二季度省城楼市或重现量价齐升

  　　外界视为2008年地产救市同等地位的3·30新政即将满月，地产业在获得此番利好政策指引下普遍信心满满，而在受制于风险控制等主观因素，跟风相随、左右摇摆、按兵不动三种样态，映衬着省城各家银行对于楼市新政不同反应。合肥市房地产协会副会长李慧秋认为二季度省城楼市或重现“量价齐升”。　　[银行反应]

　　二套房首付比例省城现三版本

　　3·30新政行将度过满月，有关于对省城房地产市场产生正面推动效能的作用，却并没有带来银行业欢愉之音。特别是此番国家政策层面有关于“二套房首付比例由原先60%降至40%”这一标准，放眼省城呈现出多个比例标准。

　　“4月16日，一份刚刚召开的安徽省金融机构执行房贷政策工作会议，刚要求我们支行执行最新二套房首付比例45%的落地标准。”4月27日，这是记者以购房者身份电话咨询建设银行钟楼支行得到的答复。“根据最新落地版本，省内银行确立执行二套房首付比例具体执行标准——合肥二套房商业贷款最低45%，其他15个地市的最低首付比例最低40%。”与此同时，在省城招商银行政务新区支行，该行个贷部经理也表示，从4月23日起接到总行通知，要求执行二套房首付比例45%新标。

　　在采访中，与上述两家银行第一时间执行落地版楼市新政不同，一部分银行则呈现“游离”状态。工商银行和平路支行个贷部经理告诉记者，总行延续着国家3·30楼市新政标准，二套房首付比例执行40%。而在中国农业银行城西支行，记者了解到，二套房首付比例实行40%-45%之间浮动执行，依据准购房者具体购买楼盘最终确定。省城银行对于新政表现出的步调不一还不止于此。在交通银行繁华支行以及中信银行南七支行两家银行网点，楼市新政并未在此实现落地。两家银行个贷部经理均表示，目前并没有收到总行通知，仍在执行二套房首付比例60%的旧有标准。

　　风险控制成分化主因

　　对于省城银行对于3·30楼市新政出现执行分化，也得到省城银行业内人士内部确认，但对于出现这一现象并不感到意外。

　　合肥一位不愿透露姓名的银行从业人员告诉记者，“各家银行针对新政表情不一，主要还在于银行经营利润最大化以及客户风险控制两方面考虑，有的银行担心贷款比例下调带来还贷风险加剧，因此并不选择跟进。同时，4·16安徽发布新政衍生版，从中可以看出，目前安徽除合肥外，其他城市的二套房贷能够从6成降至4成，说明已经完全执行中央的政策。然而合肥本身的市场去库存速度比较快，若直接降低到4成，可能引起房价过快的上涨。因此，二套房4.5成的比例是有充分考虑的。针对目前合肥市场的二套房商业贷款最低首付款比例，出现6成、4.5成和4成三个版本。合肥学院房地产研究所副所长凌斌表示，“由于当前各家银行对于风险的判定不同，因此出现了不同版本。即使在未来，各家商业银行的贷款首付比例也有可能出现差异化。因为这直接决定了银行在房贷领域的盈利能力。”

　　[专家观点]

　　凌斌：3·30楼市新政落地细化版7月有望出台

　　“3·30楼市新政在省城银行圈内反映不一，但对于整个安徽房地产行业而言，其实仍应该被视为地产界的标志性事件之一。同时后续地方还会出现更多细则化政策引导楼市上行。”这是合肥学院房地产研究所副所长凌斌在采访时表达的观点。他表示，新政从目前满月情况而言，其实更多是被业内外视为一个继续加码提振楼市的信号。通过新政我们可以看到，楼市仍然是国民经济的支柱产业，同时对于新政中二套房首付下调至40%，可以解读为国家政策仍会继续保护改善型需求住房消费产业继续向前。更为重要的是，从以往楼市政策衍生轨迹来看，国家层面对于每一阶段楼市铺轨定调，后续各个省份也会因地制宜遵循主基调，积极完成落地版细则，3·30楼市新政此番也不会例外。“在整个楼市价格依然坚挺，银行按揭贷款利息没有优惠的情况下，仅仅依靠二套房降低首付比例产生的效果不会大，因为有能力购买第二套改善型住房的那部分人，该买的已经买了。职工家庭在利用公积金贷款购买首套自住房时，可以优先考虑购买中大户型住房，实现一步到位。“五改二”后，对二手房市场会产生一定的拉动作用。 ”凌斌说。“总体而言，安徽本土化楼市还能否出现大幅度升温，还需要地方政策层面继续为省城房地产行业松绑减负。”凌斌在采访时告诉记者，“目前针对二套房不论面积大小，全部按照全额的4%征收契税”减负呼声很高，同时，准购房者购房过程中的过户费、工本费是否可以考虑免收、包括新进城的大学生或者务工者在购买新房能否给予一定财政补贴，更为引人注意的，此前对房企、开发商一次性征收十几种保证金摆脱现行必须现金支付方式等一系列问题，有望在6月底7月初安徽出台‘3·30楼市新政落地细化版本’中得以体现。”

　　李慧秋：二季度省城楼市或重现“量价齐升”

　　“3·30新政”无疑提振着省城房地产业界信心。房产后市在新政下呈现何种走势?合肥市房地产协会副会长李慧秋认为，量价齐升的双重拉动格局或将再度出现。

　　安徽整体房地产市场，从近年来发展趋势上看其实拥有一定特性，通俗来讲，其实就是商品住房价格一直表现较为坚挺，即使在2014年全国遭遇房价低迷，以省城为代表的城市房价也并未出现大幅滑坡。因此在这一行情背景下，从新政行将满月的4月整体市场反馈看，新政对于安徽楼市刺激表现较为温和。与其说是一针强心剂，但更像是镇静剂。“第一季度总体安徽楼市交易量表现较为平稳，而在新政下这一数据环比则小幅上升，但第二季度楼市出现较大幅度量价齐升的概率非常大。”李慧秋告诉记者，“此轮政策力度堪比2008年末的一轮救市，当时直接引发2009年市场的井喷局面。信贷、财税两个对新房及二手房交易环节影响举足轻重的政策同时作出调整，市场后续迎来一轮明显上扬行情。但通常从政策发布到落地直至消费市场消化都将经历一定时间段，而这一轮暖市新政各方面叠加出的正面效应，应该在第二季度才会完全释放出市场能量。”

　　受政策利好刺激，二季度后成交量会继续大幅度上升，对于大众关心的房价将呈现温和上涨，预计中低端住宅价格上涨约5%，高端住宅上涨5%~8%。预计二季度在利好政策的影响下，加上推货高峰期逐渐到来，房地产市场热度将进一步提升，房企业绩有望得到改善，但房地产市场已进入稳步发展的新常态，商品房价格难有以往个别年份疯狂上涨的局面，而将呈现更加稳步健康的走势。

责编：孙童心