“物业打包”专治三无小区顽症

　　市政府第40次常务会上日前审议的《关于进一步加强物业管理工作的实施意见》中提出，对于规模较小的小区，可以用“统一打包”的方式选聘物业服务企业。对于老旧小区而言，“统一打包”解决了很多实际的问题，是个不错的选择。也有小区问题专家指出，真正让老旧小区的物业管理步入正轨，则要居民改变传统的福利制的观念，让市场真正成为老旧小区物业管理的主体。

　 　现实

　　新模式解三无小区物管难题

　　记者了解到， “统一打包”管理模式，起源于井岗镇蜀山经济开发区。自2012年3月，该园区实行“统一打包”后，截至目前，先后有10个小区纳入打包管理，节省物业成本达30余万元。在提高居民生活品质的同时，实现了物业管理资源利用率的最大化。

　　“要不是有园区物业公司的打包管理，这儿的垃圾真堆成山了。”家住三十七中宿舍区的陈祥华老人，谈起已在小区实行近三年时间的“打包管理”便一个劲地点赞。而近来，更让他开心的则是，在物业公司的“打包”协调运作之下，小区的水、电表出户及燃气改造工程也即将上马。

　　据了解，三十七中宿舍区，建于上世纪90年代中期，一共才3幢楼，前些年，随着主管单位的搬离，该小区便陷入无人问津的尴尬境地，脏乱差成为居民心中挥之不去的阴霾。

　　而让三十七中宿舍区重新焕发生机，正是2012年3月，实行统一打包管理后。井岗镇蜀山经济开发区物业办负责人仇成介绍，“房龄老、规模小、住户少”是三无老旧小区的通病，受制于物业成本高投入、低回报，小区业主花钱买服务意识淡薄等现状，物业公司往往避之不及，不愿接烫手山芋。

　　针对于此，该园区在摸索中，于2012年3月创新实施“物业打包”管理。目前，已有美乐园、联发小区、中兴花园、欣钰雅居苑等10个小区，纳入园区物业公司，实施“打包”管理，小区面貌就此发生巨变。

　　算账

　　累计降低成本达30余万元

　　“老旧小区如果各自为政，单独管理，投入太大，采用打包连片，区域性管理模式，以就近、就便的原则对多个小区同步实施管理人员、垃圾清运、采购用品等打包，能够有效降低物业成本。”

　　仇成详细介绍道，该园区物业办以资源共享为基本原则，在相邻的小区进行搭配打包。如欣钰雅居苑与美乐园小区距离较近，聘用1名主管，打包管理两个小区，每年可节约成本33600元。此外，美乐园、欣钰雅居苑、联发小区共享1名水电工，该项每年又可节约成本67200元……

　　目前，井岗镇蜀山经济开发区打包管理的10个小区中，包含美丽华花园、中兴花园等6个中型小区，三十七中、工农小学宿舍等4个微型小区。打包管理后，累计节约成本达30万元。

　　具体服务管理中，该园区物业办对先天不足的微型小区，主要提供垃圾清理、治安巡逻、水电维修等基础管理服务，而基础条件较为完善的小区，则是在征得业主的同意前提下，再增加停车管理服务、绿化管养等方面内容，多层次满足业主需求。

　　据介绍，目前，该园区“统一打包”的维护资金来源主要是由政府财政补贴和业主每月20元物业费用共同构成。为此，该园区物业公司通过规范小区停车、小区广告投放等方法，逐步激发各小区自我造血功能，所得收益七成归小区业委会，三成归物业公司，进而使小区物管步入“长治”良性循环轨道。

　　尴尬

　　老旧小区普遍存在物业难入驻

　　老旧小区的物业管理一直是令人头痛的事情。记者了解到，2012年10月，合肥开启最大规模的老旧小区环境综合整治大幕，当年完成36个，大幅改善了小区居民的生活环境。而根据当时的普查结果，在全市1800多个老旧小区中，仍有未整治的老旧小区269个，涉及居民13.9万户，人口39万。而这些已经改造和尚未改造的老旧小区，几乎都会存在物业难入驻的问题。

　　老城区的陈小巷回迁小区是2013年列入改造的老旧小区之一。这个小区就存在了很多问题。“老旧小区改造之后，这些三无小区划归各个街道社区管理，街道社区又不是物业公司，能做的也就是收收垃圾，打扫下卫生，但就是收垃圾这样一件事情，许多小区居民都不配合完成，每个月一元钱的垃圾费根本收不上来。”社区里一位工作人员说。

　　此外，小区居民的不配合也导致了物业公司不愿进驻。“居民花钱买服务的意识几乎没有。”社区的一位工作人员向记者分析道。

　　专家

　　居民要改变搭“福利便车”思想

　　对于老旧小区改造之后的管理问题，合肥的社区问题专家、合肥业主论坛发起人凌德庆对此有自己的看法，“北京、南京早年一些已改造过的小区因为没有专业物业公司管理，过了没几年又变回了原来的样子。”

　　凌德庆介绍，老旧小区的本质特征是指在计划福利分房制度下形成的、而在住房制度改革之后没有根据商业化的原则实施物业管理模式的住宅区，所以住户以老年人和低收入者为主，老旧小区建成年代早，配套指标和建设标准偏低，不能满足居民的生活需求，一些开发建设单位不按规划建设相应的配套设施，造成配套设施不全，老旧小区内大部分居民或者仍然处于“福利制”下，或者受“福利制”传统意识影响，缺乏“消费者付费”的基本观念。

　　此外，对于统一打包的物业管理模式，凌德庆认为在目前的阶段，非常有必要。“老旧小区在政府的帮助下把物业管理起来，是个进步，但是要持续往前走，还需要很多工作要做。”

　　凌德庆认为，老旧小区的居民不能总指望政府永远买单，因为老旧小区也是私人物权，过分地用公共收入补贴私人物权有失公平，也养成了部分业主啥事都依赖政府的不实际思维。

　　“在政府的前期投入和补贴下，业主要逐渐养成自己的地盘自己当家的习惯，向市场化逐步过渡，这样才是合理的长久之计，搭便车吃白饭心态不能再滋长。”