北京教改“入市” 学区房价格畸形将改变
30.05.2014 11:16
本文来源: 林业厅
教育政策方面的变化，对房地产市场的“学区房”影响已经初现端倪。一方面，传统学区房热区“狂热”渐退；另一方面，部分“普小”并入“牛小”或直升重点中学的片内二手房成为市场焦点。
新老学区冷热不均
往年，传统名校是热门的择校对象，也推高了学区房的价格，投资客看到学区房的上涨空间，炒房获利者不在少数。以可上中关村三小的蜂鸟社区为例，房源均是40-50平方米的小户型，买家多是以低总价获得入学资格。在孩子入学期间，不少家长还需将蜂鸟社区的房子出租，然后在附近租套两居室。等到孩子毕业后，再将蜂鸟社区的房子卖掉。
而随着鼓励就近入学及落户年限门槛提高，之前被炒高的区域价格有回落的趋势，投资客也闻风抛售。
但另一方面，推行“就近入学”，“九年一贯制”促使一些不知名的学校周边住宅形成新的学区房，价格则呈现上涨趋势，为孩子上学而换房的家长不在少数。
“不让择校，学区房就成为上名校的最有效的途径。”一名刚买了学区房的家长说。
学区房价格畸形将改变
据了解，北京中小学优质教育资源近几年来不断扩大，尤其是2014年布局上发生了较大变化，北京新教育地图的推出，使得优质教育资源覆盖范围越来越广。另一方面，还将发布落户年限门槛等细则。北京市教委也提醒家长不要盲目购买学区房。
东城区研修学院副院长马福贵表示，政策导向是拉平所有小学和初中的水平，鼓励就近入学，保证九年义务教育能尽可能减少孩子负担。资源均衡了，也就无所谓学区房了。
伟业我爱我家分析师孔丹认为，大的教育集团的成立，和九年一贯制试点的推出，有利于打破以往因教育资源的过度集中，“学区房”价格畸形的现象也将逐步得到解决。
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传统学区房 投资客降价离场
就近入学、择校越来越难，使学区房降温
由于北京教育改革引导公众“就近入学”，改革的方向是教育资源均衡化，跨区择校将越来越难，因此，以往热门的择校名校附近的学区房也受政策和市场的双重影响受到冷遇。
海淀万柳
“砍价”可降1万元/平方米
海淀区中关村三小万柳分校是海淀有名的一流一类小学，该校对面的万柳中路上密集分布着十来家中介，常年主营学区房的租售业务。多年来该片区一直涨价的热门学区房，最近终于有了较大松动，也让投资客萌生退意。
据了解，今年年初万柳区域的二手住宅成交价还在8万/平方米左右，但现在不少投资客急于降价出售，拉低了区域均价。万柳某中介公司的一名经纪人介绍，目前公司在售的两套低均价房源，其中一套是蜂鸟社区47平方米一居，房主卖375万元。房主是名投资客，曾倒手过两套蜂鸟社区的房子而大赚，但这第三次倒卖时却不像前两次那么顺畅。房子去年12月入手，现在基本是平价平出，没有赚到钱。“看到市场不好，房主想尽快脱手。”这名经纪人说。而另一套房源则是锋尚国际111平方米的两居，据经纪人介绍，这套房是房主去年3月份以825万元买下的，现在急用钱，一个月内房主的报价从900万元直接降到760万，赔本甩，“如果真打算要，价格还能往下谈”。
麦田房产万柳星标店经理告诉记者，与往年相比，今年万柳片区二手房的量价都“跌得很厉害”。去年3月，光蜂鸟社区就能卖40套，现在一个月能卖出去2套就不错了。“以往有学区房概念，房主的报价和成交差得不大，而现在是每平米报价七八万，实际可以降到六七万元成交，这主要是因为房主对房价预期看跌，同时，教育改革也是重要原因。”
西城文化胡同
实验二小学区房有价无市
位于西城区的北京第二实验小学是北京市重点小学中的重点学校，其学区内的学区房源成交价一直居高不下。
“北京实验二小本部在招商简章里规定的划片区域只有文化胡同和文昌胡同，房源都是平房，面积从十几平米到几十平米之间，总价相对偏低，而且不限购，因此前几年一直是家长们热捧的对象。”北京第二实验小学附近的链家地产中介门店置业顾问介绍。
该置业顾问表示，经过一段时间消化，这种房源目前已经所剩无几，只有文化胡同的三间房在售，其中就包括那套单价30万元的房源，总价达1680万元。其余两套20平米和17平米的平房，单价分别是13万和24万，总价是260万元和417万元。“这种房源单价高，质量低，再加上北京第二实验小学要求落户满五年才能入学，基本上挤出了投资客，可以说是有价无市。今年4月份店里成交过一套7平方米的平房，均价24万元，总价168万元。再上一次成交就是2012年的事了。”
据媒体报道，北京市教委相关负责人表示，北京将对相应的学区房做出五年期的相关规定。业内人士表示，未来落户满五年上片内学校是趋势，“就近入学”也主要是针对片内常住人口，同时也将为学区房降温，避免对学区房的过度炒作。
“学区房是个途径”
●李先生(家住丰台，孩子今年要上小学)：
之前我想走“单位共建”的途径让孩子入读东城区的普通小学，但从今年年初开始的各种信息表明，跨区共建很不靠谱。为了踏踏实实在东城入学，我果断买了东城区的学区房。十年前，我还认为这是非常不值得一提的买房理由，但事到临头，唯有此办法能让孩子在东城就读。
虽然我也认为小学教育其实并没有那么重要，好小孩在哪个小学都能学好。但现在的情况是，上哪所小学就基本意味着初中在哪个区上，而初中是学生教育的关键时期。
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教改利好 新学区房源受关注
裕中西里二手房单价约6万元，且部分房主没有降价意愿
传统学区房失去往年火热行情的同时，一些被归入名校教育集团、与优质中学对接的小学，其学区内的房源开始受到购房者关注。
西城裕中西里
直升三帆中学，今年以来涨了近万元
北三环外的裕中西里也是这次教改受益颇大的区域。此前裕中小学是西城区的一所普通小学，但是教改后改名为三帆中学附属小学，裕中小学毕业生80%将来能直升市重点三帆中学，这也带动了区域二手房价格的飙升。
5月27日下午，裕民路上链家地产门店经纪人向记者介绍：“政策出来后，成交量大了，特别是总价低的一居室特别抢手。买房人基本上都是瞅准落户进来让孩子读裕中小学，之后升入三帆中学，免去小升初择校的麻烦。”
据了解，裕民路路南属于西城区，主要有裕中西里和裕中东里社区，路北则属于朝阳区，附近是安贞西里社区。在教改政策未出台之前，裕民小学是西城区的普通小学，片区内二手房价格与安贞西里差别不大，今年年初时均为5万元/平方米，而随着教改政策公布，裕中西里和裕中东里社区的价格呈上升趋势，现在成交价已经涨至5.5万元/平方米，逼近6万元大关。
记者在链家地产看到，目前裕中西里一套45平方米的一居室报价已达270万元，单价为6万元。由于现在有学区房概念，房主没有降价意愿。“房主要等谁给得上价格再带去看，现在我们也还没有看到房”，链家地产一位经纪人说。
由于房源比往年消化得太快，最近裕中西里和裕中东里都没有好房源可卖。而安贞西里的房价则受市场影响一路回落，目前下调到4.5万元/平方米。一条马路之隔，两个区域的房价一升一降，差距已达万元。
而裕中小学附近、北三环内侧的名校育翔小学和西师附小，其学区房价格早已达到7万元/平米。“与其相比，裕中小学学区房价格有优势，关注这片学区房的购房人都愿意来买这里的房子。”上述经纪人表示。
涭水河小学片区
成为名校分校，业主提价五六千
涭水河小学是西城区的一所普通小学，但是由于最近被纳入北京第二实验小学，开始受到购房人关注。据区域内的二手房置业顾问介绍，这几年来一直有购房者抱着押宝的心理选择购买涭水河小学的学区房。尤其是4月份涭水河小学正式撤并进入北京第二实验小学教育集团后，其片内房源更加受到关注，虽然整体市场僵持不下，但部分业主仍提价5000元-6000元/平方米。
同样是并入北京实验二小的广外一小和玉桃园小学，其学区内的卖房人已将“实验二小学区房”作为销售噱头。在某二手房中介网站上，“实验二小分校”、“实验二小学区房”、“正式挂牌实验二小”等标题已经成为吸引购房者的招牌。
此外，因重组政策而引发学区房热的还有东城区青年湖小学，对口直升171中学；车道沟小学并入北理工附中，成为九年一贯制学校等，在四五月，房价都呈逆势上升趋势，但与传统学区房相比，还是有一定差距。
“等片区划定再出手”
●张女士(在朝阳双井租房，孩子三年后上小学，正打算买房)：
我希望孩子以后能上朝阳区的垂杨柳中心小学，之前它划片的区域包括垂杨柳中里、垂杨柳北里、乐城国际、世桥国贸、天之骄子等小区。但最近听说这个区域的学区划定在今年可能会产生较大变化。最近不少像我一样为孩子上学而购房的家长都在等待，还是想等学区划定后再出手。如果学区内优质学校更多，到时候这里的二手房价格应该会有所上涨，但目前市场冷清，涨幅应该也不会太大吧。
“对口直升”房源不能冲动
●王先生(今年以来一直在东城寻找购买学区房)
东城区青年湖小学将可以对口直升171中学，在看了一圈青年湖的学区房后，我没有着急入手。不能冲动！因为青年湖小学毕竟是很普通的小学，如果升学质量不好，弄成171中学差生班，在“牛中学”里对孩子反而是个磨难。未来171中学的生源不仅来自直升的青年湖小学，还有传统名校的学生，总体生源质量应该不会下降，青年湖小学的教学质量能否在这几年中有飞跃性的提升是个问题，否则直升也不是什么好事。
■ 业内声音
未来将没有“学区房”
●马福贵(东城区研修学院副院长)：
学区房是利益投机者的一个概念。北京教改的方向肯定是缩小各学校之间的教育水平差距，今年也不让择校，未来各校教育质量相当，也就没有了学区房的概念。家长要根据孩子的特点，选择适宜的居住地点，就近入学。因此，对买学区房的家长来说要慎重考虑。
“学区资源稀缺将改变”
●孔丹(伟业我爱我家集团市场分析师)：
学区房的出现和热炒，根本原因在于教育资源不均衡。很多家长已经形成了思维惯式，从孩子一两岁起就着手购买优质小学的学区房，等孩子上了中学，基本上都会再换一套重点初中附近的学区房。在重点学校学区内购置房产，有时甚至需要花费五六百万元才能买到一套房，居住条件还不理想，但家长们好像都认准了这种模式。
现在就近入学的新规和新学区划分，使一些原本不受市场关注的学校进入考虑范围，短时间内将催生新学区房，这些区域的二手房成交量价或将有一定程度攀升。但从长期来看，教育资源的逐步均衡将改变学区房因资源稀缺而价格高企的局面，扭转人们“择校而居”的观念。
本文来源: 林业厅
30.05.2014 11:16