安徽物业收费新规下月实施 业主欠费将被停续门禁卡

　　记者昨天从省住建厅获悉，新修订颁布的《安徽省物业服务收费管理办法》，将于11月1日起正式实施。相比老办法，新的收费管理办法对于物业收费的多方面出台新的规定、规范。

　 　公共收益不能揣腰包

　　新规内容：物业企业利用物业共用部位、共用设施进行经营活动的，必须遵守法律、法规和管理规约等规定，征得业主和业主大会同意后，按照规定办理相关手续。所得收益应当主要用于补充物业公共服务费和物业专项维修资金，也可以按照业主大会决定使用。

　　解读：电梯广告、小区公共场地展台收益……现实当中，很多小区的公共收益都“说不清道不明”。少数小区物业企业存在擅自开展经营、自吞收益的情况。这次新规中明确，小区公共收益的归属问题，有利于业主维权。

　　延伸：目前，合肥市规定，公共收益百分之三十用于补贴物业管理公共服务费，百分之七十纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，但大多小区未实现。

　 　欠费可能进不了门

　　新规内容：物业服务企业应当严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准以及重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。

　　物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费。业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以采取停续门禁卡等合法方式，依法追缴，也可向人民法院起诉。

　　解读：业主与物业企业的矛盾屡见报端。一些业主反映物业公司“只收钱不办事”，其中不少以拒缴物业费的方式来应对。这导致物业公司收不到钱，服务水平更差，如此恶性循环。

　　此次，新办法中明确了业主与物业企业在收费与服务方面的权利和义务。

　　延伸：逾期不交纳的，物业服务企业可以采取停续门禁卡等方式追缴，此举是否有失妥当？安徽虹途律师事务所律师潘思强表示，这一做法有待商榷。目前，业主欠缴物业费，一般的途径是向人民法院起诉，依据的是合同法等法规。而如果业主不交物业费就无法进门，则存在债权超越物权的情况。

　　预收费一般不超半年

　　新规内容：物业公共服务费可以预收，物业服务企业在未与业主、物业使用人约定情况下，预收期不得超过6个月。

　　解读：为了避免干了活收不到钱，一些物业公司就在收费方式上想办法，比如预收。还通过预交一年、两年送不同档次的礼品，吸引业主缴费。不过按照新规，物业费预收的时间不能随意确定，一般情况下，物业公司与业主没有约定的情况下，最多不能超过半年。

　　延伸：目前，合肥的小区中，物业费收缴率达到80%的都在少数，很多小区收缴率甚至不到一半。

　　 收费标准或两年一调

　　新规内容：物业公共服务费根据物业服务等级、服务成本等因素实行分等定价。价格主管部门应当会同物业管理主管部门每两年对物业服务等级的基准价和浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

　　同时，业主大会成立后的小区，物业服务收费可以施行市场调节价管理，由小区业主委员会与物业服务企业签订服务合同，约定服务事项和服务标准。

　　解读：目前普通小区物业费实行政府指导价。多年来，我省物业收费指导价变动很少。合肥一家物业企业负责人就表示，合肥的物业费已经十年没调整，而人员成本上涨迅速。

　　另一方面，各地小区可以试行市场调节价，物业费的标准可以由业主大会和物业公司自行约定。以合肥为例，该市实行物业收费“一费制”，即物业收费最高标准为1.2元,最高可上浮20%。也就是说，物业公司最高收费标准为1.44元/平方米。这是价格上限，无法调整。但一些高档小区，这样的收费标准影响服务水平的提升。如果业主希望享受更高水平的服务，以后可以自行约定价格了。

　　延伸：依此规定，物业费上涨的可能性加大。但有业主表示，一方面，业主大会肯定不允许物业公司乱收费、随意提价；而业主也会希望能在自己承受范围内出价买到更好的服务。欠物业费可能进不了门我省物业收费新规下月起实施，物业公司可停掉欠费业主门禁卡小区出入证免费办理新规内容：物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应将服务内容、收费项目、收费标准及收费方式在经营场所或服务地点醒目位置公布。

　　小区出入证、卡、电子识别器等应对业主免费。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取制作成本费用。对于进入小区执行公务及为业主或者物业使用人配送、维修、安装等临时停放车辆，不得收取停车费用。

　　解读：哪些费用不能收，哪些费用能收，收费明细和依据又是什么。新的规定中都有明确规定，物业企业也都要明明白白公示。

　　延伸：企业是否公示，收费是否有依据，业主也应多加留意，做到明明白白消费。本报记者胡霞利