小区人防车位不得买卖

　　 案例

　　吕女士在一小区购买套房前，曾向开发商提出只有能够同时买到车位才能在该处购房。当时，开发商信誓旦旦地表示可以办到，还在买卖合同中特意写明了车库编号，吕女士即办理了付款手续。谁知，当吕女士前往办理停车位产权手续时，却遭到房管部门拒绝，理由是该停车位属于小区内的人防工程之一，非战时虽可用于临时停车，但却不能销售给个人，更不能办理产权登记。吕女士要求开发商退还购房款时，却遭到拒绝。那么，吕女士能否要求法院确认购房合同无效或者诉请撤销购房合同？

　　 说法

　　吕女士可以诉请法院确认购房合同无效或者撤销购房合同。

　　首先，买卖人防车位的行为违法。《物权法》第五十二条规定：“国防资产属于国家所有。铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。 ”《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条也指出：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”即人防车位由人民防空管理部门代表国家行使所有权，既不属于开发商，也不属于业主，因而不可以买卖、办理产权证书。开发商擅自将其作为自己财产予以销售，明显是对国家利益的侵犯。其次，开发商的行为构成欺诈。欺诈购房者行为，是指开发商在销售房屋时中，采取制造假象、隐瞒真相或者其他不正当手段欺骗、误导购房者，使购房者因陷入错误认识而与之进行交易，导致购房者不能实现购买目的或合法权益受到损害的行为。开发商隐瞒属人防车位不能买卖的事实，向吕女士作出虚假承诺，而吕女士正是因为相信开发商的谎言而购买，无疑与之吻合。再次，吕女士还可以要求开发商赔偿损失。一方面，《合同法》第五十二条第(一)、(五)项分别规定“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。第五十四条也指出：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 ”第五十八条则进一步明确：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”也就是说，吕女士具有诉请确认无效和撤销购房合同的选择权，甚至还可以要求开发商赔偿损失。