合肥11个月卖出8万多套房 楼市“回暖”待来年？
编者按 年关将至，全国房地产行业处于低谷，正当大家都在争论和预测未来房地产行业的走势时，“回暖”这个词频繁出现。任何一个市场都不可能永远“跌跌不休”。国际油价暴跌，国内A股市场却暴涨，在大量国际资金和场外资金开始跑步入场抄底，信心是我们唯一能赋予这波行情的理由。
实体经济仍然不景气，经济发展中还有春天么？从本期起，本报财富地理将对我省经济中的亮点进行逐一回顾和盘点，寻找属于今年冬季的经济“春天”。
天气由秋入冬，楼市也进入了年度最激烈的销售进击时刻。12月10日，算上今天，距离2015年还有21天，这也就意味着距离各大房地产企业年度结算还有不到一个月。
在2014年最后一个月里，开发商“以价换量”将成常态。而在这种常态之下，合肥能否刷新去年年销售超10万套的“疯狂”纪录？昨日，市场星报记者综合整理各家机构数据发现，至少在前11个月，合肥九大区域销售住宅达82874套，已超出2012年7万多套的住宅年销售情况，绝对称得上“旺市”。
为何别的地方房子卖不动，合肥的楼市却依旧坚挺？合肥的房子明年会继续“抢手”吗？合肥的房价又会何去何从？市场星报记者从多个角度进行梳理探讨，以期给广大购房者提供一些参考。
购房故事
外地人来肥“抢房”记
怎么也没想到，在合肥买房光签到排队就要等半天，说起今年的合肥楼市，刚在经开区购房的刘先生只有一个字形容——“抢”。
一直在淮南工作的刘先生，明年准备回合肥的经开区工作、定居，因此买房成了他今年的头等大事，可没想到选了几个月，都选不到中意的房子，不是房价超过了7000多元/平方米，就是小区周边配套不全。
在单位同事的推荐下，刘先生看上了这个位于繁华大道和集贤路交口的新小区，单价5280元/平方米，而且离中环城非常近。可万万没想到的是，刘先生买一套房比逛趟菜市还要累。离开盘还有30分钟，被开发商选作临时售楼部的两淮豪生大酒店里已是人山人海。开盘一个多小时，2000多位选房者中才摇出了200多个号码。
这种售楼盛况，在淮南几乎没有碰到过，淮南一些好的楼盘单价才超过5000元/平方米，已经顺利拿下了一套110平方米住宅的刘先生感叹。
年初时，合肥部分银行房贷放款还得等
2013年10月份在合肥政务区买房的宋先生，在办理住房按揭贷款时被告知，“现在放贷很慢，肯定要到14年了，新的一年一到，放款肯定快不少。”
然而，到了2014年1月中旬，当宋先生询问银行业务人员贷款何时能下来时，却被告知“本月我们的住房按揭贷款额度还是很紧，不知道2月会不会好一些，我们去年很多批下来的贷款到现在还没放。”市场星报记者随后从省城多家银行了解后发现，在今年年初的时候，合肥大多银行的贷款发放都不会像往年那样在年初冲量。
“以前，央行一般每个月对信贷额度会进行窗口指导，但不会进行严格限制，特别是在年初。我们要是1月的放款量超过了当月额度，2月就少放一些。”那时，省城一商业银行的中层管理人员向记者透露，“但今年，我们将严格按照央行确定的贷款额度放款，我们每月的放款量会严格参照‘全年贷款额度除以12’。”
根据在线金融搜索平台“融360”发布的《中国房贷市场2月度分析报告》显示，2014年春节过后，房贷市场期盼的“年初松、年底紧”的放贷局面并未到来，今年房贷利率优惠几乎全部消失，且贷款难度依然较大。该报告在对合肥的调查中，13家按揭银行，已有2家银行停贷，停贷占比15.38%。根据该平台分析，银行停贷的原因一是额度不足，二是房贷业务已经非业务重点，银行战略开始重点转型。
10月，合肥市民开始张罗着买“二套房”
国庆前夕，央行和银监会联合出台新政“松绑”房贷，即“认贷不认房”，对于拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，执行首套房贷款政策。东莞银行、招商银行等，相继在合肥执行房贷新政，招商银行在房贷额度上单独拨出信贷额度，用于支持购房贷款市场需求，并根据房地产市场的发展适时调增房贷额度。
据市场星报记者了解，招行按照央行房贷新政的要求，在定价方面进一步支持居民购房贷款需求，具体根据借款人偿付能力、信用状况等因素，确定各借款人首付款比例和贷款利率水平。不过，就合肥市场而言，首套房贷利率水平仍以基准利率为主流，最多下浮不超过10%。但这相较于“二套房”的贷款利率，已经是极大优惠。
在合肥五里墩一带拥有一套小户型的李先生，一直想再买套大房子，“之前买在五里墩这边，就是考虑以后小孩的上学学区，但有了孩子才发现，60平米太小了。准备买个100多平米的，但是首付和贷款利率都高，一直没下定决心。现在根据新政，我的二套房，可以享受首套房政策了，我这段时间都在政务区和滨湖新区看房，准备买套大房子。”李先生在10月中旬向记者表示。
现状 合肥位次：11个月销售总量全国靠前
12月3日，上海易居研究院发布楼市监测报告称，目前，全国30个典型城市新建商品住宅已经连续5个月出现了环比增长的态势。
这种乐观态势在合肥也有所表现。市场星报记者综合整理各家机构数据得知，今年前11个月，合肥新建商品住宅销售总量达到了82874套，虽然低于2013年住宅销售总量102845套(近5年来的最高纪录)，但是超过了2012年住宅销售成绩——77384套。星空地产研究院执行院长陈伟坦言，合肥前11个月的住宅销售总量(包括西南组团等在内)，已经跃居全国前十的位次。
上海易居研究院研究员严跃进分析称，楼市成交乐观源于市场预期的悄然变化，比如各地楼市监管政策放松，降息政策的不断落地，促使部分持续观望者积极考虑入市。再加上年底前各房企冲业绩会降价促销等原因，预计本月成交量仍然会很乐观。
数字揭秘：滨湖是合肥的“销售金库”
到底是哪些区域、哪些因素在拉动合肥楼市？昨日，市场星报记者综合整理各家机构公开的数据，针对合肥市9个区商品住宅的月度成交量和均价，进行了比较排名。
销量 滨湖区最热卖新站区最冷清
从销量方面看，今年前11个月，合肥的滨湖新区新建商品住宅销量最大，为15818套。除此之外，老城区的庐阳区和新城区的高新区，其住宅销量都破万套。政务区和新站区的住宅销量在合肥垫底，都不足5000套。而剩下的瑶海区、包河区、经开区和蜀山区的住宅销量都超过8000套。
11月，合肥九个区住宅销售总量上涨到了接近8000套，销售量是近七个月来销售量最高。而前11个月，滨湖新区住宅销售量，与新站区销量相差约5倍。
价格 政务区房价近万新站区房子最便宜
11月，合肥住宅销售月均价首次超过8000元/平方米，但对于一些销量差不多的区域，却是“同量不同价”的两种命运。
从价格方面看，合肥新建商品住宅均价排在首位的为政务区，单价9602.57元/平方米。处于“8”字头的区域房价有蜀山区8278元/平方米、滨湖区8033.27元/平方米和庐阳区8009.41元/平方米。高新区和新站区的房价在“7”字头以下。
楼市分析“性价比”为热销之因
从以上数据可以看出，合肥楼市之所以比其他城市“热”的原因，并不仅仅是价格因素，“性价比”合适是根本原因。如，新站区房价在合肥垫底，但是其销量在合肥也屈尊末位。高新区房价在合肥九大区域中倒数第三，但是其销量却是正数第三的位置。
严跃进分析说，整体房价水平可以凸显区域价值，但不排除某些区域的个别项目，在某些优质地段独具特色。合肥是一个正处于大发展中的城市，城市框架拉大过程中，各个区域各有优势，量和价仅作为一个热度分析因素来考虑，具体还要看楼盘项目本身所处地段、周边环境、政策环境以及金融风向等。
合肥一位资深投资人也认为，量价因素不是衡量区域价值高低的唯一标准，政务区的房价一直都很坚挺，而且在合肥市范围内遥遥领先，这和该区存量房日益减少，政务区区域价值的提升有很大关联，这在其二手住房价格上也可以看出。
楼市“回暖”有待明年
合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为，短期来看，合肥楼市表现有些“抢眼”，但长期来看，合肥楼市的成绩单仍然在正常范围。综合合肥全年新增人口、改善需求等众多因素看，合肥楼市月均住宅销售量在8000套左右属于正常范围，月均销量低于5000套或者超过10000套，说明楼市“过冷”或者“过热”。
而简单地认为，合肥楼市已经和全国一样在“回暖”，这是不妥当的提法，凌斌认为。虽然11月份，合肥楼市均价首次突破8000元/平方米，但是在实际统计数据中，高价房占比较重，一些价格低廉的小区因为备案节点的原因，没有被纳入11月的数据中，后期这些低价楼盘备案，对于合肥全年住宅的销售均价还有一定控制作用，毕竟在政府层面，还有全年房价上涨控制在10%以内的硬性任务指标在。
2015年国家楼市政策即将定调，如果刺激需求依然为政策主线，不排除明年楼市整体回暖的可能性，而今年年末各开发企业的“清盘”大战，也会拉高一波楼市行情，凌斌认为。
房贷业务定价应有第三方介入
早在今年5月份，央行曾“喊话”要求银行满足首套房房贷需求。当时多家银行声明表示支持，但并未对具体的房贷政策做出实质调整，房地产市场的冷寂一直持续到了今天。
“国家出规定，银行肯定要执行。但执行上也肯定存在地方差异，给消费者带来实惠是肯定的，推动楼市回暖也是肯定的，但想达到推出政策的预期，就没那么容易了。”中科大管理学院副教授张瑞稳就曾向市场星报记者表示，“考虑到利差，银行并不会轻易给出最高优惠。从房贷成本来说，银行不大可能降到7折利率。目前，银行负债成本和前些年相比有了很大提升。”张教授的话，在合肥市场得到了验证。
同时，张瑞稳也建议，银行应统筹安排，优先保障个人房贷业务规模，调整组织架构，精简贷款审批流程，提高放款效率。“其实，我觉得个人住房贷款业务定价也需要指引和协调，可以让第三方介入，比如让银行业协会参与指导定价，在支持民生消费的同时，兼顾银行运营的商业可持续性。”(市场星报)