合肥市进一步加强房地产项目管理工作新闻发布会通稿

　　在市政府办公厅印发的《关于进一步加强房地产项目管理工作的通知》（合政办〔2014〕12号）中，为进一步加强商品房质量监管，规范交付行为，切实保护购房户合法权益，主要明确了以下几个方面的内容：

　　一、《通知》明确了商品房出现工程质量缺陷争议时的解决方式

　　《通知》规定：“商品房买卖合同应就出现工程质量缺陷争议解决方式作出约定，原则上还应约定委托具有司法鉴定资格的工程质量检测机构对工程质量缺陷进行检测与判定。经检测，对一般质量缺陷的，应明确由房地产开发企业负责消除质量缺陷并保修；涉及对建筑结构安全有严重影响的或存在严重质量缺陷影响建筑主要使用功能的，房地产开发企业应当按现价退房或换房，并承担违约赔偿责任”。

　　近年来，涉及商品房质量投诉居高不下，一是房地产开发单位与购房者之间对房屋建筑工程质量合格标准各持一词，认识和观点存在很大差异。在实践中，已装修房屋出现的质量问题是否为原施工单位责任不好判定，往往出现原施工单位和装修公司之间的扯皮现象，因此，对工程质量缺陷的责任判定是解决争议的关键和难点。引入法定检测机构进行检测与判定有助于消除各方疑虑，体现争议解决的公开与公正性。其次，在房屋出现质量缺陷后，房地产开发单位与购房者对处理的方式意见无法统一，特别在涉及赔偿损失方面更是无法协调处理，双方所主张的经济赔偿金额往往差距较大，一些购房者只关注经济赔偿，对质量缺陷本身并不重视，客观上造成许多房屋建筑本身的质量缺陷长期无法得到解决，部分购房者常常要求先赔偿后维修，在经济赔偿谈不妥的情况下，往往不允许维修单位进户维修质量缺陷；为此，房地产开发单位与购房者双方各持一词，长期对峙，重复投诉。为解决这一矛盾，就必须在双方签订的购房合中明确这些矛盾解决内容和处理方式，有利于日后出现质量缺陷投诉时问题的解决。此外，涉及对建筑结构安全有严重影响的、或存在严重质量缺陷影响正常使用功能的，应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《商品房销售管理办法》第三十五条之规定，房地产开发单位应当退房或换房，并承担违约赔偿责任（详见附件1、2、3的相关法律规定），且退房时应按房价上涨幅度予以调整，如遇降价的则应购房时价格予以退还。

　　【备注：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

　　《商品房销售管理办法》第三十五条：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。】

　　二、《通知》明确了房地产开发单位应当按户出具商品房分户验收合格书面资料

　　《通知》规定：“商品房交付业主时，房地产开发单位应当按户（套）出具商品房工程质量分户验收合格书面证明资料，分户验收合格证明资料要加盖建设、监理和施工法人单位公章，作为《住宅质量保证书》的附件一同交给购房业主”。

　　根据省住建厅的《安徽省住宅工程质量分户验收实施细则》（建质〔2010〕92号）第十三条之规定，房地产开发单位应当按户（套）出具商品房工程质量分户验收合格书面证明资料，分户验收合格证明资料要加盖建设、监理和施工法人单位公章，作为《住宅质量保证书》的附件一同交给购房业主”。一方面，分户验收资料交业主后，有利于购房者（小业主）及时核查验收资料内容，让购房者（小业主）对所购的商品房验收情况进行全面了解；另一方面，房地产开发单位作为商品房销售者理应按户（套）出具书面的质量合格证明资料，作为质量保证书面承诺，便于以后在涉及质量纠纷中能更好地维护购房者（小业主）的权益。为此，本《通知》明确规定：“商品房交付业主时，房地产开发单位应当按户（套）出具商品房工程质量分户验收合格书面证明资料，分户验收合格证明资料要加盖建设、监理和施工法人单位公章，作为《住宅质量保证书》的附件一同交给购房业主”。

　　三、《通知》明确了房地产企业在商品房保修期满后应当承担的责任

　　《通知》规定：“房地产开发企业在项目交付后，应依据规定承担质量保修责任，并在规定的保修期满前两个月告知全体业主；保修期满后，经所服务的物业服务企业和同级物业主管部门确认已完成保修内容后，方可返还和提取质量保证金；注销营业执照和开发资质的，企业的法定代表人应就主体工程质量保修责任出具法律担保书，并向全体业主公告。”

　　从项目交付使用到工程质量保修金托管期满期间，房地产开发、施工单位迫于保修金被托管的压力，在质量缺陷处理上比较积极，但返回和提取质量保修金后，一些房地产开发、施工单位便拖延维修，推诿扯皮，因此《通知》规定在托管期满后，向全体业主公告，由同级物业主管部门确认，有利于业主集中反映问题，督促房地产开发单位集中解决问题、消除质量缺陷。但需要注意的是，物业主管部门应当加强物业服务企业的监管，在公告期应进行过程监管，防止一些物业服务企业假借业主之名对施工企业“吃拿卡要”，从而导致新的纠纷。

　　此外，个别房地产开发单位售后服务体系不健全，有的为开发、施工实为一体企业，甚至为外地进肥企业，商品房销售后房地产开发单位资质注销，一走了之，会出现工程质量投诉无单位、无人员负责，特别是需要长期负责的工程主体质量，一旦房地产开发单位注销营业执照和开发资质，那么责任就难以落实。《通知》规定，企业法人出具法律担保书有利于改变此前少数房地产开发单位只关注开发卖房，不重视工程质量的现状。

　　四、《通知》明确了城乡建设部门在房地产项目管理中的职责

　　根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》等法律法规及规章，县级以上城乡建设主管部门依法监督工程建设各方主体按照国家、省和市有关建筑工程质量、安全生产的法律、法规和标准规范要求进行工程项目的实施，对建设、设计、监理和施工单位组织的工程质量竣工验收进行监督，依法进行竣工验收备案，组织、参与建筑工程重大质量、安全事故的调查处理。为此，本《通知》明确：“城乡建设管理部门要加强建筑施工企业的行业管理，监督工程建设各方主体按照国家、省、市有关建筑工程质量、安全生产的法律、法规和标准规范进行工程项目的实施，对建设、设计、监理和施工单位组织的工程质量竣工验收进行监督，依法进行竣工验收备案，组织、参与建筑工程重大质量、安全事故的调查处理”。