合肥取消限购令 楼市回暖，需破限贷“紧箍咒”

　　合肥取消限购令消息既出，在业界引发不小震动。不过，业界普遍认为该政策对楼市的整体提振作用有限，销量未必会因此回暖，因为对大多数购房者来说，限贷政策才是最难的一道坎儿。

　 　房价:“福利”不明显，“反弹”不会来

　　昨天，中国指数研究院发布的7月百城房价数据显示，合肥住宅样本均价为7320元/平方米，环比上月下跌了0.52%。这也是合肥新房价格连续第二个月下跌。随着限购的解除，合肥房价是否能扭转“下行”态势，甚至“报复性反弹”呢？

　　对此，合肥房产界资深专家凌斌担心，解除限购可能导致房价过快上涨。支撑他这一观点的是一组数据：2014上半年，合肥楼市中剔除团购房、西南组团和北城组团，新增商品住房的均价为7716元/平方米，较上年同期的7014元/平方米增长了10.01%；目前合肥楼市的库存量只有4.6万余套，勉强能够满足5个月的销售，加之新开工面积、竣工面积呈现双下降的趋势，市场供给可能出现紧缺。

　　“此时取消限购令，我担心有可能进一步恶化市场环境，导致房价上涨。”凌斌认为，上半年合肥楼市整体健康发展，源于限价政策：3个月内价格不得变动、价格下降不得超过5%、全年价格上涨不得超过10%。“我建议这个政策应继续坚持。”

　　不过省社科院房地产研究所所长孔令刚表示，从目前已解除限购的城市来看，政策效应未如预期明显。从限购令实施的情况来看，其将投资、投机者挡在外面，一定程度抑制了房价过快上涨。

　　当前情况下，解除限购带来的销量“福利”还不明晰，未来不少房企或许通过以价换量等促销策略才能完成去库存化。加之信贷政策不明朗，下半年合肥或许会出现部分楼盘的价格下调。

　　整体来看，国务院发展研究中心人士7月19日曾表示，构成中国房地产七成以上住宅的需求峰值是1200至1300万套住房，这个峰值在今年可以达到，之后中国的购房需求将逐步回调，虽然我省城镇化率水平较全国平均水平略低，购房需求仍较为旺盛，短期内不会出现供不应求，但房地产市场结构性供需失衡已经显现，房价暴涨的大环境已不复存在。

　 　销量:二手房“沾光”，新房待“观望”

　　合肥学院房地产研究所所长朱德开表示，在目前多个城市已取消限购的情况下，合肥取消限购的行政成本最小，不会受到什么阻力，“不过，取消限购是否必要，会产生怎样的效应，暂时还不好说。”

　　他表示，对比2010年至2014年这5年上半年楼市成交量来看，今年上半年的成交量除比2013年略低，均高于其他年份。

　　“2013年是一个政策效应年，并非楼市常规表现。也就是说，今年合肥楼市的成交总量属于正常表现。”目前合肥的库存量为4.6万余套，去化周期在半年左右，去库存压力也不大，“因此在市场层面，合肥并无取消限购的压力。”加之合肥的限购政策并未覆盖全市，只在四个老城区限购，而目前合肥楼房上市量多集中在新区，“即便放松限购，带来的新增销量也不会很明显。”朱德开说。

　　另一方面，目前取消限购的城市中，大多存在市场供需失衡、去化压力巨大等现象，解限实为救市。合肥加入解限大军，可能会让部分市民认为合肥楼市、投资环境不好，带来负面影响。

　　“因为购房者大多抱着‘买涨不买跌’的心理，表现为房价猛涨时盲目跟风，房价跌落时驻足观望，等待房价触底。”现在各地政府频频发布救市举措，开发商想尽办法降价促销，更加重了购房者的观望情绪，如很多人预言中国楼市濒临崩盘等。“解除限购带来的观望者、购房者人群，其数量孰大孰小，增加还是减少，还不一定。”

　　因此朱德开认为，解除限购对新房市场的刺激很难说，不过对于老城区的新盘、以及二手房特别是学区房来说，将极大刺激购房人群，“老城区的住宅交易将被拉动。”

　　影响:未必能“回暖”，限贷更“苛刻”

　　凌斌认为，目前影响安徽楼市的主要因素是“限贷令”而不是“限购令”，这一看法获得业界的普遍认同。

　　凌斌表示，虽然上半年安徽楼市的开发贷和个人住房按揭贷同比增长19.6%和9%，但是购房贷款办理难度加大、放款时间延长，“过去一两个月就能放款，现在普遍需要半年以上。”从全省范围看，房贷利率也在逐步走高，“不仅没有以往折扣的优惠，金融机构还普遍对首套房贷款利率进行了上浮，有的上浮比例高达20%，个别银行甚至停止了房贷业务。”凌斌认为，这些紧缩的房贷政策影响了安徽楼市的正常发展，是比“限购令”更加苛刻的门槛。

　　这种情况不仅出现在合肥。事实上，今年5月，央行就曾“喊话”要求商业银行优先保证首套房贷的发放。如今两个多月过去了，定向降准及银监会调整银行存贷比等一系列“微刺激”似乎并没有对房贷市场产生实质性的回暖作用。

　　近日，金融搜索平台融360发布《中国房贷市场2014年7月度分析报告》，全面分析了全国86个城市房贷市场数据，并选取了较具代表性的23个重点城市的近400家银行进行样本分析。《报告》指出，与限购相比，限贷更是购房者头上戴的“金箍”。“如果央行不能有针对性地下发有关支持房地产信贷的通知，亦不大规模调整银行的贷存比考核，仅凭‘喊话’，难以提高房地产市场内资金的流动性。”《报告》认为，在这种背景下，购房者需付出更高的利息成本。