小区公共收益 莫成了一本“糊涂账”
《安徽省物业管理条例》规定，小区公共收益归全体业主所有。然而，现实中由于监管乏力、不按规定管理等原因，公共收益去向成谜。小区公共收益应由谁管理？怎么管理？如何监管？记者就此展开调查——
● “之前公共收益有多少，用到哪了，以前的物业公司从没有公示，到现在我们都搞不清。 ”
—— 合肥 市蜀山区五里墩街道凤凰城·家家景园小区业主委员会执行秘书 彭君
● “业委会成员挪用甚至私吞小区公共收益是常有的事。 ”
——合肥市民 李女士
账目不透明 公共收益常不“公”
“之前公共收益有多少，用到哪了，以前的物业公司从没有公示，到现在我们都搞不清。”提起以前的物业公司在管理小区公共收益上的不透明，合肥市蜀山区五里墩街道凤凰城·家家景园小区业主委员会执行秘书彭君到现在还有些气愤。
彭君告诉记者，从2005年业主入住到2018年12月，家家景园小区的物业管理工作一直由开发商选聘的物业服务企业承担。然而，该物业企业的服务质量一直饱受业主诟病，尤其是在管理小区公共收益方面，13年来从未告知业主具体情况。 2018年6月，家家景园小区成立业委会，决定撤换该物业企业，重新选聘物业管理方。“业委会成立后，曾多次向前期物业发函了解小区公共收益情况，可他们一直拒绝回应。 ”彭君说。
小区公共收益是指利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动获得的收益。 “在小区内投放广告、使用小区停车位、租用小区公共用房缴纳的费用，都应列入小区公共收益范畴。 ”省住房和城乡建设厅房产处相关人士介绍，《安徽省物业管理条例》规定，小区的公共收益归全体业主所有，可以由物业服务企业代管，或小区业主大会授权业委会管理。
既然是业主的公共收益，就应向业主公开透明。不过，记者在调查中发现，这一原则在实际中并未得到很好贯彻。“业委会成员挪用甚至私吞小区公共收益是常有的事。”合肥市民李女士向记者透露，即便业委会是经业主选举出来、代表业主利益的组织，但往往会因小区公共收益管理不规范与业主产生矛盾。近年来，合肥市多个小区的业主因公共收益问题与业委会产生纠纷，华林家园小区的业主就曾因业委会不公开公共收益账目而将其告上法院。
● “经常有辖区居民向街道投诉物业侵占小区公共收益的问题，但我们无法介入这类纠纷。 ”
——蜀山区三里庵街道物业办主任 李珊珊
● “正当的途径是走司法程序，不过，很多业主觉得法律诉讼费时费力，维权最终多是不了了之。 ”
——法律人士 石全
监管效力弱 业主权益难保障
《安徽省物业管理条例》规定，在小区业主大会成立之前，前期物业服务企业利用物业公共部位等获得的收益应当单独列账，业主所得收益的70%纳入专项维修资金，30%用于补贴物业服务费。业主大会成立后应当建立规范的财务管理制度，将物业共用部位和公用设施设备经营收益分配纳入管理规约。
“单独列账的要求，有些物业服务企业难以落实。 ”合肥市蜀山区住建局物业管理和住房保障科副科长徐一鸣介绍，不少物业服务企业为图省事，不愿为小区公共收益单独列账，而是与企业财务放在一起管理，“由于信息不对称，业主或主管部门无法准确了解小区有哪些公共收益，监管难度大”。
记者了解到，对小区公共收益管理进行监管，主要动力来自业主。然而现实中，业主因小区公共收益进行维权，存在不少难点。 “经常有辖区居民向街道投诉物业侵占小区公共收益的问题，但我们无法介入这类纠纷。 ”蜀山区三里庵街道物业办主任李珊珊告诉记者，业主与物业服务企业之间的矛盾属民事纠纷，加上业主不清楚公共收益实际情况，行政力量参与调解效果有限。
同样的难题也存在于业主与业委会之间。法律人士石全分析，业委会属群众自治组织，其事务不属于行政部门管理。此外，业主与物业企业之间、业主与业委会之间或者业委会与物业企业之间的纠纷属于私法领域，行政权力是不能介入的。“正当的途径是走司法程序，不过，很多业主觉得法律诉讼费时费力，维权最终多是不了了之。 ”石全说。
业主对小区公共事务的“不关心”，也为管理者在处理小区公共收益上留下了一定的“自由度”。记者采访发现，许多业主对小区公共部位和设施设备的使用情况并不在意。合肥市明珠湖畔小区居民陈女士坦言，不知道有小区公共收益项目，对于小区内设立的广告牌、开设的会所，“以为都是物业的经营项目，收入归谁，并不是太清楚”。
● “小区公共收益，当然要用于小区公共事务。 ”
——黄山市世纪花园小区居民 王女士
● “共管账户的设立，使得业主对公共收益的监管多了一个抓手，在管理上更加透明，已有多个小区表示希望设立共管账户。 ”
——合肥市蜀山区住建局物业管理和住房保障科副科长 徐一鸣
设立共管人 公共账目更明白
“小区公共收益，当然要用于小区公共事务。 ”黄山市世纪花园小区居民王女士介绍，去年小区翻修部分楼栋外立面和部分路段，一部分资金就来源于小区公共收益，“在动用公共收益维修或改造小区公共设施之前，物业部门已通过多种方式告知业主，并征得了大部分业主同意”。
真正使公共收益取之于公、用之于公，还得破解小区公共收益监管上的难题。对此，合肥市蜀山区做出了新探索。 2018年12月，在蜀山区住建局指导下，白鹭苑小区设立了该区首个公共收益共管账户，由社区和业主委员会共同管理。
“新模式最大的特点在于引入了社居委作为账户共管人。 ”徐一鸣介绍，共管账户管理下，无论是业委会还是物业服务企业，使用公共收益时，必须共管双方均同意，方可提取公共收益，“共管账户的设立，使得业主对公共收益的监管多了一个抓手，在管理上更加透明，已有多个小区表示希望设立共管账户”。
共管账户也得到了小区业委会的支持。 “在设立共管账户前，是业委会设立账户自行管理。虽然我们没有违规使用，但还是会有少数居民有疑义。”白鹭苑小区业委会委员孙根宝介绍，有了共管账户，业主对业委会更信任，更有利于小区公共事务管理。
关于如何强化对小区业委会的监管力度，石全介绍，《物权法》《物业管理条例》等法律法规，已对业委会的职责权限进行了明确规定，一旦遇到纠纷，业主可以依法追责，“最主要的还是需要其他业主能广泛参与进来，并通过实施业委会主任离任审计等办法，让业委会真正代表业主利益”。