均价大概每平方米接近6000元，不少区位好的楼盘均价达到七八千。”安徽天九中联事业集团有限公司营销总监仝世学回忆起2011年的行情，在空中划了一道高速上涨的曲线。但随后，这个曲线从峰值直线跌了下去。

　　 高涨后突然“蛰伏”

　　2011年末，随着国家对楼市的调控，“限购”“限贷”裹挟着不安的情绪，使得铜陵楼市几乎进入“冰点”。

　　2011年，让仝世学印象最为深刻的事，也是当年铜陵楼市的转折性事件——当年10月恒大地产在铜陵率先降价。“当时以折扣的名义，房价从每平方米6300元直接降到5100元，降幅超过20%。”如今再谈起这件事，仝世学的表情仍有些惊诧。恒大地产或许是从全国整体的楼市行情中嗅到了一丝信息，并很快调整策略，做出了在当时看来特立独行的举动。

　　在铜陵楼市占有相当大比例的开发商做出大幅降价的举动，无疑对当地整个楼市产生巨大冲击。紧随其后，很多开发商纷纷降价促销。“大家都是直接降价，平均降了有一千。”仝世学回忆。

　　在2011年末，随着国家对楼市的调控，“限购”、“限贷”裹挟着不安的情绪，使得铜陵楼市几乎进入“冰点”，并且进入了长达四年的蛰伏。

　　“无风雨也无晴天。”业内人士曾这么评价那几年铜陵楼市的状态。据有关资料统计，在2012年开始的4年时间内，铜陵住宅成交均价基本稳定在四五千元，销量虽有起伏，但再也难现2011年初的风光。

　　在房产交易的前一个环节，铜陵土地拍卖也陷入尴尬境地。几年里，铜陵多宗土地拍卖大部分出现流拍。这种情况在2015年达到了极致——所有地块全部流拍。与此同时，铜陵多个楼盘蹒跚前行，除了隔段时间慢悠悠地加推几十套商品房，新楼盘屈指可数。

　　 难得一见“小阳春”

　　今年以来，铜陵楼市月销量榜单上，第一名竟然出现了“破百套”的销量，不少楼盘均价也悄然上调一两百元。

　　作为一家房地产企业营销部门小主管的铜陵人王军(化名)，因为春节前在合肥买不到房子，干脆回到老家铜陵买了一套最好的学区房，准备把孩子送回老家上学。这是一个真实的故事，而且并非个例。

　　“今年初，第一次在售楼部发现了返乡置业的热潮。”仝世学说这话是有依据的。看起来风尘仆仆的购房人，大多会让父母先来“问路”，了解楼盘大概情况。“一平方米4000多？可以买啊，不算贵。”这样的声音时常出现在售楼部。今年以来，仝世学已有三四拨朋友从合肥回到铜陵买房。

　　不仅如此，2015年安庆市枞阳县划归铜陵市管辖，这使得铜陵的区域面积一下扩大一倍多，人口也陡增90多万。这也无形中为铜陵楼市提供了“储备力量”。

　　而从全国楼市大背景来看，尤其是省会合肥，2015年年底兴起的一轮大涨让铜陵楼市多多少少恢复了些信心。铜陵上峰投资有限公司营销总监朱红迪介绍，从春节前夕至今，他们楼盘已经销售了120套，预计11月份将会加推三期450套商品房。“卖得好的一天有十来套。”

　　没错，就在今年春节前后，铜陵楼市出现了难得一见的“小阳春”。作为深深扎根铜陵的专业房产资讯网站，铜陵新地产交易网有关人士对铜陵楼市也有着深切的感受。“铜陵不能跟合肥比，往年铜陵的楼盘一天能卖出一套就算是‘畅销盘’，月销量超过30套肯定排前3名，超过20套肯定能排前5名。”今年以来，铜陵楼市月销量榜单上，第一名竟然出现了“破百套”的销量，不少楼盘均价也悄然上调一两百元。

　　 去库存出路在哪？

　　铜陵市将于今年“五一”期间再度“加码”购房优惠政策，继续以行政手段刺激楼市。楼市回暖，也让不少开发商摩拳擦掌。

　　不过，“小阳春”显然无法从根本上消除铜陵楼市去库存压力。“2012年到2015年整个铜陵楼市都不太好，2014年开始很少推新房。这两年楼市的重心都在去库存。”朱红迪说。

　　“铜陵楼市库存量和销量一直都在变化，我们每季度会统计月均销量。”铜陵新地产交易网有关人士介绍，按照去年底的销售速度，去库存大概需要三四年时间。而今年整体销量回暖，预计去库存可以提速，但这仍旧不是一个简单的任务。

　　事实上，从2014年起，铜陵市政府已经祭出了“救市”利器，在住房公积金贷款、契税补贴等方面配套制定了一系列利好政策。来自铜陵市房地产市场管理处的信息也显示，2015年该市出台购房阶段性补贴政策，分别对2015年2月11日至3月31日期间和6月1日至12月31日期间，在该市购买商品房并缴纳契税的购房人，由同级财政给予一定补贴。

　　而据铜陵房地产管理部门相关人士透露，该市将于今年“五一”期间再度“加码”购房优惠政策，继续刺激楼市。楼市回暖，也让不少开发商摩拳擦掌。据铜陵房地产业内人士介绍，今年“金九银十”前夕，将有新的楼盘入市。

　　如何摸准去库存出路，无论是对政府主管部门，还是对市场主体来说，都不是一件容易的事儿。