合肥加强房地产监管：不得使用“学区房”打广告

　　未按期开竣工、未取得许可证就违规预售、发布虚假销售广告……这些房地产市场上的乱象，困扰不少购房者。为了规范市场秩序，合肥市政府日前发出通知，要求从七大领域加强房地产项目管理。

　　在加强国有建设用地开竣工管理方面，实施开竣工报备及履约保证金制度。土地使用权人要按照不低于土地出让金或划拨价款总额的5%缴纳开竣工保证金，按期开工的返还50%，按时竣工的返还全部剩余保证金。未按期竣工的，每延迟一天按缴纳保证金的3‰扣除，扣完为止。

　　在规划管理上，经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案不得随意修改。确需修改的，建设单位应当依法向城乡规划主管部门申请，规划修改申请经批准后方可实施。不得以公寓式办公、办公式公寓、公寓式酒店、酒店式公寓以及产权式酒店等建筑术语规划报批商品房。

　　加强商品房预售管理方面，规定未取得《商品房预售许可证》前，不得以内部登记、认筹、认购、发放VIP卡等任何形式变相销售商品房。

　　规范商品房买卖合同及广告管理方面，已经备案的《商品房买卖合同》应在商品房销售处公示，签订正式合同时，不得擅自改变已经备案的格式条款内容，房屋存在严重质量问题，开发商应当按照现价退房或换房。广告发布不得使用“名校”“学区房”等内容。

　　在规范商品房交付行为上，房地产开发企业发生延期交房的，应书面告知购房人逾期交房的原因、整改措施及交房期限，同时按合同约定承担相应的违约责任。商品房交付业主时，房地产开发企业应按户(套)出具商品房工程质量分户验收合格书面证明资料。

　　另外，还将加强房地产经纪管理和物业管理，并加强对房地产市场监管。

　　 政策解读

　　关键词：房屋质量

　　严重质量缺陷开发商应退换房

　　《通知》规定：“商品房买卖合同应就出现工程质量缺陷争议解决方式作出约定，原则上还应约定委托具有司法鉴定资格的工程质量检测机构对工程质量缺陷进行检测与判定。经检测，对一般质量缺陷的，应明确由房地产开发企业负责消除质量缺陷并保修；涉及对建筑结构安全有严重影响的或存在严重质量缺陷影响建筑主要使用功能的，房地产开发企业应当按现价退房或换房，并承担违约赔偿责任。”合肥市城乡建委有关负责人表示，近年来，涉及商品房质量投诉问题居高不下，开发商和购房者往往各持一词。已装修房屋出现质量问题，往往出现原施工单位和装修公司之间的扯皮现象。“引入法定检测机构进行检测与判定，有助于消除各方疑虑，体现争议解决的公开与公正性。”

　　另外，在房屋出现质量缺陷后，开发商与购房者所主张的经济赔偿金额往往差距较大，部分购房者常常要求先赔偿后维修，在经济赔偿谈不妥的情况下，往往不允许维修单位进户维修质量缺陷，客观上造成许多房屋建筑本身的质量缺陷长期无法得到解决。为解决这一矛盾，就必须在双方签订的购房合同中明确这些矛盾解决内容和处理方式。

　　涉及对建筑结构安全有严重影响的、或存在严重质量缺陷影响正常使用功能的，房地产开发单位应当退房或换房，并承担违约赔偿责任，“退房时应按房价上涨幅度予以调整，如遇降价的则应以购房时价格予以退还。”

　　 关键词：买卖合同

　　开发商不得自制免责条款

　　市房产局有关负责人说，部分房地产开发企业为了自身利益，将《商品房买卖合同》进行了格式化，“也就是在示范合同文本的一些条款空白处，单方重新制订了很多免责条款，或在补充条款中，加入权利义务不平等的格式条款内容，以转嫁合同风险。”这种行为违反相关规定，引发合同争议。

　　《通知》要求，房地产开发企业应当依据规定，在《商品房买卖合同》中约定商品房的使用年限、使用性质、交付时间、交付条件和交房标准、质量标准、违约责任的承担方式、争议解决的方式等内容。房产局将进行监督、管理，对未按上述内容进行明确约定的，商品房买卖合同不得备案。

　　 关键词：广告发布

　　房地产广告不得使用“学区房”

　　市工商局市场规范局有关负责人说，为了吸引消费者、推销房源，不少房地产开发企业在进行广告宣传时，作出不切实际的夸大宣传，随后，又在签订《商品房买卖合同》时，用“以双方签订的合同为准”对之前的宣传加以否定，从而引起大量的购房纠纷。

　　《通知》规定，房地产广告不得欺骗和误导公众，不得用其他项目作为项目的效果图，不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺，不得含有为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。另外，也不得使用“名校”“学区房”等内容。涉及学区的，应将辖区教育主管部门的批复文件在商品房销售处公示。

　　 关键词：房屋销售

　　人为制造房源紧张将受罚

　　《通知》要求，开工的项目符合预售条件的，应当全部申报预售，原则上应按预售方案进度进行预售。未取得《商品房预售许可证》前，以内部登记、认筹、认购、发放VIP卡等任何形式变相销售商品房的，由房地产行政主管部门予以处罚。

　　市房产局有关负责人说，对于已经取得预售许可的商品住房项目未在规定时间对外公开销售，没有将全部准售房源对外公开销售，或者故意采取畸高价格销售，甚至通过签订虚假房地产交易合同等方式人为制造房源紧张等行为，要给予处罚措施。

　　 关键词：房屋交付

　　应按户出具验收合格资料

　　《通知》规定：“商品房交付业主时，房地产开发单位应当按户(套)出具商品房工程质量分户验收合格书面证明资料，分户验收合格书面证明资料要加盖建设、监理和施工法人单位公章，作为《住宅质量保证书》的附件一同交给购房业主。”

　　市城乡建委有关负责人表示，分户验收资料交给业主后，有利于购房者及时核查验收资料内容，让购房者对所购的商品房验收情况进行全面了解。房地产开发单位理应按户(套)出具书面的质量合格证明资料，作为质量保证书面承诺，便于以后在涉及质量纠纷中能更好地维护购房者的权益。

　　 关键词：质量保修

　　确认完成保修才返保证金

　　《通知》规定：“房地产开发企业在项目交付后，应依据规定承担质量保修责任，并在规定的保修期满前两个月告知全体业主；保修期满后，经所服务的物业服务企业和同级物业主管部门确认已完成保修内容后，方可返还和提取质量保证金；注销营业执照和开发资质的，企业的法定代表人应就主体工程质量保修责任出具法律担保书，并向全体业主公告。”

　　市城乡建委有关负责人表示，从项目交付使用到工程质量保修金托管期满期间，房地产开发、施工单位迫于保修金被托管的压力，在质量缺陷处理上比较积极，但返回和提取质量保修金后，一些房地产开发、施工单位便拖延维修，推诿扯皮。《通知》规定，在托管期满后向全体业主公告，由同级物业主管部门确认，有利于业主集中反映问题，督促房地产开发单位集中解决问题、消除质量缺陷。“不过，物业主管部门应当加强物业服务企业的监管，防止一些物业服务企业假借业主之名对施工企业‘吃拿卡要’。”

　　个别房地产开发单位售后服务体系不健全，商品房销售后房地产开发单位资质注销，一走了之，会出现工程质量投诉无人负责。《通知》规定企业法人出具法律担保书，有利于改变此前少数房地产开发单位只关注开发卖房，不重视工程质量的现状。

　　 关键词：物业管理

　　物业“跑路”将暂停资质

　　房地产经纪机构发布虚假房源信息、超标准收取佣金、经手购房资金等违规行为一经查实，由房地产行政主管部门责令其整改，并给予警告、约谈、通报批评以及暂停其在本市范围内从事房地产经纪活动等处罚，同时载入房地产经纪机构和经纪人信用记录。

　　合肥要建立物业服务企业履约保证金制度。如果物业服务企业未按规定办理物业承接查验手续和缴纳履约保证金、擅自撤离物业管理区域、停止服务或应当退出拒不退出物业管理区域，以及拒不移交有关物业管理资料等，房地产行政主管部门依法对其进行处罚，并暂停办理资质升级及资质延续。外地物业服务企业在合肥未办理备案手续的一律不得承接或分包物业服务项目。