合肥、南京楼市调查：火爆之后是否会迎来调整

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　　每日经济新闻记者吴若凡

　　2016年一季度，房地产市场开局不错，对于二季度的市场，业内人士并不乐观。克而瑞认为，二季度结尾的时候，那些先前比较火热的城市如苏州、南京、合肥等都存在成交量下降的可能性。另一方面，地产调控的传闻渐渐变成现实，上海、深圳等一线城市重磅出击，廊坊、燕郊、昆山也在传言限购。

　　苏州、南京、合肥等城市，出现成交量大幅上升，对此，克而瑞分析认为，投资客正在代替普通购房者成为购买新主力。如果二手房交易价格下跌，谁会成为接盘侠？《每日经济新闻》记者以苏州、南京、合肥等市场为案例，探讨这些典型城市的楼市需求是否已经被透支，接下来的市场走势，是否将迎来调整？

　　一季度房地产市场表现不错，但对即将来临的二季度，业内人士并不乐观。克而瑞方面认为，二季度结尾的时候，那些先前比较火热的城市如苏州、南京、合肥等都存在成交量下降的可能。

　　另一方面，继沪深调控重拳落地之后，不少地方都在跟进，而且市场传言有些城市要限购。某种意义上，开发商需要和即将到来的政策调整做时间上的赛跑，那些踏准了鼓点的开发商，才能更好地锁定高额利润和较好的销售业绩。

　　与此同时，各地掀起了一轮拿地热潮，开发商纷纷将目光投向二线城市。尤其是合肥、南京等城市，且大多数为高溢价拿地，例如合肥政务区拍出溢价400%的地块。

　　3月市场迎来“小阳春”行情，整体库存压力持续改善，大多数城市下降幅度基本处于15%以内，而从消化周期来看，目前，高库存城市长春、西安、青岛、沈阳去化压力得到缓解，消化周期较上月下降。此外，上海、南京、苏州、合肥等城市消化周期不足3个月，供不应求状况显著。

　　●合肥：开发商举棋不定

　　合肥中原统计数据显示，住宅市场量价齐涨，需求上涨带动价格上扬，9区住宅成交量为93.07万平方米，环比上涨48.5%，成交均价为每平方米9539元，环比上涨6.2%，住宅市场存量持续下跌，库存跌至1.8万套，存量去化周期仅2.3个月。上海、深圳、北京楼市的上涨，也影响到了合肥市场的心理预期，合肥的老城区成交单价、溢价率上涨，楼板价整体上浮。

　　合肥克而瑞市场经理沈政表示，自今年以来，合肥去库存周期一直保持在3个月左右，合肥9区的成交量一直保持在在90万平方米左右，价格增幅在8%~10%。市场普遍担心合肥是否出调控政策，一旦出政策，购买力将被抑制。

　　对此，安徽中原研究总监骆芳芳表示，目前市场上呈现高热度、低推量、高去化等特征。

　　由于许多项目捂着不卖，造成这种恐慌性抢房状态，同时也导致市区的客户往外围挤压，很多偏远区域房价上涨，稍微好点的地段，推的量非常稀缺，一些地方甚至出现了买房必须要全款买车位的现象。

　　目前合肥发展方向是西边和南边即高新区、蜀山区、政务区，滨湖是后期新拓展的区域，也是省政府后期所在地，自巢湖并入合肥以后，已经成为了重点打造区域，使得该区域地王频出。

　　去年12月和今年3月，融创共拍得两块地王，均位于政务区，其中一块楼板价为17000元/平方米，预计入市价为26000元/平方米，另一块楼板价为13000元/平方米，入市价格为23000元/平方米，而绿地去年在政务区拍的地块楼板价在9000元/平方米，预计入市价要达到18000元/平方米。

　　由此来看，下半年合肥房价将进入20000元时代。

　　去年12月底，合肥成交了11块地王，造成个别区域出现了捂盘，尤其是滨湖和省政府搬迁，造成区域内价格上涨，卖楼捆绑车位的情况。未来地王项目上市后，会造成合肥市热点板块房价拉升较猛。因为合肥的购买力并不是太强，价格已经超过购房者心里承受价，使得5月份会造成一些观望。

　　沈政表示，市场观望气氛浓厚，开发商普遍也在观望，一个是趁着政策没出之前，赶紧放盘。也有可能等着地王项目入市后跟风。比如，在合肥扎根许久的万科，将于6月份入市新项目，其最小面积110平方米，价格为17000元/平方米，但对于合肥本地购房者来说，价格太高了。

　　沈政表示，在合肥原先购买一套房子单价在10000元/平方米左右，总价在100万元左右，而今却翻了倍，房价增长过快。

　　对于后期，随着地王项目入市，合肥房价仍将处于高位，而大户型住宅的入市，对购买者存在一定压力。作为2.5线城市，房价突破2万元，未来升值空间也有限，骆芳芳表示，3月份很多成交项目，已经延迟推盘很长时间，从开发商现金流角度考虑，市场好赶紧推。在供不应求的情况下，供应量大一点，价格会相对稳定，没有前期波动那么大，二季度会延续比较活跃的局面。