棚改：全面融资创新拉开序幕
吉林省三岔子林业局棚改建设的新小区——和谐家园
资金难 缺乏稳定融资渠道
“到目前为止，三岔子林业局已新建4865套回迁房，改建翻新5015套旧房，棚改资金来源只有三块，中央和省财政补助一块，每户2.5万元，企业自筹一块，个人承担一块。到2013年末，三岔子林业局已累计为棚改投入9000万元，主要承担在水电暖管网、道路、绿化等基础设施建设上。”吉林森工集团三岔子林业局基建管理处处长胡洁告诉中国证券报记者，还没有商业银行直接为棚改项目提供贷款。有些商业银行可以为居民出资部分提供贷款，可真正愿意贷款的居民并不多，还是从亲戚朋友借钱来解决。
胡洁还表示，最近国家开发银行已来考察，了解林区棚户区改造项目情况，了解企业的经营状况，企业希望能够获得国开行专项棚改贷款。
与棚改支出不断增加形成对比的是，林业企业盈利能力普遍下降。整个吉林森工集团的木材采伐量也从历史最高的360万立方米降到目前的54.4万立方米，仅为采伐量最高年份的七分之一。三岔子林业局的木材采伐量只有过去一半，而原林场棚户区所处地块偏远，缺乏商业开发价值，拆除后只能用来还林，发展林下经济，对经营业绩的提升较为缓慢。
而今东北老工业基地的棚改几乎都面临同样的资金难题，棚改必须得继续推进，但资金来源过于依赖财政和企业自筹，缺乏其他长期有效的融资渠道。
鞍山市房地产开发办公室主任徐德明表示，在此之前鞍山棚改直接从商业银行获得贷款很少，主要以财政投入、企业自筹和居民出资为主，有的项目引入了开发商，以毛地出让形式进行。在鞍山市万平社区，中国证券报记者看到，该棚改社区2007年落成，由开发商代建，一部分为棚改回迁房，另一部分建成商品房对外出售，以商品房出售收入反哺棚改回迁房的建设成本。
今年4月份国家开发银行副行长张旭光来到鞍山考察，双方就棚户区改造项目合作事宜进行了洽谈，取得成效。而其他商业银行，尚未有大规模的支持地方棚改的项目实施。
有专家表示，有些工矿企业、林业企业自身经营都很困难，甚至有些企业在上世纪90年代已经破产倒闭，出资参与棚改负担较重。很多地方棚户区改造主要还是倚重财政投入、国开行贷款和居民出资，缺乏其他有效融资渠道。近年国家开发银行扩大棚改专项贷款后，各地才开始积极争取。而商业银行对于棚改贷款支持，发行债券等其他融资途径，尚未全面铺开。
压力大 地方筹资愈发紧迫
“2005年泥瓦工一天工钱50元，现在泥瓦工一天工钱400元，翻了多少倍，现在棚改的成本得涨多少?”最早启动棚改的抚顺市莫地社区支部书记王雅君告诉中国证券报记者，莫地沟棚改是在2005年，当时建筑材料、人工工资都低，工程造价便宜，房屋主体成本造价只有每平方米600元，加上水电热、排水、道路等配套设施，每平方米的综合造价为1080元。
吉林森工集团三岔子林业局的成本统计也显示，近年来棚改成本上升明显，扣除林业局在管网、道路、绿化、公共设施等隐形投入，2010年房屋主体造价成本为每平方米1200元，2013年建造成本已涨至1380元。
抚顺市北厚社区一位经历棚改的干部表示，在房价、地价还未大涨的2005年，房地产对居民的心理影响不明显，棚户区居民改造住房条件的心情迫切，拆迁几乎没有遇到什么阻力，没有钉子户，没有漫天要价的居民，大家都是按照统一的拆迁标准很顺利地签约。而近两年，其他片区棚改拆迁的难度明显加大。鞍山市房地产开发办公室主任徐德明也坦言，目前鞍山的棚改拆迁难度加大，随着近年来房地产市场发展，棚户区居民的要求提高、利益诉求大幅提高。
在中国证券报记者走访辽宁、吉林两省多个城市过程中，当地官员在谈及棚户区改造经验时，几乎都谈及当时的历史机遇。在房价、地价尚未大涨前启动棚改，是辽宁、吉林等省市难得的历史机遇，而今棚户区改造的建造成本、动迁成本已大大提高，棚改资金压力愈发凸显。而地方政府财政收入增长放缓，累计债务明显加重，后续融资能力受到考验。
中国社会科学院财经所研究员倪鹏飞曾主持了对辽宁棚户区改造的课题研究，该课题研究结果分析，2005年以后辽宁省固定资产投资和住宅投资在几乎所有年份都保持着30%以上的增长率。财政收入在2005年到2011年间的平均增速，约为2001年至2004年间的2倍。如此高的增速大大增加了辽宁省及其下辖各市的财富和偿付债务的能力。各市或者以财政收入还款或者以土地出让金还款，此外还有棚户区改造中剩余房屋的出售，棚户区居民面积扩大部分的差价等。
而眼下形势发生明显变化。“这几年各地政府都借了大量债务，随着财政收入放缓，每年的财政收入仅够归还债务的利息，地方政府筹集棚改资金愈发困难。”吉林省一位参与棚改的官员表示，筹集棚改资金势必要拓宽融资渠道，不能走过于依赖财政投入的保障思路。
资金缺口大，一直以来都是棚改不可绕开的难题。党中央、国务院确定了“十二五”时期开工建设各类保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)、2013年至2017年改造各类棚户区1000万户的目标。业内人士统计，2013年至2017年要完成各类棚户区改造1000万户，所需资金规模大约在2.5万亿元左右，这个数额还仅仅是房屋建设成本，并不包括前期的土地整理和后续的基础设施配套。
国务院总理李克强3月27日在内蒙古赤峰铁南棚户区考察时表示，今年全国要改造各类棚户区470万套以上，是近年来任务最重的，越往后越是难啃的硬骨头。住建部新闻发言人倪虹在两会上透露，2014年政府工作报告确定改造的各类棚户区470万户，这一规模的改造需要超过1万亿元的资金。上万亿资金从何处来?成为棚户区改造能否顺利推进的关键问题。