不动产登记制度设计应重视公证

  　　国务院法制办日前公布《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》，在9月15日前向社会公开征求意见。随着不动产统一登记行政法规的即将出台，我国不动产登记“多头执政”“九龙治水”的局面将得到改变。作为规范财产关系、已施行的民事基本法律——《物权法》，明确规定，“国家对不动产实行统一登记制度”，即统一不动产物权登记机构、统一登记范围、统一登记办法、统一登记效力。

　　为充分发挥公证制度预防纠纷，保障自然人、法人或者其他组织的合法权益的职能作用，使公证更好地服务我国不动产登记制度，中国公证协会日前在京召开了“公证服务不动产登记研讨会”，组织部分参与起草、论证该条例的学者和来自法律实务界的人士就公证服务不动产登记进行了深入的研讨。

　　如何保证不动产登记审查的真实性

　　统一不动产登记是我国依法治国进程中的大事，对于国家治理能力的提升和保障人民群众财产权利具有重大意义。与会学者专家认为，《物权法》是不动产物权变动的实体法，而不动产登记条例是落实《物权法》的程序法。为了实现《物权法》规定的登记公信力目标，公民和法人不动产财产权利应当真实、合法。不动产登记条例的基本内容必然包含登记效力、登记方法、登记审查、登记责任这些关键内容。

　　中国公证协会业务指导委员会委员葛宇锋指出，在条例的关键内容中，登记审查方式是其架构支撑的重心所在。国家建立不动产统一登记制度的必然职能，就是要尽量保证真实的权利状况与登记簿中的登记相符，否则不动产统一登记将失去意义。不动产统一登记必须兼顾效率和公平、真实与合法。不动产审查方式必须是合法的、有效的，同时也必须是合理的、适度的。

　　中国社会科学院法学所民法室主任孙宪忠教授认为，登记审查属于司法权属性，在实行不动产统一登记制度的其他发达国家和地区，这一职能是交给法律专业机构来行使的。例如，德国、法国的公证人和日本的司法书士等，公证介入是不动产登记制度的必要环节。

　　中央财经大学法学院尹飞教授指出，《物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。要求对于记载在登记簿上的内容，任何人有权利认为是真的，也就是记载在登记簿上的内容，就应该跟真正的权利是一致的。登记机构在审查时，不但要审查这个材料形式上是否合法、是否真实、是否完整、是否相互之间能够印证、逻辑上有无关联，而且还要审查材料所反映的事实是不是存在，材料所反映的法律关系是不是合法有效。

　　如何保证不动产登记审查有效

　　“在不动产登记中，登记机构审查权的行使不仅要有效，还必须要有限度。”尹飞教授认为，比较妥当的做法，就是在制度设计时，要让相关的、有法律审查资质的机构介入，请他们来代为进行审查，例如公证机构。

　　登记机构因其职责所限不便审查、能力有限不能审查，但对于当事人提交的登记申请，登记机构又不能随意拒绝。如何保证登记申请与实际情况相一致?孙宪忠教授和尹飞教授两位专家提出了一个合理化方案，即在不动产登记制度审查环节引入公证，由公证机构对引起物权变动的法律关系进行实质审查，对包括继承、遗赠、委托、监护等方面出具公证书，登记机构依据公证书进行形式审查即可登记。

　　来自不动产法律实务第一线的北京长安公证处的张浩副主任指出，由于继承法律关系的日趋复杂，尤其是对于立遗嘱人去世后遗嘱效力认定非常困难，如果所有的继承权确认由法院进行，这是不现实的，由登记机构进行审查更不现实。他说，全国公证行业2013年办理继承公证79万件，远远超出人民法院审理继承纠纷的数量。在继承领域，《公证法》第一条就明确规定了“预防纠纷”是公证的基本职能，公证介入不动产登记制度不仅是设计的需要，也是不动产登记效力的需要。

　　登记出错谁来赔偿

　　一般老百姓房子，少则十几万元，一线城市要几百万元甚至上千万元。登记出错，谁来承担赔偿责任?不动产登记涉及老百姓最基本的权利，人们担心，一旦登记错了怎么办?

　　根据《物权法》的规定，“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”按照这个规定，登记机构责任重大。

　　中国公证协会业务部副主任张雪松指出，如果不审查或者审查不严格，就会导致登记错误和行政机关的国家赔偿责任。国家赔偿责任就是全体纳税人责任，这种赔偿对全体纳税人来说是极不公平的，因为纳税人拥有不动产的能力并不均衡。

　　目前行政登记机关面临着两难选择，不审查不行，审查过多也不行。“这就需要我们在不动产登记条例中引入一种能够平衡这两方面矛盾的法律机制，保障不动产登记的顺畅和效力。公证行业根据《公证法》的规定，建有并参加公证执业责任保险。公证的介入，既保证了登记的效力，又减轻了登记机构面临的赔偿风险。”尹飞教授指出。

　　据了解，浙江省绍兴市上虞市政府指定公证机构办理城市房地产抵押登记已10年，共办理抵押登记11万余件，错误仅有3件，且都进行了赔偿。

　　上海市东方公证处的公证员郝伟盛说，在不动产物权变动实务中，公证行业目前实际上起着当事人的法律顾问、法律行为真实合法的证明者、法律责任的承担者的角色。根据当事人的需要，还可以由公证机构提存购房款、提存遗产、代办房地产过户和纳税手续等延伸服务，可以说公证人是不动产物权变动的专家，起到了法律帮助者的作用，公证行业早已经建立了全国性的公证执业责任保险，可避免巨额的法律责任灾难，对因公证而造成的登记错误有商业赔偿能力，这比行政赔偿更加公平、快捷。

　　“由公证机构进行登记的实质审查是可行的，公证介入不动产登记审查工作对于不动产登记制度意义重大。公证机构可以从主体、物的状态、权利状态和法律根据四个方面落实审查职责。”孙宪忠教授说。

责编：李新培