合肥涉商品房预售合同案疯涨 七成业主大获全胜

　　“某某商品房火爆预售开始了，地段好，潜力大”“抓住这里的商品房，就等于抓住了商机，某某楼盘征集业主”……日常生活中，相信您也经常看到这样的商品房预售广告。然而记者了解到，商品房预售却常常惹麻烦，近年来合肥发生的相关官司就呈不断攀升之势。发生这类纠纷的原因是什么？业主的胜诉率如何？如何保护自己的权益？带着这些问题，记者对该市瑶海区法院近三年来的同类案件进行了一次全面调查。

　　数据：案件数量一度猛增

　　“从近三年商品房预售合同纠纷受理案件的情况来看，2012年一共受理了41件案件，但是到了2013年却立刻翻了一倍多，达88件，今年截至8月初受理40件。”合肥市瑶海区法院办公室的一位工作人员告诉新安晚报、安徽网记者。

　　该工作人员接着分析道，案件的数量在近三年出现这样的变化，与两个原因有关：“一是受近两年国家房产宏观调控政策的影响，居民的购房欲望也随着政策在不停变换；另外就是有的开发商预收了购房者的房款后，由于各种原因，所建项目不能按计划进行下去甚至停工，最终未能按期竣工或如期交付房屋，致使不能履行商品房预售合同。”

　　“案件数在去年似乎是爆发式的增长，但是在今年却放缓了一些，可能是受大环境影响，大部分购房者仍处观望状态。”合肥瑶海区法院民一庭赵先娥庭长表示。

　　原因：大多是开发商犯错

　　那么这两年多来，169件房屋预售合同案件的成因是什么？赵先娥庭长告诉记者，首先还是房屋本身的原因，有房子不能及时办好房产证、实际交房面积减少、房屋质量有问题等类似原因超过100件；第二个原因也是开发商造成的，就是不能按时交房，占50件左右。

　　赵庭长前不久就处理一起类似的典型案件：张某四年前买了房，房款交了，可产权证一直拿不到手，张某就起诉了开发商。最终，法院判决业主胜诉。

　　但也不是所有的案件都是由开发商引起的。赵庭长告诉记者，比如胡某四年前买了一套房，支付20多万的首付款后，办不下来按揭贷款，最终闹上法院。在法庭的调解下，双方解除合同，胡某成功拿回了首付款。不过赵庭长说，类似这样的案件很少：“这三年，这样的案件只有十余件。”

　　结果：七成业主大获全胜

　　合肥市瑶海区法院的统计数据显示，该院受理的169件房屋预售合同纠纷案件中，通过调解、撤诉等非判决方式结案的仅为64件，案件的调撤率不到四成。“这个数字远低于该院民商事案件年均过六成的调撤率。”一位法官说。

　　采访中，记者了解到，在这种纠纷中，九成以上的被告都是开发商。主要原因是开发商侵犯购房者权益的情况较为突出，由此看来。市民在购房过程中承担的风险还是远远大于开发商。

　　不过，记者同时了解到，从案件的胜诉率上来看，业主远远高于开发商。“从我们处理的案件来看，案件中七成以上业主的诉求会得到法院支持，两成多业主诉求获部分支持。”工作人员说，从结果上来看，部分开发商的信用和守约意识比较淡薄。

　　提醒：签好合同非常关键

　　“房屋预售属于一种买卖关系，合同是双方当事人的唯一联系途径。”赵先娥庭长反复提醒说，一旦产生纠纷，对购房人最好的保护措施就是合同。

　　如何签好合同？采访中，赵先娥庭长表示，市民在选购房产时，首先一定要对房子的开发商有所了解，对他们的资质、信用等有关情况进行调查，如开发商是否有“五证”，房屋的土地性质是什么，没有申请到银行按揭贷款时怎么退款等，“尽量要找到信誉好的开发商，千万不要图一时小利，被一些表面现象所蒙骗。”

　　采访最后，赵庭长再次提醒说，购房者在签订房屋预售合同时，要特别关注“签约机会平等、争取有利的合同条款、看清合同中的权利担保和瑕疵担保条款、合同登记备案的保护措施”这四个方面，这样才能保障好自己的权益，日后发生纠纷时不会受到损失。

　　案例

　　手续不全

　　开发商被判赔款

　　2009年11月18日，省城的李先生与某房产开发公司签订商品房预售合同，约定购买位于合肥市龙岗经济开发区一小区面积为100平米的房屋，房款35万元。合同签订后，李先生一次性支付全额购房款。开发商于2011年9月21日交付房屋，随后李先生入住，但该房屋的产权登记手续一直未办理。

　　李先生表示，当时签订合同的时候双方明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按房款一定比例向买受人支付违约金。协调无果之下，李先生将开发商告上法院，讨要违约金。

　　法院审理后认为：李先生已履行合同义务，其诉求符合法律规定。最终，李先生要求开发商承担违约金的诉讼获法院支持。

　 　设施不齐

　　开发商被诉服软

　　2009年3月26日，省城的张先生与某房地产开发公司签订了商品房预售合同，约定张先生购买位于合肥市中心的一套高档住宅楼。合同签订后，张先生如约履行了付款义务，并很快入住。

　　让张先生没想到的是，在入住之后他才发现，开发商交付的房屋没有合同里约定的市政供暖设施，构成违约。之后，张先生与其他购房的业主一起找到开发商要求给个说法，可是开发商始终没有给业主们一个满意的答复。由于双方就赔偿事宜无法达成一致，张先生等人诉讼至合肥市瑶海区法院，希望通过司法程序处理这件事。

　　法院在审理中，促成双方当事人达成了调解意见，开发商愿意一次性赔偿张先生等业主供暖损失费各12000元。