二套房个贷最低首付降至四成 营业税免征期限5年变2年

昨日下午，央行、住建部、银监会出台房贷新政，二套房贷款最低首付比例降至四成，公积金首套房贷款最低首付比例下调为20%。财政部、国税局也将二手房营业税免征期限由5年改成2年。这轮远超预期的楼市政策，更被赞为空前宽松。

1 二套房首付降至四成

政策：根据通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由 银行 业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

分析：时值传统“金三银四”之际，房贷新政的出台引发市场广泛热议，业内普遍认为四五月份房价将上涨。新政一出，不少80、90后在微信微博中纷纷表示担心房价要上涨，尤其是这一两年之内需要购买婚房的群体，不少人表示近期将考虑出手。

合肥 学院房地产研究所副所长凌斌说：“下调二套房首付比例等一系列政策，主要目的是防止房价下降。这个政策是托举楼市的。新政应该会对房价有一定的影响，合肥房价小幅上涨是主要趋势。但并不会出现突然暴涨。从市场角度来看，政府应该加强对房地产商在质量上的把关和管理，加强保障性住房的供应，在公积金政策上予以宽松。”

对于有购房打算的人来说，凌斌认为只要是自住，没有什么考虑的，随时出手都可以。“合肥的楼市也一直以刚需为主。”

而合肥某楼盘销售经理认为，首付款比例最低四成，对于改善型置业的购房者而言是一大利好消息。“长期以来，由于相关政策的限制，改善型购房者的购买需求得不到释放，而此次国家在税费、信贷的调整，将会刺激有投资意向和改善型需求的购房者作出购买选择。未来，随着政策的落地，将会使具有投资潜力、房屋附加值较高的楼市产品走俏市场。”

2 公积金首付最低二成

政策：通知也对公积金贷款比例有所调整，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%。同时对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

分析：对于这条政策，不少专家认为这也是继3月20日福建出台“闽七条”之后的大范围扩散版。当时福建“3·20闽七条”中就明确表示，公积金贷款首付比例降至2成。

“央行发布的公积金政策只是大方向。这主要还是看后期落地合肥的具体情况。如果实行，对合肥的楼市是一个很强的刺激，刚需会井喷。”但是，也有专家认为，公积金放款速度较慢，这容易导致许多追求资金回笼速度的开发商，或会出现“拒绝”使用公积金贷款的现象。而对于普通住宅的认定，政策中也并未提及，或给了地方政府操作的空间。

“这项政策对房地产市场的刺激作用是明显的，国家已经对房地产定调，鼓励和支持房地产的发展，这是其中的一只靴子落地。政策非常利好当前的楼市。”专家认为，出台这项政策是为了鼓励改善性住房需求，后期很可能还会有降息的政策。

对于公积金政策，业内人士认为这次的首付比例调整，对于目前楼市来说影响或许不会太大，但也不排除各大楼盘后期会做出相应的调整。

3 营业税免征期限5年变2年

政策：财政部、国家税务总局30日联合发布消息，经国务院批准，我国将从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。

分析：我国目前执行的个人住房转让营业税政策自2011年初开始实施，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

记者从多方了解到，保守估计这一政策受益的合肥二手房数量大概占目前市场总流通量的两成左右。合肥主城区之外的新城，7成以上的二手房是满2年以上的，此次营业税调整执行，对于整个市场来说无疑是一个利好政策。短期成交量或不会攀升，但二手房挂牌数有望增加。

■解读

楼市“组合拳”释放积极信号

继27日国土资源部、住房城乡建设部发文优化今年住房及用地供应结构，30日央行联合住建部、银监会发文下调二套房个贷首付比例，同日财政部也联合国税总局发文放宽转卖二套房营业税免征期限。

分析人士指出，2015年一季度临近尾声之际，多个宏观调控部门在几天内密集发文出台楼市新政策，释放出促进房地产市场平稳健康发展的积极信号。

“这一系列稳定房地产市场的政策调整举措，对于应对目前经济下行压力，实现稳增长、惠民生、促改革、调结构将具有积极作用。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。

2015年开年以来，宏观经济下行压力加大。从前两个月的统计数据看，经济延续了去年四季度的放缓势头，部分经济指标进一步回落，其中房地产市场低迷成为经济增长放缓的原因之一。

倪鹏飞说，目前房地产直接需求加上其带动的间接需求，在市场总需求中占比仍十分高，房地产市场是否平稳健康发展关系着今年宏观经济能否稳定，也可为深化改革和结构调整创造条件、争取时间。同时，长期来看，在城镇化建设中房地产市场仍有较大发展空间。

今年全国两会期间，国务院总理李克强在政府工作报告中指出，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。中国民生银行首席研究员温彬表示，这次的房地产金融政策和财税政策，加上此前住建部发布的政策一起，将成为新一轮促进房地产健康发展的组合拳。

分析认为，本轮组合拳政策传递出稳定住房消费，尤其是支持二套合理改善型需求的积极信号。

根据央行、住建部和银监会三部门通知，调整个人住房贷款政策，主要是对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。

中国银行国际金融研究所副所长宗良表示，“从国际经验看，个人住房贷款最低首付比例一般在30%左右，此前我国二套房普遍执行60%至70%，执行标准明显高于国际水平，偏于严厉应该调整，现在下调到40%左右与国际情况大体一致，也是市场化的一种表现。”

链家地产市场研究部张旭认为，本轮楼市放松幅度超过此前各界预期。从历年北京市购房贷款首付比例变化情况来看，2010年二套房首付比例统一为40%，此后一直上升，自2013年起，二套房首付比例就一直维持在70%水平。此次二套房首付比例重回2010年以前水平，以购置一套总价200万元的二手房计算，首付金额可下降60万元之多。

中央财经大学教授郭田勇表示，我国幅员辽阔，不同地区、不同城市的情况各异，各地房地产市场周期也不一致，区域分化将成为今后较长时期内房地产市场运行的常态。“今后住房信贷政策应完善区域化、差异化调整，避免‘一刀切’式的调整。同时要更多依靠市场自律机制，更加尊重市场主体的意见，充分发挥市场化的作用，避免市场无序竞争，实现区域性住房信贷政策的长效机制。”

而根据财政部、国税总局的通知，此次调整个人住房转卖营业税政策，最大看点也是将原先营业税的免征期限从购房满5年，下调为购房满2年。

“此次放宽免征期限，对于降低二手房交易成本力度非常大，如北京300万元的二手房，购买两年后卖出可减免15万元的营业税，这有助于刺激改善型住房消费。”财政部财科所副所长白景明说。

据链家地产测算，目前北京二手房市场约有16%的购房者需要交纳营业税，营业税“五改二”政策将使交纳营业税的占比降低到8%，购房者负担将会有所降低。

不过，有专家指出，此次营业税放宽免征期限政策力度很大，但效果有待观察。目前免税政策主要惠及的是卖方，在未来不动产登记和房地产税出台的预期下，不排除一些大量囤房的人会借机抛售住房。但也有专家认为，买房也会从中受益。如果出现大量抛售，则可能盘活房地产市场大量闲置的存量房，加大房屋流转率，实际会降低买房成本。（据新华社）

■影响

地产股提前飙涨

新政被指“泄密”

3月30日，在一带一路、房地产等权重股的带动下，沪指上涨近百点逼近3800。昨日午间一则“央行将重磅发布降低二套房首付比例”的消息引爆股市，午盘后地产股直线飙升。昨日晚间央行发文证实了上述传闻，因此有市场人士质疑消息提前泄露。

3月30日午间，一则“央行下午三点半召开 新闻 发布会，将重磅发布降低二套房首付比例”的消息引爆股市，虽然当时并没有得到央行正面回应，但午盘后地产股直线飙升。

截至昨日收盘，房地产板块以3.85%的涨幅领涨A股，银行板块次之。招商地产、保利地产、天房发展等10只个股封死涨停板，华夏幸福、首开股份涨幅超过8%，金地集团、万科A涨幅均超过6%。

“早盘还羡慕一带一路概念股大涨，而我的地产股妥妥地绿线横盘。下午地产股就都旱地拔葱，我的股票收盘大涨了。”3月30日，一位投资者说。

直至昨日下午5点，央行发布文件证实了上述关于房贷的传闻。央行表示，二套房贷款最低首付比例降至四成；使用住房公积金委托贷款购买二套房的家庭，最低首付款比例为30%。同时，财政部发文称，购买2年以上普通住房免征营业税。

一位业内人士告诉记者，他于3月30日上午接到央行关于二套房首付比例下调专家座谈会的通知，结果下午央行座谈会还没召开，房地产股已经集体暴动了，导致参与者都有泄密的嫌疑。不过，由于政策调整是央行、银监会、住建部三部委联合发布，涉及人员众多，因此，很难说在某个环节出现了泄密行为。

“建议央行等部委在涉及资本市场的政策调整时，选择在周末召开专家座谈会，这样对投资者来说比较公平，周一任由投资者选择。”上述人士说。