开发商拖欠租金 两次引发购房户集体上门讨要

“当初买这里的商铺，就是看重开发商签订的前15年能返租和统一运营管理。”2年前，吴先生在阜城中南现代城商业项目投资40多万元买下了一个10平方米大的“返租铺”。然而，从去年底开始，因为开发商拖欠租金而两次引发购房户集体上门讨要。

日前，因开发商再次逾期不支付租金，数百名房主又一次联合起来进入该项目的商场大门，讨要租金。

记者追踪调查发现，引发房主上门讨说法的根源在于“返租铺”的租金不能及时支付，而“返租铺”的销售模式，可能存在过度承诺的高回报率陷阱。

逾期不支付租金

中南现代城商铺房主堵门讨债

7月10日，因为开发商逾期数月不按合同约定给付今年上半年租金，中南现代城三期商业体的300多户房主代表，聚集到阜阳商厦时代广场，并进入该商场，堵住大门。

“当初买这里的商铺，就是看重开发商签订的15年返租和统一运营打造。”购房户吴先生说，两年前，他在中南现代城商业体项目，买下了这个10平方米大的“返租铺”。

按照开发商与他签订的《商铺委托经营管理协议》，开发商包租15年，每半年足额支付一次“租金”：前3年，每年返总房价的8%，第4年到第6年返总房价的10%，第7年到第10年返总房价的12%……

然而希望却从去年底商场正式运营开始，逐渐变成失望，因为开发商多次拖欠租金。

不止是吴先生一人。在一个业主 微信 群里，购买该商业项目的“返租铺”的几百户房主都表示遭遇过类似情况。

“每到给付租金的时候，开发商都要逾期几个月，引发购房户好几次集体上门讨债。”吴先生说，因为开发商多次爽约，上一次购房户集体堵门是发生在阜阳商厦时代广场开业之时，再上一次集体堵门则发生在去年底。

尴尬的“返租铺”

实际运营的收益，难抵高回报率的承诺

所谓“返租铺”，就开发商售后包租、售后回租，在商业体出售后的一定年限内，一般10年或15年内，由该房地产开发企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金可以冲抵部分房款或偿付一定租金回报。

就中南现代城“返租铺”引发集体堵门等相关问题，记者曾赴阜阳市中南置业有限责任公司表达采访之意，但遭到该公司有关负责人的谢绝。

后来，记者在该公司大门上看到盖有该公司公章的一纸《关于中南现代城三期业主收益及租赁业主办证的承诺》。该承诺书称，由于公司自身原因导致返租收益延期支付，“公司正多方积极筹集资金，按合同约定顺序每天支付收益”等。

不过，一边是红火的销售势头，另一边却是冰冷的现实。据目前的转租方阜阳商厦董事长张志锋介绍，这些商铺在2012年开始对外销售，开发商与购房户当时签署的返租商场开业时间是2014年7月，但因消防不达标、擅自更改规划等问题，迟迟不能正式开业。直到去年底，该商业体1至4楼才被转包给商厦时代广场。

张志锋表示，2017年年初商厦时代广场正式开业，经过半年的运营，这些商铺开始有了盈利。但是，转包后的这些商铺，实际租金收益难抵开发商当初高回报率的承诺。

随后，记者以购买商铺的顾客身份，联系上了阜阳市中南置业有限责任公司法人胡德超。

“商业体转租给阜阳商厦时代广场，年租金只有1300多万元，这确实比给购房户的租金收益率低了很多。”胡德超说，因为公司自持60%的商铺不能对外销售，而三楼、四楼总计2000多个商铺，每年需要返还购房户的租金就高达8000万元，这确实是一笔很大的资金压力，所以公司的资金链有点接不上。“公司的盈利点不在租金上，而是不断提升商业综合体的价值”。

对于中南现代城“返租铺”引发的堵门一事，阜阳市房地产管理局局长周奉田在接受记者采访时表示，7月12日市政府召集有关部门开了协调会，目前已有处理方案。“政府已经介入，具体情况暂时不便过多透露。”

购买“返租铺”需警惕风险

业主维权，也要守法、合法

对于铺主来说，返租的最大诱惑力在于，在返租期内，即使商铺长时间空置，铺主仍然能够收到相对高的租金。而对于开发商来说，“返租铺”可以快速出售并回笼资金。

“这样的运作模式，风险很大。”接受记者采访时，阜阳师范学院经济学院副教授余许友表示， “返租铺”模式曾在全国各地流行过一段时间，似乎是一种双赢的经营模式，但是事实上，投资者是否真的从中稳赚高收益，还是值得商榷的。

“很多商场建成的初期，还未盈利，何来租金收益？”余许友说，经济形势好的话，实体经济可能支持较高的租金回报率，但是零售百货业产生不了那么高的利润。“开发商承诺给投资者逐年递增的高回报率，其中的原因，可能就是在销售商铺时已经将返租的部分提前算入了商铺的售价之中”。

举例而言，某商铺本来卖1万元/平方米，但开发商却使用一些促销手段，将售价抬高到2万元/平方米，然后用多出来的这部分钱，再分期返还给购铺户。在铺主看来，自己可以轻松地坐等收租，其实是“羊毛出在羊身上”。余许友说，这也是某些商业地产售价飙升得快，而承诺的回报率越来越高的原因。

在接受采访时，安徽泉河律师事务所律师郭勇表示，目前，个别开发商通过委托第三方经营管理公司的形式返租，在合法与非法之间的灰色地带游走。他表示，从某种程度上来说，这种高收益返租模式，不但扰乱了不动产流通管理的秩序，还可能涉嫌非法。

“对于开发商屡次违约的问题，业主可以起诉到法院，通过法律手段解决，而不能集体上门扰乱商家的经营秩序。”郭勇建议，各位购房户在维权的过程中要懂法，还要合法、守法，不宜采取过激行为。