营改增新政：房企应税销售额可扣除土地出让金

随着3月24日营改增具体方案的公布，减税利好一一面世。方案规定房地产项目扣除土地出让金后的余额为销售额。专家称，扣除土地出让金意味着房地产企业缴纳增值税的税基减少，因此房企需要缴纳的增值税消项税减少。业内称土地出让金占房企成本近四成，政策的出台有利于降低房企税负，释放营改增红利。

上述利好出自财政部网站3月24日公布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，《通知》称，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。《通知》还明确，扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。（房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。）

财政部相关司人士表示，土地问题当然是我们这次营改增要很慎重对待的问题，因为它后面直接影响就是房价。土地出让收入我们会做妥善处理，后续环节抵扣尽量完整。此次政策出台后，我们对土地出让金的处理更便捷，对房地产业是一项利好。

中国财政科学研究院院长刘尚希告诉《经济参考报》记者，土地出让金占房地产企业的成本比较高，本来房地产企业要交的消项税要包括土地出让价款的部分，现在政策规定扣除之后，企业的税基变小，要交的税就会降低。

安永会计师事务所间接税合伙人梁因乐接受《经济参考报》记者采访时表示，此次文件规定销售额是扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额，并不是向此前业内猜测的将土地出让金纳入进项税抵扣。两种方式有很多方面不同，不过对企业来说，从结果看是一样的。

梁因乐称，我国采取一个全球独有的方法，可以让房地产开发企业在土地出让金在不纳入进项税抵扣的情况下，享受到和有进项税抵扣类似的待遇。

原中国房地产协会副会长朱中一表示，为企业减负是此次营业税改增值税的目标，因此，此次规定房地产业成本中占比最重的土地出让金可以在销售额中扣除，从计税额度来看，会有一定的减少，这也将减少企业的负担。

帝海投资控股集团有限公司李晓明表示，目前土地出让金成本占比在30%到40%，一线城市所占比例会更高，因此，土地出让金可以在销售额中扣除，将大大减少企业的税费负担水平。但他同时指出，纳入后对企业利润并不会造成太大影响。“土地税费中所占比例最高的是土地增值税，而增值税的征收则是按获利增值比例阶梯征收，所以成本下降后，整体计算将重新出现一个平衡点，房价也将有一定的调整。”

中国社科院财经战略研究院研究员张斌则认为，目前政策刚刚下发，也还没有具体的执行细则，后期的执行与抵扣空间仍难以界定，实际操作层面上还存在一些具体问题有待明确。

此次营改增试点对个人购二手房方面也有了明确的规定。对于非一线城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

对于北京、上海、广州、深圳四个一线城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。