养老地产“新蛋糕”:巨大市场前景 引各路资本追逐

　 　商机凸显：都想来吃口“蛋糕”

　　“养老地产大有可为，这个趋势现在越来越明显。”黄山龙裔集团董事长吴清江告诉记者，早在10年前，他接手黄海仙都这个景区综合开发项目时，就设想在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念，建养生园区。

　　“现在这个设想就快要实现了。”吴清江说，当地自然生态环境良好，有星级酒店、养老山庄、疗养机构等现代化的配套场所，还有纯天然的农耕园，人们可以在青山绿水间养心。“养老不仅仅是养老，需要健康、优雅地养生。”

　　看好养老地产这块“蛋糕”的人可不止吴清江一个。早在2012年，合肥首个养老地产项目——安兴太阳湾就动工建设。今年，北京一家地产开发公司也打算在巢湖岸边建设大型养老地产项目。

　　 资本追逐：边走边看边摸索

　　巨大的市场前景，引得各路资本对养老地产的追逐。

　　“我省的养老地产目前还处于起步阶段，相比国内一线城市动作稍慢。”合肥学院房地产研究所所长朱德开说，从全国来看，养老地产项目早已吸引房企及保险大鳄“布局”。记者了解到，早在2010年，万科就宣布在北京房山窦店试点养老地产项目。截至目前，全国已有32家上市公司进军养老地产行业。

　　“目前还没有一个成熟的盈利模式，大家都在摸索。”朱德开说，一般的地产项目就是一个模式：买地、建房、出售或持有；养老地产则没有固定模式，各路资金操作的方式都不同。“整体来看，这个行业还处于难保本的境地。”朱德开说，这也是很多开发商虽然看好这个产业，但没有轻易进入的原因。

　　 消费者观望：概念还比较“虚”

　　目前来看，养老地产绝大多数定位高端，每月支出动辄过万元，导致出现上述所说情况。一方面，从受众群来看，目前还未到消费高峰。目前消费养老地产的人，一般是70岁以上的，而这部分人群出生在20世纪30年代左右，大部分育有多个儿女，家庭结构的特点决定他们可以由儿女实行赡养。另一方面，由于养老地产的模式现在尚不完善，很多人担忧是否值得投资。

　　“一个月一万，‘买’的房子还没有产权，服务质量全靠和开发商的合同约定，这靠谱吗？”有市民在受访时表示，养老地产的概念现在还比较“虚”，消费者能广泛接纳还需要实践的证明。

　　 如何让养老地产服务更专业？

　　资金实力

　　“我们的项目从2012年开工，本来打算早就开盘，但至今还没有动，主要是心里没底。”合肥一家养老地产开发商也这样直言。对于他们来说，开发养老地产本身受到多方制约。一方面，与传统地产开发“卖房子赚快钱”不同，养老地产卖的是服务，房子建好只是开始，后续的持有、运营才是重点，资金回款速度将远远慢于卖房子所得，这非常考验开发商的资金实力。

　 　医疗配套

　　做养老，医疗配套服务是绕不开的话题，而这正是开发商的软肋。放眼国内，医疗资源紧缺几乎是普遍问题。养老项目是否能调动医疗资源，实现医疗设施、资源的高标准配套，是项目能否吸引消费者的关键因素。而大环境来看，国内老龄康复护理服务业处于严重供给不足的状态。朱德开介绍说，在日本有140万人从事护理工作，但我国只有2万人。护理人员的缺乏、水平低下，也将是养老产业要克服的一大难题。

　　 政策扶持

　　此外，从政策层面上来看，国家对于养老产业的扶持已出台相关政策。但目前尚是“纲领性”文件，仅仅停留在研究阶段。企业拿地、建设、经营等各个环节，并未出台细化政策。

　　“事实上，就目前来看，养老地产开发商太过全能了。”有业内人士表示，我们的养老地产商往往是“包干型”，不像美国等国的养老地产由开发商、投资商、运营商合伙构建，每一个参与者都可以得到风险和收益的较好匹配。这样的话，养老地产的服务也能做到更加专业。

　　 □模式

　　目前来看，养老地产的模式主要有会员制、押金制、租售并举等方式。

　　会员制：消费者以会员卡的形式进入市场。除了缴纳一次性的会籍费，每年还需要支付一定数量的费用。这是目前不少养老地产项目采取的模式，包括合肥的安兴太阳湾就打算采取这一模式。

　　押金制：成为项目的消费者，一次性交一笔资金，与会员制相似，说法不同而已。

　　租售并举：被认为是解决资金问题的较为理想的方式。比如北京的太阳城养老项目就是70%的土地和建筑做养老住宅，销售70年的产权；其余30%的土地面积做养老功能区、持有型物业。

　　多产业联合打通：比如保险企业采取的模式是与金融产品相融合。泰康人寿的养老社区，消费者可以选择购买其200万元以上的相关产品获得入住泰康养老社区的资格。

　 　□数说

　　“社会化养老需求可以预计。”安徽建筑大学房地产研究所所长李国昌表示，预测到2015年，我省60岁以上老年人口将达到1075万人，约占我省总人口的15.2%。另外，有调查显示，城市老年人中42.8%拥有储蓄存款，老年人也更加关心生活质量的提高。

　　全国老龄办今年9月末发布《中国老龄产业发展报告(2014)》也显示，到2025年和2034年，中国老龄人口将分别突破3亿和4亿。中国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右。老龄金融业和老龄房地产业将是增长的两大亮点。