合肥长租公寓或迎来“风口” 以中低端市场为主

现状： 中低端市场， 竞争很激烈

合肥的长租公寓产品是在传统房屋托管的基础之上升级而来， 于 2014年左右起步， 目前主要分为社区分散式和独栋集中式。

从全国来看， 目前长租公寓产品分为高端、 中端、 低端三个档次。其中， 高端市场受众为企业高管以及外籍人士。中端市场受众为白领人群， 其能提供较好的服务， 如集中式公寓可提供大面积的公共区域， 包括便利店、 阅读室、 健身房等， 公寓还会定期组织线下活动。低端市场以求职公寓、 考研公寓以及职工宿舍为主， 特点是价格低廉， 仅提供生活必备用品，多为床位出租。合肥市场的公寓产品集中在中端和低端市场， 其中尤以中端市场风头最劲， 竞争也最为激烈。

合肥长租公寓的模式较为相似， 即将一批房源从房东手中长期租赁下来， 然后进行标准化的装修， 再面向市场出租， 运营商赚取的主要是转租的差价和管理费用。这其中，也有来自毛坯房到装修房的溢价。而公寓提供的管理、 服务被视为未来非常有想象力的盈利来源。

难点： 规模待提高， 行业短板多

业内人士表示， 随着城市化进程加快及消费水平提升，长租公寓租房需求及市场规模在一二线城市将会继续扩大， 或进入爆发式增长时代。

与此同时， 长租公寓行业竞争有加剧之势。对于公寓运营商来说， 长租公寓模式看上去很简单： 一手收房， 一手出租， 赚取差价，“但如果仅仅做到此点， 那就跟民间存在多年的二房东没两样。公司化运营， 还要讲求品牌化发展。”

绿萝公寓总经理吴董国表示， 长租公寓其实是一项利润有限的生意， 而且是重资产模式， 对企业的资金实力和管理水平的要求都较高。

目前， 合肥市场的长租公寓都是本土化公司在运作， 运营商多为传统二手房中介机构转型而来， 规模也都中等偏下。事实上， 目前来看， 整个行业存在诸多短板， 比如市场份额难以集中， 盈利能力弱， 发展缓慢等。另外， 目前对长租产业相关部门尚未有政策出台， 这也是行业发展面临的问题之一。

未来： 市场有潜力， 运营需规范

去年 11月， 国务院网站发布《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》， 提出 “积极发展客栈民宿、 短租公寓、 长租公寓等细分业态”， 将其定性为生活性服务业， 将在多维度给予政策支持。本月我省发布商品房去库存政策， 提出要培育和发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构购买库存商品房， 成为租赁市场的房源提供者。国务院和住建部也连续提出了一系列鼓励房屋租赁的意见。

向来被称为行业发展风向标的风投机构也在加大对白领公寓行业的资本注入。有机构预计， 长租公寓行业目前正处于指数级发展初期， 国内青年租房的市场规模近 8000亿元， 每年仅新增的应届生租房规模就达 600亿元。

合肥学院房地产研究所所长朱德开表示， 长租公寓市场潜力巨大， 发展趋势有两个， 要么做成品牌性的大而全，要么做成小而美， 但两种模式都要以规范化运营为前提。

本组稿件由本报记者 胡霞利/文 王从启/