老夫老妻接力讨要被“贱卖”的房产

　　眼看着自己4年前卖掉的房子价格噌噌噌地往上涨，程老汉想通过打官司要回房子。二审败诉后，今年70岁的杨婆婆，紧接着状告已经82岁的老伴私卖两人共有的房产。程老汉承认自己瞒着妻子与别人签订了卖房协议。但法院依法驳回了杨婆婆的诉讼请求。

　　卖房四年后反悔

　　杨婆婆和老伴程知礼(化名)分得一套拆迁安置房后，房产证还没办理，程知礼就决定将房子卖掉。

　　2006年9月11日，程知礼与李立金签订“买卖房屋协议书”，约定：程知礼将一套建筑面积76平方米的回迁成品房出售给李立金，房屋总价16.5万元。合同签订后，李立金当天支付程知礼购房款10万元，程知礼将房屋交付李立金。李立金又于2007年1月、3月各支付程知礼购房款2万元，一共付给程知礼购房款14万元。

　　到了2010年5月，程知礼看着市场上房价不断上涨，越想越觉得自己的房子贱卖了，吃大亏了，就向合肥市庐阳区法院提起诉讼，请求判决确认2006年9月11日他与李立金签订的“买卖房屋协议书”无效，要求李立金返还房屋。

　　庐阳区法院审理后认为，程知礼出售给李立金的房屋，是因程知礼与合肥市庐阳区产业园管理委员会签订拆迁安置协议所取得的拆迁安置房屋，系合法建筑。程知礼有权对该房屋进行处分。程知礼与杨婆婆是夫妻关系，程知礼将房屋出售给李立金且将房屋实际交付李立金距今已有4年，杨婆婆未提出异议，应认定杨婆婆对程知礼出售房屋是知道并且同意的。双方间的房屋买卖行为完全是真实意思表示，具有法律效力。一审判决：驳回程知礼的诉讼请求。

　　程知礼不服判决，向合肥市中级法院提出上诉，要求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。

　　合肥市中级法院审理后认为，此案讼争的位于合肥市庐阳区某小区的房屋，系程知礼依据拆迁安置协议从合肥市庐阳区产业园管理委员会取得的合法拆迁安置房。虽然程知礼在与李立金签订该房的“买卖房屋协议书”时，程知礼未取得该房的产权证，但双方对程知礼依法享有该房的所有权并无异议，程知礼有权对该房进行处分。程知礼自2006年9月11日将该房出售并实际交付给李立金后，其妻杨婆婆一直未提出异议，应认定杨婆婆对程知礼卖房是知晓且同意的。所以，双方当事人签订的“买卖房屋协议书”系双方当事人真实意思表示，合法有效。终审判决：驳回上诉，维持原判。

　　 妻告老伴偷卖房产

　　去年底，杨婆婆向肥东县法院起诉，状告老伴程知礼和李立金。诉状称：她与程知礼于1968年结婚。2003年，她与程知礼共同居住的、位于合肥市郊区的房屋被拆迁，2004年共同获得位于合肥市庐阳区某小区安置房一套。在她不知情的情况下，程知礼将房屋转让给李立金。程知礼自始至终都没有取得她的授权和同意，她也没有对此事进行追认。李立金和程知礼明知她是房屋的共有人，在没有取得她同意的情况下，签订所谓的“买卖房屋协议书”，侵害了她的合法权利，应属无效合同。李立金买房不是居住，而是窃取她的拆迁办证原件后，用其办理房产证，非法将涉案房屋以23万元转让给他人。请求法院判决确认“买卖房屋协议书”无效，李立金、程知礼共同返还涉案房屋。

　　被告程知礼在法庭上承认，买卖房屋协议是他瞒着妻子杨婆婆与李立金签订的，李立金也知道杨婆婆是房屋共有人。被告李立金在法庭上辩称：所涉买卖房屋协议的效力业经合肥市庐阳区法院及合肥市中级法院审理，均确认有效，根据一事不再理的诉讼原则，应依法驳回杨婆婆起诉。

　　 要求返还房屋理由不当

　　肥东县法院经审理后认为：程知礼与杨婆婆是夫妻关系，程知礼将房屋出售给李立金且将房屋实际交付李立金，到程知礼于2010年在庐阳区法院起诉时已有4年，在此之前杨婆婆未提出异议，应认定杨婆婆对程知礼出售房屋是知道并且同意的，双方间的房屋买卖行为是真实意思表示，合法有效。程知礼与李立金签订的“买卖房屋协议书”的效力问题，在庐阳区法院、合肥市中级法院的民事判决中，均认定杨婆婆对程知礼卖房是知晓且同意的，确认“买卖房屋协议书”为有效合同。

　　这两份判决业已发生法律效力。因此，杨婆婆诉请确认“买卖房屋协议书”无效，要求李立金、程知礼返还涉案房屋的理由不当，证据不足，不予支持。一审判决驳回杨婆婆的诉讼请求。

　　 终审维持原判

　　杨婆婆不服判决，向合肥市中级法院上诉称：原判认为“程知礼将房屋出售并交付李立金，距今已有4年，杨婆婆未提出异议，应认定杨婆婆对程知礼出售房屋是知道并且同意的，双方间的房屋买卖行为是真实意思表示，合法有效”是错误的。杨婆婆提出，她自从知道程知礼将房屋出售给他人后，立即表示反对，要求将房屋收回。原判认定她知道房屋出售且同意缺乏事实依据。

　　杨婆婆认为，原判援引另案的预决事实，适用于本案错误。根据最高人民法院《关于适用民事诉讼法若干问题的意见》第75条、《关于民事诉讼证据的若干规定》第9条的规定，对于“已为法院发生法律效力的裁判所确认的事实”“已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实”，通常称为预决事实，在相关后诉或后案中能够产生预决效力。从当事人角度来说，只限于当事人及其诉讼承继人，对于当事人之外的独立第三人并没有拘束力。

　　杨婆婆还认为，涉案房屋买卖合同未成立，也未生效。同时该合同违反了我国法律的强制性规定，损害了她的合法权益，应为无效合同。我国《城市房地产管理法》第38条规定：“下列房地产，不得转让：共有房地产，未经其他共有人书面同意的。”程知礼明知她是涉案房产的共有人，在未得到她书面同意的情况下，进行房产转让，违反了法律的禁止性规定。我国《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。”李立金与程知礼恶意串通，将其共有的涉案房产及其附属设施，贱卖和无偿赠送，损害了她的合法权益。杨婆婆请求二审法院依法撤销原判，改判支持她的诉讼请求。

　　老伴程知礼同意杨婆婆的上诉理由。李立金辩称：已生效的民事法律文书中已确定了杨婆婆是知道涉案房屋买卖的事实，所以原判驳回杨婆婆的诉讼请求是符合事实和法律规定的。

　　合肥市中级法院认为：程知礼与李立金所签的“买卖房屋协议书”，是双方的真实意思表示，内容合法有效，已经合肥市中级法院生效的民事判决所确认。在生效的民事法律文书中均认定，杨婆婆对程知礼将涉案房屋出售给李立金是知道且同意的。杨婆婆诉称程知礼与李立金之间恶意串通、以及她不知道涉案房屋出售的事实，缺乏事实依据。原判认定事实、适用法律均正确，判决并无不当。合肥市中级法院不久前作出终审判决：驳回杨婆婆的上诉，维持原判。(海一笑、合言)