房企进军养老 除了卖房如何盈利？

  　　10月23日，酝酿了4年的万科幸福家(窦店)社区养老中心正式开业运营。北京万科同时透露，已初步选定10个项目做社区养老中心布局。

　　报告显示，中国已于1999年进入老龄社会，2020年，老年人口将达到2.48亿;2050年，老年人口将超4亿。多家房企已经意识到这一“蓝海”，并开始进军养老产业，可养老产业最有效的盈利模式是什么?会成为房企的一个新增长点吗?

　　 看淡短期盈利

　　“第一个项目只要不亏损，就已经相当优秀了。”万科高级副总裁、北京万科总经理毛大庆这样谈论窦店养老项目的投资回报。

　　据了解，作为转型城市配套服务商的一部分，万科也希望寻找更多的新增长点，替代传统住宅产业。

　　保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)从去年开始发力养老产业，其高管也曾谈到，养老产业需要大量基础设施的投入，还有后期运营投入，长期投入、持有运营的特点，决定了目前养老的盈利能力较弱。保利地产董事长宋广菊近日表示，目前只能是建立微利模式，短期通过养老住宅销售反哺。

　　相对于此前“亲和源”采用的俱乐部会员制的高端性，品牌房企则在尝试更多的养老产业模式，包括带有产权交易性质的住宅销售反哺;另一种是提供运营护理等服务收取费用，有的还会办理带有会员性质的年卡。但包括万科、保利、远洋、蓝城等房企都曾表示，为调动企业积极性，养老是要有盈利的，但目前盈利水平不高。

　 　呼吁政策支持

　　中国社会老龄化日趋严重，带给房企开展养老业务的市场空间。但房企也倾向于认为，养老业务的开展，并不仅仅是一个企业市场化的行为，“没有盈利，企业肯定不做;但企业做养老，并不只是盈利。”北京一房企养老事业负责人表示，企业发展养老，也是给政府“减负”;政府应该给予企业、特别是盈利性不高的企业更多支持，带动企业面向主流人群提供养老服务，而不能只局限于高端人群。

　　保利地产董事长宋广菊就表示，中国养老产业定位不够高，缺乏统一的推动机构。梳理已出台的政策，包括财政、保险、用地、税费等方面有相关指导和扶持政策，但还存在有待深化、提高操作性的问题。例如，在金融保险政策上，重点领域如REITs(房地产信托投资基金)还没有取得突破。

　　北京万科有关负责人也曾提到，希望将企业发展的养老服务纳入政府养老保障体系，给予一定的资金补贴和政策支持等。

　　还有房企人士对记者表示，北京要求新建居住区按规定配建养老机构，那么房企在承担责任的同时，也应该获得政策支持。养老设施用地出让应该区别对待。

　　 万科

　　社区养老 每项目一幢楼

　　“社区养老核心包括三方面，专业的护理能力、在社区内、整合社区配套资源。”毛大庆这样介绍，万科的“社区化养老服务模式”，是将专业护理型养老机构植根于成熟的城市生活社区，整合社区资源，提供居家、社区、机构三位一体化的养老服务。同时，养老机构作为城市社区配套的重要组成部分，提供多功能的社区配套服务。

　　“一碗汤的距离”是万科描述社区养老常用的一个概念，意为住进社区养老公寓的老人，和子女距离不要太远，“送来一碗汤，端到老人手中还是热的”，关注老人的亲情需求。相对于目前一些养老项目运营的规模化、孤岛化、机构化等问题，万科提倡的养老标准为小型化、社区化、去机构化、刚需化。

　　未来，万科计划每个项目拿出一幢楼做养老。万科的养老服务通过出售使用权的方式来实现，定位面向中端主流人群。窦店的万科幸福家目前提供300多张床位，根据老人身体状况需要的护理程度不同，每张月租为4000-8000元。目前，万科关注的重点对象还是健康老人、活跃长者及需要中轻度护理的老人。重度护理还不是万科的主要方向。

　 　保利

　　三位一体 寻找微利模型

　　2012年，保利地产首个养老项目北京和熹会在京亮相。10月，保利第二个养老公寓上海“西塘-和熹会”也将投入使用。

　　据介绍，保利地产认为养老产业既要根据老人需求设计居住环境并建设住宅，又要运营养老设施，提供专业的服务。基于此，保利地产的养老模式强调“三位一体”：以居家为基础，统一服务标准;以社区为依托，统一配套标准;以机构为支撑，统一专业标准，关注传统、心理、生理需求。

　　基于这三类养老模式，保利养老产业的微利盈利模型是，居家养老收取一定的服务费用补贴成本，社区养老采取使用权限时租赁费和四大社区配套服务收费，机构养老以专业介护服务费平衡运营成本。

　　保利地产董事长宋广菊表示，短期，适老住宅销售可以反哺适老产品研发及配套改造等，在中期，则要通过提高配套和服务水平，赢得养老人群认同，实现盈亏平衡。而从长期看，要用8-10年达到发达国家养老的盈利水平，打通金融通道，实现REITs上市。

　　此外，保利地产还在尝试以养老地产为核心整合上下游养老产业，汇聚老龄产业各个领域资源，搭建平台，促进养老产业企业交流。

　　 蓝城

　　销售先行 学院养老社区

　　在绿城董事长宋卫平转让部分股权，淡出绿城后，蓝城成为宋卫平打造的新品牌。养老也是蓝城四大产业之一。

　　在开发模式上，蓝城养老地产属性比较重，首个养老项目乌镇雅园就是销售先行。2013年7月，乌镇雅园就推出了56-130平方米的多种户型。在蓝城的介绍中，乌镇雅园集养生居住区、颐乐学院、国际康复医院、特色商业区等六大板块于一体，是一个复合型的健康养生园区。蓝城养老板块的构架主要以养生养老项目开发、学院式养老社区运营、养老护理服务及运营三大块为主。在学院式养老社区的营造上，乌镇雅园打造了3.5万平方米的颐乐学院。居住者可以通过办理月卡或者年卡来上老年学校，享受社区服务等。

　　蓝城颐乐学院总经理葛婷婷曾对媒体表示，乌镇雅园在最初规划设计时就考虑了中低端、中端和高端等多方面，未来乌镇雅园也会向尊贵型和经济型延展，“现在养老项目不赚钱，希望未来也能通过服务板块和运营板块，实现发展。” 新京报记者 张旭

　　 ■ 链接

　　21世纪的中国将是一个不可逆转的老龄社会。到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17%，其中，80岁及以上老年人口将达到3067万人，占老年人口的12.37%。从2021年到2050年是加速老龄化阶段。平均每年增加620万人。到2023年，老年人口数量将增加到2.7亿，与0-14岁少儿人口数量相等。到2050年，老年人口总量将超过4亿，老龄化水平推进到30%以上，其中，80岁及以上老年人口将达到9448万，占老年人口的21.78%。

　　从2051年到2100年是稳定的重度老龄化阶段。2051年，中国老年人口规模将达到峰值4.37亿，约为少儿人口数量的2倍。这一阶段，老年人口规模将稳定在3亿-4亿，老龄化水平基本稳定在31%左右，80岁及以上高龄老人占老年总人口的比重将保持在25%-30%，进入一个高度老龄化的平台期。

　　——全国老龄办《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》

责编：孙童心