中弘寄望定增 如意岛是压垮骆驼那根稻草？

  　　越来越多的企业，要为过去两年的激进策略埋单，中弘股份(000979.SZ)或是其中一个。

　　当楼市处于“黄金市场”期，房企“高杠杆”、“高负债”并不是陌生可怕的事情，只要周转够快，一切风险都能轻松掩盖和化解。

　　但是在楼市下行阶段，激进式扩张变成了一件风险极大的事情。

　　近日有媒体报道，中弘股份押宝“大旅游”，豪赌定增实现后爆发增长。上述报道称，中弘董事长王永红积极走动，向各金融机构和财团描述着发展战略与远景，以求得市场更多的认可和支持。

　　人民网房产记者调查后发现，近年来业绩惨淡、资金压力凸显的中弘股份，此次增发将面临诸多考验。

　　“即使如愿拿到项目，但后续的资金问题难以解决。如果没有足够的资金开发，土地可能面临被收回的风险。”某业内人士如是说。

　　中弘资金捉襟见肘

　　2014年二季度，中弘控股股份有限公司(以下简称中弘股份)频频质押控股股东中弘卓业集团有限公司(以下简称中弘卓业)的股权。

　　2014年6月4日，中弘卓业将持有的本公司股份1.26亿股质押给中银国际证券有限责任公司，占本公司总股本的6.55%。截止到6月5日，中弘卓业共质押中弘股份约9.82亿股，占总股本的51.07%。

　　据悉，中弘卓业持有中弘股份9.84亿股无限售条件的流通股，占中弘股份总股本的51.19%，也就是说中弘股份的大股东已经几近将所有股权质押出去了。

　　在4月22日-6月5日的一个多月时间里，中弘卓业7次质押股权，且7次质押股份合计占中弘股份总股本的14.64%。

　　“如果股权质押的背后是大股东资金捉襟见肘经营恶化，那么，这样的大股东能否尽快摆脱困境，到期及时收回质押的股权，还须投资者细细分析。”一位不愿具名的地产分析师说道。

　　中弘股份股价自2013年8月以来一路下跌，股价几近腰斩，最新报3.00元，较2013年8月高点跌幅达45%。公司股份质押的价值和融资额，与公司股价直接挂钩，大股东中弘卓业在股价处于低谷的一个多月里合计质押了中弘股份总股本的14.64%，资金压力不言而喻。

　　据2013年财报信息披露，去年中弘股份营业收入为11.19亿元，较2012年38.12亿元的营业收入，大跌70.64%。2013年归属于上市公司股东的净利润仅为2.19亿元，较2012年10.89亿元的净利润，大跌79.92%。经营活动产生的现金流量净额为-14.34亿元，入不敷出，同比减少499.18%。

　　中弘股份2014年一季度公告显示，中弘股份营业收入为1.93亿元，较去年同期5.74亿元大跌 66.36%。归属于上市公司股东的净利润为1507.47万元，较去年同期1.82亿元大跌91.7%。

　　中弘股份一季报解释，营业收入比上年同期减少66.36%，系本期主要为尾盘销售导致收入减少所致。营业外收入比上年同期减少99.98%，系本期政府补助减少所致。

　　中弘股份2014年度经营计划称，今年是新项目全面开工的一年，第二、三季度北京夏各庄新城项目、怀柔御马坊度假村项目、吉林长白山项目、济南启德项目、北京东四环中弘大厦项目将全面开工，并将于今年第三、四季度实现大面积销售。

　　中弘股份还将加大对北京像素项目、非中心项目和海口西岸首府项目尾盘的销售力度，加快公司经营性现金流入，支持公司新项目开发建设。

　　也就是说，中弘股份或将在第二、三季度出现青黄不接的状态，尾盘剩余的少量房源不能为业绩作出多大贡献，新项目处于资金大量投入状态，直至下半年才能展开销售回笼部分资金。一方面，中弘股份的资金状况能不能支撑各个新项目顺利进展尚存疑，另一方面，即便项目建设顺利，房地产市场的走势也将影响项目的销售状况。而下半年楼市走向，目前尚无准确判断依据。

　　并不好看的业绩表现下，如何打动投资者，更多的是依靠中弘股份对公司战略和未来前景的描述。业内观点认为，在楼市走向尚无明确定论的背景之下，这种基于对赌后市的行为，具有较高的风险因素。

　　如意岛是最后那根稻草?

　　5月24日，中弘股份非公开发行A股股票方案及发行公司债券方案获得中国证券监督管理委员会发行审核委员会审核通过。距离拿到证监会正式批文还有一个月时间，中弘股份已经开始寻找发行对象，试图凭借海南如意岛项目打动投资者。

　　据了解，海南如意岛的顺利开发将是中弘股份大旅游战略布局中的重要一步，该项目也将是2014年业绩的主要贡献者。4月底，中国中铁和中交集团作为填海工程总包单位已经进场施工，并进行前期项目垫资，如果中弘股份此次30亿元增发不能顺利实施，将对项目进度造成影响。

　　如果增发能顺利实施，此次30亿元的募集资金也只占如意岛项目一期投资额的四分之一，相对于如意岛项目128.94亿元的一期投资额亦是杯水车薪。

　　公开资料显示，海口如意岛项目选址位于东海岸白沙浅滩，功能定位是建成国际时尚的城市综合体及标志性海湾景观区域，由时尚创意、时尚交流、时尚会展、时尚消费、健康颐养、休闲娱乐和旅游度假7大板块构成。如意岛填岛就要投资230亿元以上，加上建设通道大桥、集散地等，总投资将超过500亿元。

　　值得注意的是，复合型旅游地产本身跨界很多，涉及到酒店、温泉、高尔夫、度假物业的运营，“一家开发商很难具备所有的资历和条件，所以对于复合型的旅游地产一定要选很多的平台来合作，在运营管理方面会形成不小的挑战。”

　　据媒体此前报道信息显示，作为人工岛项目，在中弘股份填海完成后不需要进行招拍挂，直接由海域使用证换发土地证。连同30亿元的海域使用费用和后期填海费用，如意岛的土地成本约为100万元/亩，而周边的土地出让市场价格已经高达500万元/亩-800万元/亩。土地价格方面的优势使得中弘股份选择以价格战尽早回笼资金。

　　但是旅游地产业内人士曾指出，现在最怕开发商卖的是规划，而不是实际落地的产品。围海造田的项目，因为土地是填海造出来的，一些项目是不可能落地的，比如这种土地上，很多植物是无法种植的。

　　实际上，旅游地产早已是群雄逐鹿。统计数据显示，万科、中信、首创、海航、华侨城、珠江地产、龙湖等60多家知名的房企均已涉足旅游地产，总额超过8000亿元。

　　而海南更是旅游地产兵家必争之地。另外一位业内人士认为，2014年海南地产面对的仍然是“高库存”的压力，在不增加新增供应的前提下，仍然需要两年时间才能消化。针对海南的市场属性，对于要求高周转回笼资金的中弘股份来说，尚存在变数。

　　在楼市后市不明朗的背景下，中弘股份期冀的去化率控制在以往60%-70%的水平这一愿景，恐难以实现。

　　人民网房产记者就资金状况、海南项目发展前景预测等问题多次联系采访中弘股份方面负责人，但截至发稿前没有收到回复。

责编：李新培