业界专家：合肥楼市持续高烧当调控
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合肥政务区一房立中价门前，张贴着很多房源信息和招聘业务员的广告。
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“滨湖区的楼盘没有在1万（1平方米）以下的房子了，政务区更是快上2万（1平方米）了。合肥房价要逆天了。”小吴最近在帮亲戚看房，在逛了多个楼盘、二手房门店、业主qq群之后，他得出一个结论：合肥房价这么个涨法真的合理吗？
合肥多位房产界专家表示，目前合肥房价泡沫化有加大的趋势，但整体水平仍在可控范围，结构性行情特征明显。市民投资置业可结合自身需求理性选择。
热点区域房价疯涨？
是分化不是普涨
“120平方米的房子，挂价250万了。”合肥市民小杨昨天路过小区门口的二手房中介门店，看到一套二手房的价格后吃了一惊，春节前小区的均价才1.3万元/平方米而已。
国家统计局公布的70大中城市房价数据显示，1月份，合肥新建商品住宅价格同比上涨了3.3%，远低于一线城市平均20%以上的涨幅。不过大多数市民感受到的房价涨幅高于这一数据。“政务区的一个楼盘，去年初单价是9000元出头，最近卖出去了，单价超过1.7万元；高新区一洋房项目，第一次开盘价是1万元/平方米，再度开盘单价涨了四五千元。”小杨直言合肥房价上涨过快。
对此，合肥市房产界专家表示，依据实际备案价格，最近几年来，合肥的房价年度涨幅基本上都在10%左右。但合肥不同区域、不同楼盘之间房价涨幅分化非常明显。比如目前，从区域来看，政务区、滨湖区基本上单价均突破万元，而新站区、瑶海区则要低很多。从房价涨幅来看，政务区去年涨幅超过20%，其他大部分区域涨幅在10%以上，也有少数区域涨幅低于10%。
这一分化趋势，今年及以后还将继续，包括区域与区域之间，楼盘与楼盘之间。因此合肥部分区域房价的“疯涨”，并不意味着全市房价的普遍大涨，合肥也有部分地区、部分楼盘上涨缓慢。市民李先生就表示，他在望江路某楼盘买的房子，几年前单价是7000多元，现在不过8000元左右。算上通胀等因素，他的房子根本没涨价。
房价收入比偏高？
购房人遍及全省
“月工资才4000多，合肥均价已经9000多（1平方米）了。何时才能买得起房？”不少合肥网友吐槽。
看一个城市的房价是否虚高，业内有一个通用的房价收入比来衡量，即房屋总价与居民家庭年收入的比值。按照上海易居研究院发布的数据，2014年合肥的房价收入比达到8.1，这也意味着在合肥一个达到该市平均收入水平的家庭，如果购买一套100平方米的普通商品住房，不吃不喝要耗费8年多才行。也有部分市民表示，这一数据偏低，合肥的房价相比收入水平偏高。
对此，合肥学院房地产研究所所长朱德开表示，目前来看，合肥是人口流入城市，合肥楼市购房人中，来自合肥以外的省内其他城市的有近4成。这部分购房人可以算当地的较高收入群体，他们的收入水平，也要高于合肥的平均水平，这部分购房人支撑了合肥楼市的销量和房价。加之合肥是后发市场，且供需关系稳定，因此合肥的房价相对坚挺。事实上，供求关系才是决定房价最终走向的关键。
合肥楼市存在泡沫？
持续高烧当调控
那么，目前合肥的楼市行情和房价，到底处于什么位置呢？对此，多位合肥房产界专家表示，合肥房价泡沫近来有变大的趋势。
据了解，合肥与周边省会相比，体量不大，流动人口相对较少，外部环境相对较为单一。政府决策可预期的风险小，调控政策较为得力，土地供应节奏较为科学。因此，多年来合肥房价均属于稳步上涨态势，并未出现大涨大落。而 此次 行情，合肥的新房、二手房市场一改以往温和上涨的风格，整体步子迈得较大。这是因为买房很大程度是在买预期。国家出台楼市调控政策去库存，房价预期上涨。一些购房者担心房价后期上涨，因此加快出手，这等于提前释放了需求。而卖房的一方，同样出于房价上涨预期，不着急卖房，或捂盘或提高价格。这在一定程度减少了供应量，进而继续推进房价上涨，市场在一定程度上出现了恐慌情绪。
朱德开表示，合肥属于成长型城市，亟待人口流入。房价过高，只会将年轻人挡在城外，不利于城市未来的发展。如果价格持续“高烧”，政府应出面调控。
出手买房还是观望？
市民应量力而行
安徽网昨天进行的调查中，在回答“你觉得合肥的房价还会上涨吗”这一问题时，76%的网友表示“肯定会涨”；面对“2016年你会在合肥买房吗”这一问题，41%的网友表示“不买、买不起”，25%的被调查者表示“买！赶紧买”，19%的人表示“观望中，八成会买”。那么在如今的形势下，市民到底该出手买房还是持币观望呢？
对此，安徽建筑大学房地产研究所所长李国昌表示，要根据具体情况来看。不少房产专家认同楼市18年周期的规律。从我国来看，从1998年起，楼市一直在缓慢上涨，但在2007年前后出现了金融危机和救市“4万亿”，可以看作短暂的下跌；再次快速上涨后，2015年、2016年的“去库存”可能预示着下降周期的起点。可能出现的下降周期，可能正是市民纠结买不买房的根源。对此李国昌表示，很多人炒股就想着抄底，买房就想在房价最低点买入，但这是不可强求的。无论是首套房还是改善型住房，对于自住房购房者来说，任何时候进场都可以。只要收入可以承担未来5年到10年的月供即可。可以算算收入和消费水平，保证生活品质的情况下能还多少月供，便可倒推出可以接受的房价。而买房切忌盲目，追高也不可取，在哪个区买房，买什么价位的房子，都要根据自身情况进行评估。
而对于投资者来说，炒房暴富的时代或许已经过去，未来部分房产可能面临有价无市的市场情况。如果房产变现难，那就等同于买股票被“套牢”。因此，买房一定要注意挑选。一般来说，有四类房产属于较好变现的房产，首先是区位优势明显的房产，比如城市中心房产，其供应量永远都是有限的，居住优势和环境等无法替代；其次是具有较高投资潜力、升值空间的房产，比如地铁房；再次是具有稀缺生态价值的楼盘；最后是享有稀缺优质教育资源的学区房。
新安晚报、安徽网记者 胡霞利 郭娟娟 /文 王从启/图
