合肥、南京楼市调查:火爆之后是否会迎来调整

15.04.2016  11:22

  每日经济新闻记者吴若凡

  2016年一季度,房地产市场开局不错,对于二季度的市场,业内人士并不乐观。克而瑞认为,二季度结尾的时候,那些先前比较火热的城市如苏州、南京、合肥等都存在成交量下降的可能性。另一方面,地产调控的传闻渐渐变成现实,上海、深圳等一线城市重磅出击,廊坊、燕郊、昆山也在传言限购。

  苏州、南京、合肥等城市,出现成交量大幅上升,对此,克而瑞分析认为,投资客正在代替普通购房者成为购买新主力。如果二手房交易价格下跌,谁会成为接盘侠?《每日经济新闻》记者以苏州、南京、合肥等市场为案例,探讨这些典型城市的楼市需求是否已经被透支,接下来的市场走势,是否将迎来调整?

  一季度房地产市场表现不错,但对即将来临的二季度,业内人士并不乐观。克而瑞方面认为,二季度结尾的时候,那些先前比较火热的城市如苏州、南京、合肥等都存在成交量下降的可能。

  另一方面,继沪深调控重拳落地之后,不少地方都在跟进,而且市场传言有些城市要限购。某种意义上,开发商需要和即将到来的政策调整做时间上的赛跑,那些踏准了鼓点的开发商,才能更好地锁定高额利润和较好的销售业绩。

  与此同时,各地掀起了一轮拿地热潮,开发商纷纷将目光投向二线城市。尤其是合肥、南京等城市,且大多数为高溢价拿地,例如合肥政务区拍出溢价400%的地块。

  3月市场迎来“小阳春”行情,整体库存压力持续改善,大多数城市下降幅度基本处于15%以内,而从消化周期来看,目前,高库存城市长春、西安、青岛、沈阳去化压力得到缓解,消化周期较上月下降。此外,上海、南京、苏州、合肥等城市消化周期不足3个月,供不应求状况显著。

  ●合肥:开发商举棋不定

  合肥中原统计数据显示,住宅市场量价齐涨,需求上涨带动价格上扬,9区住宅成交量为93.07万平方米,环比上涨48.5%,成交均价为每平方米9539元,环比上涨6.2%,住宅市场存量持续下跌,库存跌至1.8万套,存量去化周期仅2.3个月。上海、深圳、北京楼市的上涨,也影响到了合肥市场的心理预期,合肥的老城区成交单价、溢价率上涨,楼板价整体上浮。

  合肥克而瑞市场经理沈政表示,自今年以来,合肥去库存周期一直保持在3个月左右,合肥9区的成交量一直保持在在90万平方米左右,价格增幅在8%~10%。市场普遍担心合肥是否出调控政策,一旦出政策,购买力将被抑制。

  对此,安徽中原研究总监骆芳芳表示,目前市场上呈现高热度、低推量、高去化等特征。

  由于许多项目捂着不卖,造成这种恐慌性抢房状态,同时也导致市区的客户往外围挤压,很多偏远区域房价上涨,稍微好点的地段,推的量非常稀缺,一些地方甚至出现了买房必须要全款买车位的现象。

  目前合肥发展方向是西边和南边即高新区、蜀山区、政务区,滨湖是后期新拓展的区域,也是省政府后期所在地,自巢湖并入合肥以后,已经成为了重点打造区域,使得该区域地王频出。

  去年12月和今年3月,融创共拍得两块地王,均位于政务区,其中一块楼板价为17000元/平方米,预计入市价为26000元/平方米,另一块楼板价为13000元/平方米,入市价格为23000元/平方米,而绿地去年在政务区拍的地块楼板价在9000元/平方米,预计入市价要达到18000元/平方米。

  由此来看,下半年合肥房价将进入20000元时代。

  去年12月底,合肥成交了11块地王,造成个别区域出现了捂盘,尤其是滨湖和省政府搬迁,造成区域内价格上涨,卖楼捆绑车位的情况。未来地王项目上市后,会造成合肥市热点板块房价拉升较猛。因为合肥的购买力并不是太强,价格已经超过购房者心里承受价,使得5月份会造成一些观望。

  沈政表示,市场观望气氛浓厚,开发商普遍也在观望,一个是趁着政策没出之前,赶紧放盘。也有可能等着地王项目入市后跟风。比如,在合肥扎根许久的万科,将于6月份入市新项目,其最小面积110平方米,价格为17000元/平方米,但对于合肥本地购房者来说,价格太高了。

  沈政表示,在合肥原先购买一套房子单价在10000元/平方米左右,总价在100万元左右,而今却翻了倍,房价增长过快。

  对于后期,随着地王项目入市,合肥房价仍将处于高位,而大户型住宅的入市,对购买者存在一定压力。作为2.5线城市,房价突破2万元,未来升值空间也有限,骆芳芳表示,3月份很多成交项目,已经延迟推盘很长时间,从开发商现金流角度考虑,市场好赶紧推。在供不应求的情况下,供应量大一点,价格会相对稳定,没有前期波动那么大,二季度会延续比较活跃的局面。

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