万达万科联姻：或许旧城改造才是合作目的

    近日，全球商业地产龙头万达和全球住宅地产龙头万科宣布建立战略合作关系。这是被称作“巨无霸”的两大房企的首次联合，有业内人士称，两大房企合作象征着我国房地产市场进入新时期，但由于二者在行业内均拥有绝对话语权，双方的融合引领或将成为合作成功与否的关键因素。

　　不少业内人对此次合作比较看好。CRIC研究中心朱一鸣认为，两万合作将提升二者拿地议价能力。尤其是对于三四线城市的地方政府来说，同时引入万科和万达两大龙头品牌的意义重大，品牌效应的叠加增加了两万与地方政府谈判的筹码，也有利于对大体量区域开发模式的尝试。海外方面，二者则能够进行双方互补，取得更廉价、更好的地块。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，“万万合作”其实是代表了行业趋势和目前面临的行业挑战。目前土地市场竞争激烈，虽然双方均提及合作的广度与深度，但对于房地产市场来说，不论是住宅开发领域还是商业地产领域，面临的主要问题依然是土地价格、资金价格上涨迅速，吞噬利润。所以两大巨头的合作根本是为了拿地，廉价拿地，拿合适的土地。尽可能降低拿地成本、规避投资开发风险，优化市场资源配置。

　　张大伟认为，出现这种情况的主要原因是房地产市场进入新常态，2014年房地产上市企业的净利润率平均为10.3%，而在2013年净利润高达11.7%。2014年年报显示，企业的盈利能力大幅下调。

　　以万科为例，作为行业龙头也面临着较大去库存压力。万科2014年年报显示，2014年万科存货为3177亿元，居上市房企榜首。而其存货比从2013年的5.3%上升至2014年的7.14%。与2013年相比，2014年年报显示，部分城市房价、地价调整幅度较大，公司根据市场情况对温州龙湾花园、烟台海云台、唐山红郡、抚顺金域蓝湾等6个可能存在风险项目计提存货跌价准备 7.64 亿元。该等存货跌价准备影响本报告期税后净利润6.74亿元，影响归属于母公司所有者的净利润5.68亿元。在此影响下，万科净资产收益率继续摊薄，2012-2013年，公司全面摊薄的净资产收益率达到19.66%，而2014年万科全面摊薄的净资产收益率为17.86%。

　　或许中心旧城改造才是两万的合作目的。万达集团股份有限公司董事长王健林也在发布会上透露，双方合作绝不仅限于万达广场周边土地的开发，“政府也需要整片需要改造，棚户区和旧区改造，可能双方就走到一起了。如果不是那样的话，我们还会走我们的轻资产，他们还继续拿地，这是一个模式。”

　　“与保障房基本不赚钱相比，棚户区往往处于城市中心区的老旧房屋，地段好，拆完重建土地增值明显，商业开发价值大，更容易吸引非政府资金参加，也容易更快速地启动。”兴业银行首席经济学家鲁政委曾如是表示。

　　但对话语权的控制或是未来阻碍二者合作的难点。“作为行业龙头，万科与万达均对各自领域的历史发展起到了不可代替的作用，行业地位品牌价值等同。合作后，双方要面临新项目的协调布局、出资比例、利润水平及分配等问题，当万达王健林的战略果断性及执行力，遇上万科职业经理人的全面权衡及相互制衡，将产生怎样的化学反应?”某业内人士说道。

　朱一鸣也指出，双方原有布局不同，万达以三四线城市的新城为主，万科则以一二线城市为主。虽万科总裁郁亮说此次双方合作主要位于三四线城市。但若布局三四线城市与万科以往战略不符，也则会为住宅销售带来压力和不确定性，且“三四线”在资本市场上并不受宠，作为一家上市企业，万科的股东是否会同意?因此，万科未必会参与到每一个万达未来计划进入的三四线城市项目中。

　　万科2014年报就显示，2014年万科对于土地投资的态度保持审慎，100%权益拿地金额约435亿元，占同期合同销售金额的20%，远低于2013年的63%，甚至接近2008年的投资低点。100%权益拿地建面897万平方米，占同期合同销售面积的50%，是历史新低。而万科新增项目中，报告显示，2014年全年万科新增41个项目，三四线城市占比不足5%。具体来讲，2014年的39处土地投资中，仅有2处位于三线城市(分别是廊坊和珠海)，17处位于二线城市(其中有14处位于省会城市，非省会城市的3处位于嘉兴和青岛)，15个位于一线城市。

　　万科万达确实属于强强合作，但在各方影响下，双方合作是否能落到实处，目前仍不得而知。“万科会干的万达也会干，万科不会干的万达也不会干。房地产公司的合作和转型，大势所趋，但要寻找互补的合作伙伴”。SOHO中国董事长潘石屹说道。

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