安徽楼市的“马太效应”：省会涨不止 地市继续跌

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　　合肥一处楼盘的外立面广告写着“年底不买房，一年又白忙”。(南方周末记者李在磊/图)

　　房地产“去库存”新政之下，供求失衡的合肥楼市应声大涨，市场“一房难求”，捆绑销售、捂盘惜售等乱象横生。与此同时，真正需要去库存的安徽省内地级市，房地产市场更加萎靡不振。

　　“你就说现在能不能签？今天不定下来，明天早上10点再来肯定就没有了。”吴贤霞沙哑着嗓子，朝表情有点懵的客户嚷嚷。

　　2016年2月29日这天，置业顾问吴贤霞卖了5套房子。在合肥市蒙城北路与阜阳北路交汇处的一个楼盘，她抱着一摞材料在人头攒动的销售大厅穿梭，从大年初二上班开始，吴贤霞已经“连轴转”工作了二十多天。

　　从地图上看，这个楼盘已经不属合肥市区内，而在郊县长丰县内，但在售的2期项目，每天仍能卖出30-50套商品房。

　　3月1日，中国指数研究院公布全国百城房价数据，安徽省会合肥2月份住宅样本均价达到每平方米8202元，环比上涨2.19%，涨幅居百城第8位。

　　而据国家统计局发布的70大中城市房价数据，1月份合肥新建商品住宅价格环比上涨了1.5%，二手房价格同比上涨了5.6%。这一涨幅位居中部六省省会城市之首，全国70城第5位。

　　自2015年10月以来，合肥房价涨幅稳居全国前八位，显著高于相邻的武汉、

　　郑州、长沙、南昌等省会城市。2016年2月份，下调首付比例、减免契税、营业税的新政密集出台后，商品房市场更是应声大涨。

　　与此同时，安徽省内的地级市如铜陵、蚌埠、安庆等，库存量依旧高居不下，房价同比出现下跌。

　　“国家出台救市政策是想救铜陵、芜湖这些三四线城市，谁知道红利却被省会合肥抢走了。”合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为，2016年安徽房地产市场将加速两极分化。

　　 供需失衡的楼市

　　“降首付”“降税费”的政策只是起到了“火上浇油”的作用，合肥楼市过热的根本原因，还是供需不平衡。

　　“合肥很少是因为房价被外界关注，这下全国有名了。”合肥万途地产营销公司总经理孙宜庆对南方周末记者说。

　　农历新年之后，合肥市政府所在的政务区，单价2万每平米的商品住宅已屡见不鲜，一度有二手房一小时内被房东提价11万元。而在2015年上半年，政务区均价才刚刚突破1万元每平米。

　　毗邻巢湖的滨湖区，出现了1500组客户拼抢90套房源的盛况。价格最低的北城区域房价每平米普遍上涨1500元—2000元。

　　南方周末记者走访合肥市多家房产中介发现，一房难求的现象十分普遍。合肥德威房地产代理销售有限公司经理肖功龙告诉南方周末记者，春节过后，一套80平方米的二手房，总价较节前足足贵了25万以上，“只要有房子，就能卖得出去”。

　　合肥本土网站百瑞地产主编王敏告诉南方周末记者，合肥重点区域房价在短短两个月内，至少上涨了50%。

　　在王敏看来，合肥房价节后暴涨与国家新推出的房地产政策有着直接关系。2月2日，央行、银监会推出“救市”房产新政，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，之前则是30%以上。2月19日，财政部等三部门联合发文，针对非一线城市，将降低房地产交易环节契税、营业税。

　　王敏认为，国家出台地产新政的初衷，是为了帮助消化库存，但是合肥的库存量一直都不算高。

　　孙宜庆向南方周末记者提供了一组数据，市场最为冷清的2011年年底，合肥房地产库存达到历史峰值6万余套，但是当年合肥共卖出8万-9万套商品房，库存压力不甚明显。

　　凌斌介绍，虽然在很大程度上对土地财政也有所依赖，但合肥的土地市场一直较为稳健，没有出现“疯狂卖地”现象，土地供应量每年只是稳步增加。

　　由于2014年房地产市场较为低迷，2015年合肥的土地放量多年来首次收缩，比2014年减少了21%。

　　2015年3月，“3·30新政”出台，内容包括二套房商业贷款从此前的7成首付降低为4成首付；营业税免征期5年改2年。之后，国家又连续出台救市“组合拳”，一线城市和重点二线城市房地产迅速回暖。

　　但此时的合肥却出现了较为严重的“地荒”，开发商开始争夺有限的土地资源。王敏介绍说，2015年12月，合肥包河区出现了第一块楼面价破万元的“地王”，而在当时，旁边的小区现房均价也不过每平米5000元-6000元。

　　此后，这一纪录不断被打破。12月30日，政务区的一个稀缺地块拍出了楼面价每平米17000元的最高纪录。

　　“‘地王’传递出的信号很强烈，同样的地段，地价比楼价还要贵，升值的想象空间有多大？”上海城开集团合肥置业有限公司副总经理吴国琼告诉南方周末记者，“地王”在短时间内频现，是合肥房价开始飙升的标志性事件。

　　“地荒”导致“房荒”。百瑞网的统计数据显示，截至3月3日，合肥九区库存仅为14745套，最为紧俏的政务区只有3个楼盘的少量户型在售，接近于零库存。

　　“‘去库存’是全国比较普遍的情况，但是合肥比较特殊，库存不是太大，而是太小了。”凌斌认为，“降首付”“降税费”的政策只是起到了“火上浇油”的作用，合肥楼市过热的根本原因，还是供需不平衡。