二手房合同都签了 卖家突然“坐地涨价”

　　 中安在线讯 据江淮晨报报道，买家程女士看中了合肥市滨湖新区的一套房产，与卖家签了合同，约定以51万元的总价购买。即将办理房屋过户手续前，卖家反悔，临时加价5万元，程女士同意了。然而，卖家还是毁约。无独有偶，合肥市民小张原以为能花220万元在政务区买下一套房子，却遭遇卖家毁约。经过法院的调解，卖家才双倍返还了定金20万元。近日，江淮晨报、江淮网记者联系合肥市多家基层法院获悉，去年下半年至今，法院收到不少因卖家反悔导致的二手房买卖合同纠纷案件。对此，资深律师表示，签订合同时一定要加上违约条款，这样才能有效保证自身权益得到法律保护。

　 　事件

　　买方同意涨价仍遭遇卖家毁约

　　2015年12月底，程女士与卖家老王通过中介公司签订了存量房买卖合同。合同约定，老王将位于滨湖区的一套房产以51万元卖给程女士。合同签订后，程女士交付了定金1万元。

　　在民事诉状中，程女士称，由于滨湖区的房价大涨，被告拒绝履行房屋过户手续，并要求原告将房屋成交价调整为56万元。程女士思考再三，同意了，并与被告签订了补充协议，补充协议约定双方在今年2月份办理过户手续，并同时约定，若单方面违约，需支付另一方违约金10万元。

　　然而，程女士多次催促被告办理房屋过户手续均遭拒绝。今年3月，程女士一纸诉状将老王告上包河区法院。目前，此案尚未开庭审理。

　　据包河区法院的有关人士介绍，去年下半年至今，该院接到了多起房屋买卖合同纠纷案件，大多数是因卖家毁约导致的此类纠纷。近期，这些案件将陆续进入开庭审理阶段。

　　 卖房后反悔卖家双倍返还定金20万元

　　2015年12月，小张与房主陈胜通过中介公司签订了二手房买卖合同和合同补充协议各一份，约定将陈胜名下位于政务区某小区的房产以220万元的价格出售，同时约定，合同签订后15日内双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续。在补充协议中，双方约定买家应向卖家支付定金10万元。若卖家违约，双倍返还买家定金；若买家违约，卖家收取的定金不予退还。

　　合同签订当日，小张向陈胜支付了定金10万元。正当小张和中介公司向陈胜索要房产证等房产权属证书，并要求配合办理相关手续时，陈胜明确表示不愿意继续履行合同，经中介公司多次协商调解，被告不仅不愿意继续履行合同，也不愿意按合同约定的条款承担双倍返还定金的义务。

　　为此，小张一纸诉状将陈胜告上了庐阳区法院。该案经法院调解，原被告双方达成了调解协议。陈胜同意双倍返还定金20万元，并支付小张律师费5000元。(房屋买卖双方均为化名)

　　 支招

　　遇到卖家坐地起价怎么办？

　　针对在二手房交易中，买家遭遇卖家毁约该如何维权的问题，安徽金亚太律师事务所副主任李智贤律师给出了自己的建议。

　　根据法律规定，签订合同后不继续履行合同义务，构成违约行为，应当承担违约责任。违约责任的承担方式有支付违约金或者双倍返还定金两种。如果先前约定的违约金不足以弥补损失，购房者还可以主张增加违约金以弥补对方违约造成的损失。李智贤说，比方说，相同地段相同类型的房子，由于房价的上升，先前约定的违约金已经无法弥补购房者的损失，购房者可以举证要求增加违约金。

　　此外，李智贤说，合同中可以明确约定过户的时间，如果逾期，可以要求对方按日支付违约金。需要提醒的是，根据法律规定，违约金最高不能超过实际损失的30%。

　 　弄清楚房屋的共有产权人

　　根据法律规定，夫妻双方在婚姻存续期间购买的房屋，无论房产证上登记了几个名字，均应当认定为夫妻共同财产。而夫妻一方一旦主张房屋买卖侵犯了其共有人权利时，购房合同可能会被认定为无效合同。

　　实际生活中，一些卖家会以配偶不同意为理由毁约。李智贤建议，在房屋交易中，要弄清楚房屋的产权人是谁，涉及共有产权的，共有产权人也应当在合同上签字。

　 　避免“阴阳合同”陷阱

　　“阴阳合同”是指二手房买卖合同的备案价格与真实的成交价格不一致，买卖双方签订两份价格不同的房屋买卖合同，一份专门用来备案登记，合同成交价较低，称为“阳合同”；另一份是双方实际履行的，成交价较高，称为“阴合同”。李智贤说，如果买卖双方签订这样的合同，一旦卖家毁约，买家实际依据“阴合同”支付的超出“阳合同”价款的赔偿请求就会存在举证和索赔的困难。